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【摘 要】企业管理归根结底是人力资源的管理,人力资源管理是物业管理可持续发展的重要内容,更是经营好住宅小区的必要前提.在物业管理及经营中,做到各个岗位责任到人,团队中各岗位员工彼此密切配合是作为管理者研究的课题.本文基于此,提出了经营好物业管理企业的方法和措施,并介绍了物业企业经营的有效模式,最后指出了物业管理企业在经营中需注意的一些问题.
【关 键 词】物业管理企业；人力资源管理；有效模式
引言
人才对物业企业来说起着至关重要的作用,物业管理人员素质的高低,不仅影响到物业管理的质量水平,而且关系到整个企业的兴衰成败.物业管理公司的运行基础在于管理好人力资源,最大限度地发挥员工的潜能,提高员工的专业技能.
经营是企业的基本行为,只有依法经营并获取合法利润,才能使企业走上良性以及长期发展的道路.但物业管理企业长期以来实施的是管理与服务,这一现象的产生既有社会、业主等地域和人文因素,也有物业管理企业自身的认识和策略方面的偏差.诚然,提供优质的管理和服务是物业管理企业的本业和对社会所提供的基本产品,也是物业管理企业经营和竞争的其中一种手段.但忽视经营,便会造成企业赢利能力下降；企业自有资金的不足又会成为自身扩大规模、持续稳定发展的瓶颈,并且反过来影响服务的质量.随着物业管理市场化进程的加快,要想又好又快地发展,依法经营是一条必由之路.
而经营好物业管理企业自身,是物业管理可持续发展的重要内容,更是经营好住宅小区的必要前提.这就需要充分利用所掌握的资源,通过强而有力的营销手段和丰富的管理与服务内容,积极地运用人、财、物进行合理化经营,以较小的投入争取最大的产出,最大的效益,达到社会效益、环境效益与经济效益并重,良性发展的目标.以下是笔者这几年来,从事管理和经营的一些经验和体会.
1如何经营好物业管理企业
1.1实施品牌战略,有计划、有步骤,积极稳妥地建立企业的品牌,充分利用名牌所带来的巨大的市场效应和市场信誉.
由于物业管理属于服务业,其涉及面比较广,影响服务质量的因素较多,质量保证的实施较困难,尤其特殊的一点是,客户对物业管理服务质量很难进行全面、客观的检查和评价.这些特点决定了客户在选择物业管理产品的提供者――物业管理公司的时候,非常注意其信誉和口碑.而优质的品牌是良好信誉及口碑的集中体现,故物业管理公司的品牌是其开拓市场的关键因素.国外的一些统计资料表明：在某一领域前十大品牌的市场份额占有率超过70%,物业管理企业如果不能树立自身的品牌形象,其发展空间将会受到极大的限制.
建立品牌是一个系统工程,不是一朝一夕能够完成的,要建立一个长期的计划并加以实施,首先是苦练内功,提高物业管理水平,使客户满意.其次是要规范企业的行为,守合同重信誉,不侵犯业主的权益,积极维护企业的形象.再有就是要注重宣传和引导,特别要抓住政策、市场和宣传上的契机进行集中突破.另外,企业的综合实力和管理规模也是建立品牌的重要因素.笔者所在的企业,在历经几年的艰辛发展进程中,已经逐步意识到品牌的重要性,适时提出了“创百年品牌企业”的战略发展目标.
1.2注重宣传,这种宣传不仅能提高企业的知名度和认同感,还应起到引导消费,拓展市场的作用.引导消费的作用不应忽视,现在我国很多居民受长期免费住房的影响,对住房消费认识不足.通过积极的宣传、引导和示范,让业主见到或者了解到文明、健康的生活方式和居住环境对其生活质量和生活素质的影响,以及对其房产（可能是他们最大的财产）价值保障的作用.不仅能提高居民的住房消费意识,增加物业管理企业的收益,而且能大大降低物业管理的难度,减少与业主的不必要纷争.
1.3积极开拓市场,不断扩大管理规模,占据更大的市场份额,此举对提高物业管理企业的总体赢利能力和抗风险能力,壮大公司实力以及显著降低成本都有重要意义.笔者所在的企业,从2005年单纯做物业起步,为生存发展,逐步形成物业服务为基础产业、房地产开发、矿业发展创效三大主体并举格局.在物业普遍微利、亏损运作下,以规模和资金为支撑,保证了市场拓展和品牌影响力.
1.4重视财务管理,加强工程管理,节能降耗,有效地控制或者降低成本,也能为物业管理企业带来良好的经济效益.短短六年时间,笔者所在的企业,在公司董事会的决策领导下,坚持“企业不裁员、员工不减薪”的承诺,坚持“全面从严、全面从紧、集中统一”经营方针,以“发展、创新、务实”的创业精神,逐步发展壮大成国家物业服务一级企业资质,成为安徽省最大的一家国企成功改制物业企业[1].
1.5对物业管理资源进行战略性调整,根据市场竞争情况和物业管理公司的自身特点,将不具备竞争力的以及运作成本不合理的业务（如保洁、垃圾清运、某些机电维保等）分包出去.这样不仅大幅度地降低成本,还能使物业管理公司集中精力和资源来发展自已的优势项目,并且能够达到很好的经营效果.目前,我公司正筹措与地方政府相关部门联合,以风险共担、利益共享劳务输出形式,解决企业扩张用工难题.
2物业企业经营的有效模式
2.1针对业主和客户而提供的有偿服务.现在笔者所管理的物业公司从实用性及迫切性出发,本着互惠互利、方便快捷的原则,集中联合社会资源,已经拓展了下水道疏通清理、垃圾转运处置、室内水电维修、表内管线更换、锁具换修、单元门维修、抽油烟机清洗、空调移机、电器维修等等有偿便民服务.
2.2针对物业管理行业和其他相关需求的专业化服务.如房地产中介服务：二手房买卖,房产过户等.笔者所在的实业集团公司,所辖地域广泛,此类业务已形成分级收集信息、集中统一业务链,凭着良好的企业信誉,占领了服务范围内大部分市场.
2.3盘活现有资产,多形式创收增效.笔者所在物业系国企改制企业,整体剥离划转之际,就同母体单位达成了接管辖内新开发小区协议.在接管前期最大程度争取企业利益,拥有对部分会所、门面房的使用及经营权,为员工生存和发展赢得了先机.另外,车辆管理、自行车棚的租赁、小区内有偿广告宣传也为管理成本增添了资金.现企业正向规范化、规模化、专业化服务迈进,以有限的人力资本,创造最大的经济效益[2].
2.4以品牌效应为信托,开拓物业服务新市场.随着企业的不断壮大,仅维持现有市场已不能满足发展需要,在练好内功的基础上,积极向商业、工广物业进军,凭实力占据本土最大市场份额,并不断向省外乃至全国发展.
3人力资源管理
3.1员工激励
企业最大的成本就是没有经过培训、激励的员工跟团队.所以有效的激励机制非常之重要.着重做到以下两点：第一,为员工安排的职务尽量与其性格相匹配；为每个员工设定具体而恰当的目标；对完成既定目标的员工进行奖励；对不同的员工实行不同的奖励.第二,公平.21世纪是中国物业行业进入发展、完善和成熟的重要阶段,面对愈来愈激烈的竞争,企业应坚持“以人为本”的理念,引进和培养所需专业人才,提高培训投入,构建具有自身特色的企业文化,不断创新服务平台,才能得以发展、获得市场.
3.2企业培训
首先,要设计培训课程,有的企业采用内部培训师的传统教程,有的则是找专业培训机构.专业的培训机构给客户的一般先是书的框架,而书的内容大部分是根据客户的具体需求了解和现实情况概况以后出来的.然后就是培训课程的实施了.在培训课程实施前应让学员与培训师进行沟通,让培训师了解学员的需要,才能有针对性地安排培训重点.在培训课程结束后,企业要对培训的效果进行总结性的检查,检验培训效果.通过评价,总结经验与教训,使以后的培训工作能够更加完善且更富针对性,提高培训实效.
4物业管理企业在经营中需注意的几个问题
4.1防止“饥不择食”,盲目扩张.在增加新的经营项目或承接新的物业管理项目之前,应该进行充分的可行性分析和研究,对各种风险因素要进行认真的评估并制定可行的实施方案.
4.2坚持“靠山吃山”的原则,以物业经营为基础.
4.3经营中坚持以内涵为立足之本,强化企业内部建设.只重视对外拓展,而忽视企业内部建设的现象也应引起业内人士的高度注意[3].要在拓展经营项目的同时,调整管理机制和管理方法,发现人才,培养人才,经常进行阶段性工作评估,总结经验.特别是对某些经营项目（如房屋中介代理）,管理和从业人员仅知道物业管理方面的知识、经验和管理方法是远远不够的,甚至需要专业资质的认可.所以要在拓展市场的同时,加强企业内部建设,才能使企业的多种经营得到稳健的发展.
4.4注意经营和收益的合法性,不侵害业主权益.依靠物业本身进行的经营行为,要按照国家和地方法规的要求进行,其中哪些经营权和收益属于业主（收入用于补贴管理费）,哪些属于发展商或物业管理公司,以及收益的分配等问题,都应该受到物业管理公司高度重视.
5结束语
“细节决定成败”,一切好的设想都需在实践中验证.物业企业要搞好品牌经营,应千方百计在创企业管理品牌、服务品牌、环境品牌、文化品牌、扩大企业的影响力上下功夫,以品牌促效益,以经营保发展,才能立于不败之地.