我国房地产宏观调控的政策走向探析

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[摘 要]在房地产市场发展过程中,出现了市场大幅波动、部分城市房价上涨过快、居民住房支付能力下降,中低收入群体住房困难问题难以解决等问题,对此,政府出台了一系列房地产调控政策,然而当前房地产宏观调控仍存在一些重难点,如调控政策的连续性、地方政府与房地产市场的关系、保障房建设面临的问题等.本文也对我国房地产调控的政策走向做出了进一步探索,即完善我国的法律体系,慎重推行房地产税,明确房地产调控的思路.

[关 键 词]房地产宏观调控政策走向

[中图分类号]F293.3[文章标识码]A[文章编号]1009-9446（2013）1-2-0019-02

2003年至今,中国房地产宏观调控全面展开,政府出台了一系列房地产调控政策,具体包括投资政策,土地政策,消费政策,信贷政策,利率政策等.面对国内房地产经济现状,政府如何充分发挥房地产市场调节机制,如何应对房价非理性上涨、供不应求等情况.同时,还要区分购房的需求是否合理,抑制不合理的投机倒把行为.政府为了维持经济稳健发展,加大了经济适用房、廉租房的调控力度,以解决中低收入家庭的住房困难问题.

一、当前房地产宏观调控的重难点

1.调控政策的连续性

调控政策是政府通过行政、财税、金融等手段对住房市场进行必要的干预,调控政策变化会直接影响到房地产市场的供给和需求,进而造成短期内供求形势的变化,如果政策调整不当,将可能加剧房地产市场的短期波动.要尽量避免为了应对短期出现的问题,实施不同的调控措施,前后不衔接、不协调,影响房地产市场的平稳运行.

2.地方政府与房地产市场的关系

稳定房价、促进房地产市场平稳发展的各项调控政策需要地方政府贯彻落实.但在当前的体制下,房地产市场与地方经济紧密联系,地方政府难以认真执行.一是目前我国对地方政府领导的业绩考核仍以GDP增长率为核心指标,而房地产行业是大多数城市的支柱产业,房地产投资陕速增长成为地方GDP的主要支撑,地方政府不愿意房地产投资增速大幅下滑.二是在当前分税制的财政体制下,土地出让金是地方财政的主要来源,地方政府一方面通过提高土地出让金来增加收入,一方面又从地价上涨导致房地产税收大幅度增加中获益,地方政府很难有动力去抑制房地产价格.

3.保障房建设面临的问题

我国未来几年将进入大规模建设保障房的阶段.但在建设过程中和建成后尚有许多问题亟待解决.一是筹资问题,按照住房和城乡建设部测算,2011年完成1000万套保障性住房工程年度投资额需1.3万亿元.其中,8000多亿元要通过保障对象及其所在的企业来筹集或社会机构投入,所占比例达62%.由于保障性住房投资回报期长且利润薄,社会资金进入情况并不理想.二是用地问题,为了确保经济增长和增加财政收入,地方政府倾向于优先安排大型经营性项目建设用地.在住宅用地上,不少地方为了获得更高的土地出让收入,把商品房用地作为主要供给对象,保障房用地在计划指标中占比不足.三是监管问题,一些地方的保障性住房建设屡被媒体存在质量问题,“楼脆脆”、“瘦身钢筋”等安全问题令人担忧.一些地区的保障房配套设施和服务还不到位,群众安居难,在部分保障房和商品房社区混建的大型小区里,公共配套“肥瘦”不均的现象也较为严重.

二、我国房地产调控的政策走向

1.完善我国的法律体系

首先,必须尽快制定我国住宅保障法.住宅保障法是在充分考虑各地居民住房需要的前提下,按照城乡规划一体化的原则,合理确定我国住宅公共产品供应规模,确保每一个中国居民都能平等地享受政府提供的住宅公共产品福利.其次,必须尽快制定政府信息公开法,明确政府在房地产信息公开方面的责任.未来的《政府信息公开法》应当明确房地产信息披露的具体内容,并且要求各级地方政府建立房地产信息互联互通机制,防止房地产投资者利用信息的不对称,规避国家房地产宏观调控制度,损害国家利益和社会公共利益.第三,必须尽快修改我国《土地管理法》、《房地产管理法》,建立全国统一的土地开发和商品房交易市场.《土地管理法》应当在巩固我国宪法土地公有制的基础上,进一步完善农村集体经济组织土地流转制度.在坚持城乡规划一体化原则的基础上,法律应当有条件承认集体经济组织的土地开发权和收益权.

2.慎重推行房地产税

房地产宏观调控向长效机制与制度转型,现在看来,更多把着力点放在加大保障性住房建设及推行房地产税上.如果房地产税的出台仅是如上海与重庆试行的那样,那这个税所起到作用是十分有限的.房地产税的作用,关键是要去除房地产市场赚钱效应.在房地产财产税的基础条件还没有准备好的情况下,通过房地产交易环节严厉打击房地产投机炒作,应该是房地产宏观调控最大的储备政策.

3.明确房地产调控的思路

我国房地产宏观调控过程中主要是依靠两个思路,一方面在宏观调控政策制定过程中需要考虑成本因素,才能从根本上避免各种负面影响,另一方面需要从供需平衡角度出发,因为房价调控并不是短时间能够解决的,需要综合多方面因素,促使房价处于合理的状态,我国房地产调控过程中重点是抑制一些不合理的住房需求,重点考虑中低收入群体住房问题,通过廉租房和保障性住房政策的实施,解决好中低收入群体住房问题,这样房价会逐步归于理性,最终保证房地产行业步入健康稳定的发展轨道.房地产行业发展对整个社会经济发展会产生重要的影响,只有通过积极有效的宏观政策对其不合理发展问题进行有效调控,才能促进行业可持续发展.