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个人住房抵押贷款（以下简称“个贷”）是商业银行主要业务品种之一.在漫长的发展过程中,各国金融机构在抵押贷款业务中的金融创新层出不穷,创造了令人眼花缭乱的抵押贷款品种.根据贷款利率是否变化,个贷可以分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款两大类.这是各国普遍使用的分类方式.
固定利率抵押贷款是最基本的贷款方式,是指预先确定利率和分期付款方式的抵押贷款.在整个贷款存续期内,其利率不受市场利率变化的影响,还贷的方式和期限也固定不变.固定利率抵押贷款在抵押贷款市场上占有重要地位,各种丰富多彩的住宅抵押贷款工具都是在此基础上发展起来的.
固定利率抵押贷款的出现对提高居民住房购买力、拓展金融机构业务范围起到了重要的作用.但在实践中人们发现：利率剧烈波动或通货膨胀严重时,固定利率抵押贷款会给借贷双方带来多种风险,贷款机构的实际收益将大大降低甚至严重亏损.为了防范和化解风险,金融市场上出现了可调利率抵押贷款.可调利率抵押贷款是为适应利率变化的需要而发展起来的住房抵押贷款,即在贷款期限内利率可以根据合同规定的方式进行调整的贷款.
固定利率抵押贷款的种类及其风险
根据本金和利息的不同支付方式,固定利率的抵押贷款可以分为等额还款抵押贷款、等本金还款抵押贷款和分级还款抵押贷款等不同类型.
等额还款抵押贷款 等额还款抵押贷款是在整个贷款期内以固定利率按月均等偿还贷款本息的贷款方式,其月还款金额完全相等.借款人能根据既定的每月还款额安排支出,贷款方也能较准确地掌握借贷成本,是应用最广泛的抵押贷款.
在等额还款抵押贷款下,贷款利率在整个抵押贷款合同期内不随市场利率变化而改变,一旦未来市场实际利率上升,贷款机构的负债成本将增加,而资产的收益水平却保持不变,于是金融机构承担了全部的利率风险.所以,等额还款抵押贷款的利率一般高于可调利率抵押贷款的初期利率,并在贷款合同期内保持较高的利率水平,是为了冲抵利率变化带来的风险.
等本金还款抵押贷款 等本金还款抵押贷款也称非均付固定利率抵押贷款.借款人要在贷款期内均匀地偿还本金,而每期的利息按剩余本金余额和约定的利率支付.
等本金还款抵押贷款初期偿付的金额中,本金的比重较大,于是,其月还款额会逐年减少,即呈现“先大后小”的趋势.这在一定程度上减轻了借款人的利息负担.但这种还款方式不符合居民收入水平不断增长的实际情况,而且月偿还额每月都会发生变化,在支付上比较麻烦.因此,与等额还款抵押贷款相比,等本金还款抵押贷款初期的违约风险较大.
分级还款抵押贷款 所谓分级还款抵押贷款,是指在最初的若干年里月还款额按约定的比率逐年递增,但其后月还款金额均等,直至贷款全部清偿的贷款方式.这是美国储蓄贷款机构于1976年专门为年轻的购房群体而设计的贷款方式,其月还款额的变化与居民特别是年轻人的收入变化趋势相同,降低了借款人前期付款的压力,拓展了贷款机构的抵押贷款业务.
与前两种贷款方式相比,分级还款抵押贷款前期会出现本金负摊销.在通货膨胀期间,如果住房增值低于贷款前期本金的增加值,贷款违约风险将会增加.为了降低违约风险,金融机构往往会要求相对较高的首付款比例,并提高了提前还款罚金和服务费.
气球式抵押贷款 现代的气球式抵押贷款是借款人在贷款前期,按照等额还款抵押贷款的月还款额归还贷款,最后一期归还剩余本金的贷款方式.其中,前期的等额月还款额根据借贷双方都认可的名义贷款年限和贷款利率计算.而实际贷款年限由借贷双方谈判而定.当实际贷款年限到期时,借款人需一次性支付所有贷款余额.例如某一气球式抵押贷款,名义贷款年限是30年,但贷款合同规定第5年年底必须以一次性清偿所有贷款余额.对贷款人而言,这种还款方式实际上缩短了贷款期限,因而能有效地防范长期贷款可能面临的利率风险；对借款人来说,可以缓解贷款初期的还款压力,但第5年年底的一次性付款会带来巨大的财务负担,即此时潜在的违约风险较大.目前,美国的气球式抵押贷款方式主要用于住房之外的其他不动产的抵押贷款.
逆向年金抵押贷款 逆向年金抵押贷款是指金融机构在贷款期限内定期向借款人提供,由借款人在贷款期末一次性偿付本息的贷款方式.逆向年金抵押贷款是专门针对老年人设计的贷款种类,即老年人把自己的住房抵押给金融机构,由金融机构每月向借款人提供生活费用.如果在贷款期间老人去世,则贷款机构可以出售住宅提前清偿贷款；如果贷款期满老人仍然健在,则通过其他途径清偿贷款.逆向年金抵押贷款能在不立即改变房产所有权的前提下,解决退休老人“有房没钱”的问题,贷款风险很低,是目前西方国家和地区实现“老有所养”的有效手段之一.
增值分享抵押贷款 增值分享抵押贷款是美国20世纪80年代出现的主要用于商业性或收益性不动产的抵押贷款.当时,由于长期的通货膨胀造成利率的持续上升,为了减轻借款人的债务负担,贷款机构以低于市场利率的贷款利率向购房者提供抵押贷款,同时要求按一定的比例分享所购房产未来的增值.在增值分享抵押贷款中,贷款机构分享抵押房产增值的时间相对滞后,且收益变动风险较大.因此,在这类贷款合同中,通常会约定借款人出售房产的最后时限（如贷款之日起的10年）；过期未出售的房产,由贷款机构进行估价并分享其中的增值部分.
双周付款抵押贷款 双周付款抵押贷款是指每两周付款一次的固定利率抵押贷款方式.双周付款抵押贷款将传统的“月还款”模式改进为“双周还款”模式.这种改进提高了还款频率,使得本金偿付的速度加快,进而减少了借款人的还款期限和利息支出总额.
可调利率抵押贷款的种类及其风险
通常,可调利率抵押贷款的起始利率都低于同期固定利率贷款的利率水平.此后,每隔一段时间,就要按照合同约定的方式重新调整利率,直到贷款合同结束为止.按照利率调整的标准不同,可调利率抵押贷款可以分为随价调整抵押贷款和可变利率抵押贷款.
随价调整抵押贷款 随价调整抵押贷款是贷款机构按物价水平来调整利率的贷款形式.这种贷款方式的基本思路是：作为一种“特殊的商品”,信贷资金的市场价值应当与其他商品一样随着物价水平的变动而变动.因此,贷款余额和根据贷款余额计算的月还款额,需要根据市场价格指数来校正.这种贷款方式能有效地减少通货膨胀对贷款收益的影响,而且,初期的月还款额较低,对贷款机构拓展业务领域、提高抵押贷款的有效需求,具有积极的意义.
可变利率抵押贷款 可变利率抵押贷款是按照借贷双方约定的条件,根据市场利率指数调整贷款利率和还款方式的抵押贷款种类.市场利率指数综合反映了实际利率、通货膨胀率和各种金融风险等因素的变化,更适合作为调整抵押贷款利率的依据,因而能够更有效地防止利率风险对贷款机构收益的影响.借款人在承担部分利率风险的同时,也享受了前期优惠贷款利率、前期较低的月还款额等优惠.
贷款机构利用可变利率抵押贷款向借款人转移了利率风险；但同时,对利率调整周期与调整幅度等的规定,使得借款人承担的利率风险被控制在一定的范围内,而且,作为承担风险转嫁的补偿,借款人可以享受较低的初始利率（低于固定利率抵押贷款的利率）.
可转换抵押贷款 对借款人来说,固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款各有利弊.为减少借款人的顾虑并适应市场多样化的需求,美国等国家和地区的贷款机构推出了可以在固定利率和可变利率抵押贷款间转换的贷款种类.
可转换的可变利率抵押贷款 “可转换的可变利率抵押贷款”是允许借款人在利率上升时将可变利率抵押贷款转换成固定利率抵押贷款的贷款工具.这类抵押贷款合同规定了借款人转换贷款方式的时间,如贷款合同生效后的前3年中每月月初、第2年到第5年期间、每次贷款利率调整后的数日内等.新的固定利率抵押贷款的贷款利率可以由金融机构确定,也可以根据市场利率得出.在大多数情况下,转换后的贷款利率接近于当时该金融机构发放的固定利率抵押贷款的利率.在提供转换贷款方式的选择权时,贷款机构一般要向借款人收取一定的费用.而借款人既能享受较低的初始月还款额的优惠,又能在利率上升时锁定贷款利率以防止其进一步上升,兼具固定利率抵押贷款与可变利率抵押贷款的长处,受到市场的欢迎.
可降利率的固定利率抵押贷款 这种方式允许借款人在固定利率抵押贷款合同设定的利率下降到某一特定水平时,对贷款利率进行相应的下调,给借款人提供降低贷款成本的机会.通常,仅在贷款合同订立后的前5―6年内准许对贷款利率进行调整.在市场利率下降时,借款人可以选择提前还款并通过再筹资降低贷款成本.因此,这种贷款方式对防范提前还款风险有一定的作用.
（作者张红为清华大学房地产研究所副所长、副教授、经济学博士；殷红为中国工商银行房地产信贷部处长、经济学博士.）