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摘 要 ：房地产行业竞争日益激烈,房地产企业要想在激烈竞争中获得经营利润,除了扩大销售收入外,降低成本、实现成本控制,也是房地产企业获得经营利润,体现经营成果的一个重要途径.
关 键 词 ：房地产开发 成本控制
房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用.主要包括：土地使用权出让金、土地征收及拆迁安置补偿费、前期工程费、建安工程费、基础设施费、公共配套设施费、不可预见费、开发期间税费、管理费用、财务费用、销售费用和其他费用等.合理有效地控制房地产项目开发成本,贯穿于整个项目建设的全过程,主要包括项目投资决策阶段、规划和设计阶段、施工阶段和竣工结算阶段,是一个系统控制过程,它具有全员性和全过程性的特点.
一、投资决策阶段成本控制
投资决策是选择和决定投资方案的过程.在建设项目投资决策阶段,建设标准水平的确定、建设地点的选择、工艺的选择、设备选用、工程技术方案的确定和资金筹集情况等,都直接关系到工程项目成本的高低.
在做出决策之前,做好基础资料的收集,保证详实、准确.认真分析各种市场、技术及环境因素,做好市场研究.通过掌握大量的统计数据和信息资料.进行综合分析和处理,并根据市场需求及发展前景,合理确定工程的规模及建筑标准,编写具有较强说服性和可行性的立项申请,切实做好项目可行性研究报告.可行性研究报告对项目的规模、建设标准、工艺布局、产业规划、技术进步等方面应实事求是地科学分析,按客观实际情况实事求是地进行技术经济论证、技术方案比较和优选.对项目做出经济评价和综合分析,通过分析得出项目可行性研究结论和建议,为项目投资者的投资决策提供科学的论证和依据.
二、规划和设计阶段成本控制
设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点.尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大,一般只占建安成本的1.5%-2%,但对工程造价的影响可达75%以上,由此可见,设计质量的好差直接影响建设项目的工期及工程成本的高低.在满足安全系数及设计规范标准的前提下,从经济适用的角度出发,合理科学的设计,可以有效的进行成本控制.
1.推行设计招标,择优选择设计单位
设计是投资控制的关键环节,设计单位在其中起着举足轻重的作用.通过设计招标,采用多家竞投,组织有关专家综合评比定标,这样既可优选出高水平、善沟通的设计单位,又可促进设计单位在项目整体的空间布局、建筑造型、使用功能和景观环境设计上开拓创新,在降低工程造价上下功夫.
2.引入“价值工程”概念,优化设计
价值工程通过功能和价值的分析,将技术问题与经济问题紧密地结合起来.把具体工程项目的功能和成本两个方面综合起来进行科学的分析和考虑,根据工程的实际情况,既不单纯追求降低成本,也不片面追求提高功能,而是力求提高功能与成本的比值,获得最佳的设计方案.
3.开展限额设计,有效控制造价
限额设计,就是按照批准的设计任务书和投资估算来控制初步设计,按照批准的初步设计总概算控制施工图设计,同时各专业在保证达到使用功能的前提下,按分配的投资限额控制设计,严格控制施工图设计的不合理变更,保证总投资额不被突破.同时,每一阶段的设计都要进行造价核算,发现超过限额及时与设计人员沟通,分析原因,修改设计,确保在设计阶段将工程造价控制在投资估算内.
三、施工阶段成本控制
工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成工程实体的阶段,也是最终形成产品质量和项目使用价值的阶段.该阶段资金投入最大,是房地产项目成本控制的重要阶段.此阶段的成本控制是具体的、繁杂的,必须注重以下几点：
1.通过建设项目招投标,择优选择施工单位
建设项目招投标对项目投资、质量以及进度的控制有举足轻重的作用.房地产开发公司在招投标过程中应注意以下工作：以公平、公开、公正原则为指导,严格审查投标单位资质；造价管理人员在编制招标文件过程中有效地鉴别、分析与评价各类影响工程造价的数据、资料,为此后的造价控制奠定坚实基础；避免单纯追求绝对低价中标,杜绝投标单位间的恶意竞争,应确定合理低价中标,以保证项目质量及建设工期.
2.做好合同管理,减少工程索赔
签订规范、细致、严密的合同文本,是房地产开发项目成本控制的又一重点.签订合同时,涉及费用的如工期、质量、价款的结算方式、违约争议处理等,都应有明确的约定.同时,正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素,对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生.对于工程中的变更,计算各项变更对总投资的影响,从使用功能、经济美观等角度确定是否需要进行工程变更或者采用其他费用较少的变更方式,减少不必要的工程费用支出,避免投资失控.
3.加强管理,建立工程监理制度
在工程施工过程中引入项目监理制度,对工程质量、工期、成本进行全面控制.工程开工前,加强图纸会审工作,对图纸技术上的合理性、施工上的可行性、工程造价上的经济性进行审核.施工过程中,严格监控材料、设备的质量和价格,及时准确地了解市场上最新的材料设备的价格信息,在保证质量的前提下合理限价.同时核实完成工程量情况,做好月度工程进度款审核,避免超付工程款.
4.合理采用新技术、新工艺、新材料
选用新工艺、新材料,是提高劳动生产率和缩短工期的有力保证. 对主要施工技术方案做好论证的基础上,广泛应用新技术、新工艺、新材料等,想方设法在技术上实施项目投资的有效控制.
四、竣工结算阶段成本控制
做好竣工结算,这是控制建安造价的最后一关.竣工结算前,必须严格履行竣工验收手续,及时收集整理各项相关资料,确保完整无疏漏；依据合同相关条款,逐步核定已确认的施工项目工程量、取费及单价等,保证结算费用的准确无误；妥善处理工程洽商签证并清理预算增减帐,尤其是要重点审定材料价差与竣工调价工作,保障竣工结算无失误.其次,重视项目的后评价工作与历史成本数据库完善工作,不断地归纳总结业务工作的经验教训,学习与收集先进企业的成本数据,才能够为企业成本控制的实效性提供更多的帮助.
房地产企业的成本管理是全员的、全过程的管理.企业要有完善的成本管理体系,加强实施过程的成本监督和分析,及时反馈成本信息.为企业营销策略的制定和调整提供依据,就能使企业获取更大的经济效益.