我国房地产宏观调控的困境

这是一篇关于政策方面学士学位论文范文,与我国房地产宏观调控的困境相关毕业论文格式模板。是政府采购专业与政策及房价及住房方面相关的免费优秀学术论文范文资料，可作为政策方面的大学硕士与本科毕业论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献下载。

【摘 要 】 为遏制房地产市场投机而造成的房价持续快速上涨,国家连续出台了一系列宏观调控政策.但其效果不尽如人意,究其原因在于我国特殊的国情以及复杂多变的宏观经济环境.本文就我国房地产宏观调控面临的困境进行了分析,并得出推广开征房产税和加强中低收入者住房保障应作为今后房地产宏观调控的两大重点的结论.

【关 键 词 】 房地产 宏观调控 困境 房产税 住房保障

近年来我国房地产业快速发展,房价持续快速上涨.为了稳定房价,保障居民的住房消费能力,促进房地产市场健康发展,政府连续出台了一系列调控政策,但效果不尽如人意.自2010年4月17日“新国十条”发布以来,各地陆续实施了最严厉的调控手段——限购后,有效地抑制了非刚性需求,为房价的下行打开了通道.但放眼长远,限购带来的负面影响也不可忽视,它在过滤非刚性需求的同时,必然会大大压缩房地产的总需求.因此,当前我们应该重新审视限购政策,逐步调整政策的着力点,在对过去的调控政策进行总结、分析的基础上,寻找未来房地产市场调控的有效途径.

一、2003年以来房地产调控政策的简要梳理

1.2003年初—2005年上半年,规范管理阶段

2003年2月8日,国土资源部发布《关于清理各类园区用地、加强土地供应调控的紧急通知》,旨在严格控制土地供应总量.2003年6月5日,央行出台《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,控制并且规范银行对房地产企业的贷款以及对个人的房贷.2004年3月30日,国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》,明确商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地供应必须严格按规定采用招标拍卖挂牌的方式.

2.2005年下半年—2008年上半年,适度控制阶段

2005年3月17日,个人住房贷款利率从即日起再次上调,宣布取消住房贷款优惠利率.2006年5月17日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施,称之为“国六条”.2006年5月30日,国土资源部下发了《关于目前进一步从严土地管理的紧急通知》,坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定.2007年9月27日,央行发出《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,提高了购买非首套住房的首付款比例和贷款利率,以抑制住房需求增长.

3.2008年下半年—2009年底,大力发展阶段

2008年12月20日,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》,提出鼓励普通商品住房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化.2009年1季度至4季度商品住宅交易量同比增速大幅回升,2009年2季度房价重拾涨势,2010年2季度房价同比涨幅达到14%,为1998年以来的最高点.

4.2010年初至今,从严调控阶段

2010年1月7日,国务院发出《国务院关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,强调合理引导住房消费,抑制投资投机性购房需求,规定“家庭二套房贷”首付款比例不低于40%.2010年4月17日,国务院发出《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,进一步提高“家庭二套房贷”首付款比例至50%,并对外埠居民购房进行限制.2010年9月暂停第三套及以上购房贷款,并严格施行问责制.2011年1月26日,国务院召开会议,确定了八项政策措施（“新国八条”政策）,再次提高“家庭二套房贷”首付款比例至60%,并从严制定和执行住房限购措施.2011年7月20日,温家宝总理在第164次国务院常务会议上,要求必须坚持房地产调控方向不动摇、调控力度不放松,促进房价合理回归.

从对房地产调控的时间阶段上可以看出,我国对于房地产的调控具有多样性,同时采取了行政政策、财政政策、土地政策以及金融政策对房地产进行调控.每一次新一轮的调控政策都是在严密分析当前市场变化的基础上制定的,根据市场的反应,来决定调控的时机和力度.但纵观近几年房地产市场的震荡发展,虽然宏观调控政策对市场发展起到了一定的积极作用,但同时也产生了很多负面影响,有些政策甚至成为房地产市场进一步发展的障碍.尤其是自2010年一些城市逐步实行限购政策以来,房地产交易量出现了较大幅度的回落,房价也呈现出稳中有降的趋势.从表面看来,这种变化是限购政策对市场交易形成的压制所导致的,符合了当前民众及政府对房价的期望.但房地产交易的萎缩也可能会带来整个行业的发展停滞,甚至会影响到众多的相关行业.因此,为避免整个行业的剧烈波动,需要有效把握调控政策的走向和时机.

二、房地产宏观调控面临的困境

1.宏观调控与地方政府之间的矛盾

从税收上讲,目前正规税收方面,财政集中太多,地方政府留得太少,造成靠税收,地方政府特别是市县政府靠卖地、收费和融资的现状.其中,卖地收入成为地方政府筹集资金的一个越来越重要的渠道.虽然土地收入越多,但是房价却始终没有办法从根本上控制下来.从体制上来看,目前对地方政府政绩的考察过多关注于GDP,而房地产作为一个关联性与带动性极强的产业,其发展可以带动上下游很多产业的共同繁荣,这就足以让GDP有显著的提升,而诸多产业发展的同时也增加了居民收入,从而提高了普通居民对住房的需求量,最终带动了房价快速上扬.房地产规模越大,房价越高,其对GDP的贡献也就越大.因此,过高的土地价格与地方政府盲目的发展都是推高房价的成因,也是调控房价中最难以克服和解决的问题.

2.宏观调控与经济发展之间的矛盾

在我国的经济发展战略中,房地产作为国民经济的支柱产业,对GDP的贡献越来越大.由表1和图1可以看出,我国房地产业增加值逐年上升.由图2可以看出,我国房地产业增加值占第三产业产值和国内生产总值的比例稳中有增,在2002—2009年间,除2008年有一定幅度的下降外,其他年份都呈现增长的趋势.而近年来房地产宏观调控的效应在对房地产行业本身形成冲击的同时,萎缩的效应必然会传导到宏观经济层面.在我国的发展战略中,房地产作为第三产业的支柱性产业,对GDP的贡献非常大,在我国逐渐占据主导地位,其对经济的影响至关重要.然而经济全面快速发展的同时,又要对房地产业进行合理降温,实施极其严厉的调控政策——限购,这必然会产生矛盾.