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摘 要 ：物业税何时开征的问题,已经研讨多年.学界、业界都对之呼声愈高,可见物业税是我国土地市场和商品房市场发展的迫切需要.本文将从物业税在我国的产生开始,对物业税与空置税进行比较,分析各自利弊,并对开征物业税的重大意义做深入论证.
Abstract:This thesis is focused on the legal system concerning property tax.Itforwards that we should levy property tax to develop and unify the real estatetax system after introducing the Chinese real estate tax system and itsshortings.And the principle frame is designed on the basis of the basictheories of property tax and foreign property tax system.
关 键 词 ：物业税 空置税 房地产税收制度
Keywords:property tax housing vacancy tax real estate tax system
一、我国物业税的“产生”轨迹
2003年10月,十六届三中全会通过的《关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中指出：“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费.”由此,物业税一词进入百姓视线.2005中国财税论坛上财政部长提出,“十一五”将大力推进税制改革,完善税收制度体系,其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税.2007年3月,国家税务总局局长谢旭人在“中国财税论坛2005”上表示：“十一五”期间,我国将积极稳妥地深化税制改革,其中包括实施城镇建设税费改革,稳步推行物业税,并相应取消相关收费.2009年国务院批转发改委《关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中提到“深化房地产税制改革,研究开征物业税”,一时间关于物业税物业税的讨论再次被推上.2010年末,国务院批准上海、重庆试点征收房产税,却又给物业税的出台增加了无限变数.
二、物业税与空置税之争
这几年,在对房地产行业税费改革问题的讨论中,人们讨论较多的不外乎物业税、空置税,尤其是在去年“空置房风波”和今年试点征收房产税事件之后,物业税和空置税更是引起了空前讨论.但是对于这两种税的区别和联系,很多人并没有清楚地认识.其实,他们都属于财产税,但是在税基、纳税对象、税率等方面有着很大区别的.
与物业税相比,房屋空置税更具有“惩罚性”,因此对于囤房、炒房者的针对性也就更强.不少专家和学者认为,在房地产投资、投机之风盛行的情况下,开征房屋空置税有利于推动空置房进入市场,抑制投资、投机,可以从根本上让商品房回归其居住消费的属性.从理论上讲,房屋空置税是治疗“房屋空置病”的一道良药,但从实际操作层面看,这个崭新的概念面临着诸多难以逾越的现实困难.摆在房屋空置税面前的一个首要问题就是“空置房”如何认定的问题,目前空置房缺乏一个统一明确的标准和具体数据,不具备可操作性.还有专家认为,空置房有其存在的合理性,一定数量的空置房为人口的流动提供了必要的房源保障,关键是如何将空置房的数量控制在合理的范围内.由于上述提到的种种困难,笔者认为我国在现阶段并不具备开征空置税的条件,而逐步开征物业税却更容易实现.
三、开征物业税的重大意义
（一）有利于改善我国现行的房地产税收体制.按照物业税的制度设计,它可以在很大程度上统一和规范房地产行业现行的税费机制.一方面可以简化税制,优化税种,规范征收；另一方面,从长远来看还可以扩大税源,增加和稳定政府税收,改费立税,减轻人民负担.
（二）有利于缩小贫富差距,平衡社会财富的分配.物业税的征收一方面可以遏制富裕阶层对于社会资源的过度占有；另一方面还可以通过财政倾向,完善社会保障体系,改善低收入阶层的居住条件.
（三）有利于稳定政府的财政收入.从目前我国地方政府财政收入的来源分析,土地出让金占据了很大比例,政府把几十年的土地收益一次性收取,无异于寅吃卯粮,长此下去必将无以为继,不利于可持续发展.物业税的开征不但可以扩大财产说的征税范围,增加财政收入,逐年征收还可以稳定地方政府的税收来源,为城市的发展提供稳定的资金保障.
（四）有利于遏制房地产的投机行为.对于一般的投资行为,政府不但不应该干预,而应该加以鼓励,但是,居者有其屋是国家和社会的责任,房地产是社会保障体系的一部分,因此对于房地产的非理性的不良投资,政府理应干预.物业税的征收就是一种非常有力的手段.对于开发商来说,土地取得成本降低,持有成本增加,哄抄高房价的机会也相应减少.对于“炒房者”来说,屯房的成本大幅提高,投资风险加大,这回极大打击“炒房者”的积极性.
（五）有利于活跃和稳定房地产市场.一直以来我国的房地产税收机制的特点都是“重流通,轻保有”,对于房地产的流通环节课以重重税费,这不利于房地产市场的活跃.同时流通环节的成本过高,更给了屯房者待价而沽的机会,地产泡沫不断出现,这些都不利于房地产的稳定.物业税的征收,减少了房产交易流通环节的成本,这样房产的供应量自然会进一步增加,供求关系变化,房价也会应声而落,地产泡沫减少,房地产市场的稳定自是水到渠成.
综上,笔者认为,虽然开征物业税困难重重,但是无论是从国外的实际案例还是从我国财税体制的发展趋势来看,开征物业税是必然的发展要求,从长远来看既符合国家利益,也有利于房地产行业的发展,有利于购房者实际利益的维护.开征物业税任重而道远,必须循序渐进的进行,今年房产税在上海、重庆的试点也表明了这一趋势.