中国房地产市场调控现状

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【摘 要】房地产一直是民生问题,是现代化建设以及国家经济持续稳定增长的核心支柱产业,本文就现阶段我国房地产市场调控重要性以及出现的相关问题和相应对策做深入分析.

【关键字】房地产市场；市场调控；对策研究

前言

我国房地产市场近年来呈现建设周期短,市场供求量大,房价逐年上升等趋势,在带动中国经济快速发展过程中,也呈现出诸如：市场饱和,经济因素不稳定,民生需求不匹配等缺陷.因此笔者认为,深入认知我国房地产市场对市场经济体制中的中国经济以及建筑企业的重要性,了解现阶段房地产市场调控现状,才能对市场出现的问题做出合理性,针对性,有效性全面调控.

1.我国房地产调控重要性

房地产调控一直是国家经济调控的重点领域,房地产市场与金融,电气,汽车制造业并称为为我国关键四大经济命脉之一,在影响程度上甚至占据核心地位.自从我国实行住房改革后,我国建筑业市场从“粗放型”逐年向“计划型”方向快速发展,房地产市场带来的巨大经济效益也直接刺激国家经济脉搏,呈现蓬勃发展之势.

据不完全统计,11年国家房地产行业占GDP比重约为8.35%,比财政性教育经费的3.48%高了将近3倍,由此可见房地产行业经济利益对我国整体GDP和经济走向的推动作用有多重要,因此加强房地产行业调控是确保国家可持续发展的重要保证,亦是国家经济呈现良性化,规划性发展的关键因素.

特别是08年金融危机,对当时房地产的泡沫经济产生重要影响后,社会各界深刻意识到,必须由政府介入由市场经济体制作为风向标的房地产行业,因此,因强化国家宏观调控,促进内需,制定行业刺激发展政策等方案,例如：11年国务院颁布的针对房地产市场调控的“国八条”市场政策.

1.1维护国内和谐稳定

在“粗放型”经济建设阶段,房地产行业为我国现代化建设带来重要经济利益增长,但伴随我国经济体制改革,经济增长呈现多元化发展,一路飙升的房价与民众消费水平呈现严重倾斜现象.国内房价的快速增长对社会安定,民众生活以及国家经济平稳发展产生消极影响,造成房地产泡沫经济现象,其背后蕴含金融危机以及民怨,严重者将使社会出现不稳定或动荡因素.

1.2确保城乡一体化建设和城镇化进程

实行城乡一体化,城镇化建设是党和政府近几年重点关注领域,城乡一体化建设中有三大核心因素：招商引资,土地承包,房地产建设,作为我国基本发展策略的城镇化进程以及城乡一体化建设,过高的房价以及土地高竞争价格必然使这一基本发展策略无法快速落实,阻碍城乡一体化建设的推进进程.

城镇化的缓慢推进,不利于招商引资以及城市整体竞争力,对整体经济效益势必造成冲击.

2.房地产市场调控现状

房地产行业调控是综合及系统工作,处于房地产行业对国家经济的推动作用,在进行调控过程中,国家利用经济法律或行政等手段,在宏观上对房地产行业效益及发展趋势进行指导,监督和调节,为进一步促进房地产市场供求平衡以及需求结构整体优化.由于我国房地产调控跨度大,在实际调控过程中出现如下几点问题：

2.1缺乏有效调控机制

我国近几年针对日益高速增长的房地产市场相继进行政策调控,主要调控政策包括国十六条,国八条,新国十条,23号文件以及18号文件等,其对房地产市场调控建立在宏观调控基础上；而在房地产发展过程中以及经济建设蓬勃发展中,并未对以市场经济体制的房地产经济进行微观,有效的市场调控机制；致使各房地产开发商在庞大经济利益驱使下,根据自身需求随意对房地产市场进行涨价以及压制民工工资等现象.

换言之,在宏观调空中,国家通过相关政策以及调控措施占据引导地位,但在市场机制调节过程中,宏观调控并未与市场经济调控有效结合,形成经济产业链脱节现象.在房地产行业长期发展过程中,利益为核心的建设概念深入人心,导致出现建筑结构混杂,工程质量不合格等,特别是在以稳固社会安定,促进城乡一体化建设中的拆迁补助房中更是屡次出现不合格建筑工程.

因此,现阶段房地产市场缺乏连续性,高效性和有序性,应以市场调控为导向,国家宏观调控为辅助机制.

2.2房地产市场存在泡沫经济

泡沫经济最终的危害即会引发金融危机,房地产泡沫经济即是在持续走高的房地产价格变化中容易造成人们拔高对房地产行业未来走势价格的预算,随着价格不断上涨以及投机资本持续增加,民众购买力并未实现实质性增长,市场供需结构严重失衡,房地产价格远高于其成本价格,由此导致房地产泡沫.

而现阶段随着我国国民经济稳步增长,民众追求高质量,高品质的生活理所应当,但据相关部门统计,我国房地产行业利润率远高于其他国家,其他行业均利润率.我国和欧美发达国家房地产利润率为35%和5%,并且我国泡沫经济依然有持续上升趋势.

此外,国家在降低房地产泡沫经济采取的措施包括：提高首付金额和贷款利率,以高投资,低回报来阻止房价过快增长.从某些方面来说,此举可对有关人群起到抑制作用,但从长远考虑,此举仅会延长贷款周期和还款金额,并未对房地产价格以及市场需求起到抑制作用；从另一面来说,民众在购置房产时不仅要为泡沫经济买单,更要多付近一半利息于银行,更不利于国民经济发展.

例如：在05年出台的新国八条中指出,应严格税收制度和征收政策,调整住房转让环节营业税,并于同年十月针对二手房要征收个税,但诸如此类提高购房门槛并未对我国房地产行业产生实质性调节作用.

3.强化房地产市场调控的相关对策

针对上述过程中出现的房地产市场治标不治本现象,在深入落实国家宏观调控颁布的各项准则同时,为起到房地产行业标本兼治目的,笔者认为,应在如下方面做好相关措施：

3.1实行财权与事权匹配原则

房地产市场调控未做到标本兼治原因较复杂,除上述泡沫经济和缺乏有效调控外,对地方财政的过于依赖是重要原因.因此在进行房地产宏观调控过程中,防治房地产价格上涨,应从财政分权角度出发,针对地方财政完善分税分收制度,落实财权事权匹配等原则.在具体实行方式上,对各级地方政府行为职责进行有效划分,具体划分以各相关政府职能权力以及行政隶属关系为准则,避免出现传统地方政府中事权统一局面.

此外,应建立与事权相匹配的财权,07年8月份,我国政府提出完善保障房住房制度,提高经济房,廉租房普及力度,在实践方式中：地方政府应完善地方财政税务体系,对企业或房地产开发商加大财产税,房产税以及土地使用税征收力度,针对个体工商户加收营业税,丰富地方财政税务体系.国家通过宏观调控将地方税务整合用作廉价房过经济保障房建设,实现对地方财政体系转移,让工薪阶层或低收入人群能购置经济保障房,有利于我国民众安定以及房地产市场健康稳固发展.

3.2强化与金融政策的融合

房地产市场调控的根本目的是让房地产价格以合理,稳定的方向发展.土地和资金是房地产市场供应量的关键两大要素,因此,与金融政策的配合是对房地产价格进行有效控制的重要因素.

首先,国家联合地方财政部门强制性制定5年或10年内房地产均价值；针对房地产泡沫经济,风险投资者是造成泡沫经济的有一关键因素,利用逐年提升的房地产泡沫从中获利,在制定5年或10年房地产均价同时,大幅度提升国内购房首付款,并保持现有银行利率,配合限购令,完善房地产交易秩序,加强二手房市场管理,房产投资性质的购买需求会得以抑制.

其次坚持差异化信贷政策；针对国内收入差距较大情形,应融合金融政策,理性消费,严厉打击投资性需求,缩小贫富差距.

3.3强化房地产法律法规完善机制

现阶段出现政府由于在土地调控过程中的职能范围较广,角色定位不明确造成的对房地产经济活动过于干预,因此应通过法律授权手段进行合理调控.

（1）法律权限职能责任制定

通过市场经济法以及市场调控机制,强化各地方政府职能权限责任,并将房地产有关责任过度于相关机关单位,政府重点把控监督管理关口,提高房地产市场的灵活性和时效性,通过市场机制完成调控和监督管理工作.

（2）价格衡量

众所周知,房地产价格将会为周边生活,交通,商业,教育等环节带来联动效应,因此,地方政府各部门应做好对楼盘市场指导价工作,综合考虑地段,交通,科研等方面后制定指导价并在审计通过后颁布执行,价格衡量制度是确保房地产行业价格稳定,遏制房价的最有效手段措施.

4.结束语

在意识到我国房地产因过快发展带来的不良影响后应完善房地产行业市场调控和宏观调控,确保我国房地产行业健康稳定发展.