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在这个寒冷的冬季,一场高调的“团购”显得格外引人注目.他们是来北京抄底楼市?还是开发商故意炒作?
11月29日上午11时15分,北京机场.
53名山西客商陆续走下飞机,开始了他们在北京为期3天的京城团购别墅之旅.这也是国内首个专机购房团.
国际金融风暴、跌宕起伏的股市、持续低迷的楼市行情,央行降息、扩大内需等各种政府调整措施出台,北京楼市的冬天在这种大环境下并不平静.这场高调的“团购”在这个寒冷的冬季显得格外引人注目.
“团购”这个概念最早在深圳被人提出,“专机团购”还是国内第一次.
在北京房地产市场,山西购房者占有相当比例,这也是业内皆知的秘密.据不完全统计,山西在京购房人数占到在京购房的外地人的15%以上,成为除北京人以外购买房屋最多的人群之一.
团购别墅背后,他们是来北京抄底楼市?还是开发商故意炒作?各方意见不一.
专机成员多总经理级别
据透露,53名山西购房者年纪最大的六十多岁,最小的二十出头,组团花了一个月.
“他们对有的报纸把他们称为‘煤老板’很生气,不愿意接受媒体的采访.”房龙网总裁肖勇说,之前媒体有一些报道不准,这次53个来北京团购的客户大部分都是运城的企业家,大多不是煤老板.但他随后表示“煤老板”是一个很有实力的购买群体,下一步就会专门去山西组织针对能源型企业家的购房团.
“团购”这个想法对肖勇来说由来已久,他认为现在房价到了调整阶段,开发商也需要降价的理由,而团购就是一个降价的理由.“全世界人都会接受团购比零售要优惠.”肖勇说他是见到多起老业主砸售楼处的事件（因为开发商降价）才萌发团购的,他说其实开发商为降价设置一些门槛会好一些,而团购就是一种门槛.
专机团购别墅就是在这样的情况下应酝而生.
活动组织方先将山西购房者进行筛远,确定购买能力可以支持在北京买房的人群为目标客户.如果不想买房的人上了组织方的飞机,在肖勇看来,就是一种资源的浪费、时间的浪费.
在找寻目标客户的时候,组织方会先对购房者的身份进行甄别,然后进一步了解和沟通.肖勇告诉笔者,此次进京的53名购房者都是山西城市企业家协会的会员,或者是会员亲属.大部分都是董事长或总经理级别的.
这个别墅专业团挑选“团员”时的要求是：有意向和能力在北京购买总价在500万元以上的房子的人群,个别情况放宽到300万,这是组织方的一个条件和门槛,按着这个槛去,圈子就是山西企业家协会里的人.
在“飞机团”进京之前,活动组织者提前去山西做了一次推介会,把参加活动楼盘的主要资料进行发放,并在现场咨询答复.作为一名投资商,金华（应本人要求,文中名为化名）参加了本次在山西举办的推介会,并提前在北京看过相关的别墅.
真正成交量并不大
“飞机团”到北京后,逐一到北京知名楼盘参观考察.据房龙网介绍,“飞机团”在北京的三天时间,购房者与开发商意向签约20余套,价格过亿元,不少客户像金华一样,最后并未签约成交.
知情人金华向笔者展示了一份某开发商的购房详单,他认为价格并不便宜.他给笔者算了一笔普通别墅的账目：该套别墅住房建筑面积为168.98平方米,每平米单价3.2万元,房子价格约为540万元；各种费用总价约为28万元,包括契税16万元、印花税2703元、公共维修基金108150元、物业管理费每平米4.98元、取暖费每平米30元、每年物业管理费10098、另外还要加上杂费1.5万元.
房价和费用加起来,此套别墅的价格超过了570万元.在金华看来,这套别墅并不便宜,房款540万的可以首付30%,不包括其他费用28万,契税、印花税、物业管理,维修基金等这些费用是必须交的.房款最低180万,加上其他费用28万,就是208万.就是540万的基础上打个95折,价格也不如想象的优惠.
“买房的人会寥寥无几.”金华认为最后真正买的不会多.他认为外地人在北京买房大多是为了方便子女读书家人来往居住,没有必要花这么多钱买别墅.
“别墅周围没有大型的商场超市,不能自己住一幢别墅,就得跑二十里去买一包挂面,一棵大白菜吧.”金华说,别墅就近只有开发商开行的班车,没有地铁,要乘公交得走２０分钟,这意味着成年家庭成员都需要配车.加上缺乏配套的医院、学校等,都大大降低了房子的吸引力.
“买北京的房子主要是图一个方便.”金华说,如果买环境不如到上海、杭州、深圳,甚至到昆明买.买有山有水的房子谁也也不会跑到北京.
楼市抄底还是商业炒作
2008年的楼市处在不断变化中.有人说目前的“团购”就是来北京楼市抄底,也有人怀疑为商业炒作.
“现在调整不能言底.”肖勇认为,关键看客户有没有需求.只要有需求,在调整时买房还是比较理智的,肖勇说,大多数人的思维习惯是6000点时选择买股票,2000点时选择观望.而在他眼里聪明的人是六千点时抛出,两千点时买入.肖勇主张在调整的时候去买房子,去投资.“至于是不是底,我不认为谁都能抄到底”.
“买任何一样东西,你觉得他值就值,你觉得不值就不值,这是市场定律.”金华说,他2006年在湖北大学沙湖边买的房子每平米才8000元,现在涨到1.3万元了,他觉得很值.但对于本次专机团购别墅,他认为涉嫌炒作的成分比较大.
据肖勇介绍,此次53人的专机双飞团,均不需要客商掏一分钱.山西客商三天的食宿（五星级酒店标准）和在山西数十万元的媒体推广,全部由房龙网出资,开发商另给房龙网一定的费用.
“我们这个团购是一种新的商业模式,可以称为中国房地产的携程模式.”肖勇说,他们在北京每周都有购房班车,开发商会给他们一些奖励,或是佣金.在肖勇看来,团购别墅可以拉动消费、税收,增加企业的局部利益,这种回报社会的财富也会转移到其他的人群.
“专机进京团购别墅是很正常的.大家都在买的时候,你买可能不是好时候,大家都不买的时候,你买可能就是好时候.”中国房产协会秘书长顾云昌说,政府对房地产的调控都是反周期的,开发商的买地皮也是反周期的,老百姓现在买房子也应该是反周期的,而抄底谁都没有把握.“他们购买房子应该说是时候,是不是抄底由市场决定.”
经典集团董事长张宝全表示,不好的时候,抄底的想法人人都会有,但这些并不是一个代表性的趋向,再怎么抄底也不是从投资者和开发者角度去抄.“专机购房团”并不足以改变市场,他们的购买量在房产市场的份量还是非常小的.
房龙网总裁肖勇说：“我们认为做好这件事,就是冬天里的一把火.”而在张宝全看来,这一把火有点过了,专机团购实际作用不可夸大.