独特的意大利物业管理制度

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应罗马市民营会的邀请,去年金秋季节,我们一行数人,乘飞机抵达了被誉为南欧明珠的美丽国度――意大利.意大利土地面积有30余万平方公里,是一个多山之国,著名的亚平宁山脉贯穿意大利南北,全国差不多4/5以上的土地为山地.

优惠购买私人住宅

意大利人非常重视住房,这跟我们中国人十分相似.他们依山傍水,建起一栋栋造型别致、独具西欧色彩的民居.我们所到之处,高楼鳞次栉比,平地拔起,周围的花草树木五彩缤纷,青翠欲滴,使人总有置身于公园的感觉,如梦如幻!

罗马里格是个老民营会长,他领我们参观了市政厅及居民别墅楼.在谈到住房时,罗马里格把他们国家的做法毫无保留地一一介绍给我们.为了解决国民的住房问题,意大利政府采取了许多有力措施和重大决策.他们由国家出资,一是充分利用现有房屋改造,二是开山整地,依山傍水,建造高楼大厦,国家再根据地区和楼房的实际造价,将产权一次性出卖给私人居住.

聪明的意大利人认为,从社会发展的趋势看,随着城乡人口的不断增加,房价也在逐年上涨,而买房子自然是件划得来的交易.意大利政府为鼓励私人购房,还专门制定了一系列有关购房免税政策.如子女多、购房面积大者,每年可免除一定数额的所得税,此政策实行10年；除此之外, 还规定了许多为期长短不一的优惠措施.

由于政府鼓励私人购房,近几年来,使城市每个居民的平均居住面积从15年前的8平方米一跃增至46平方米,增加了将近6倍.经济富裕且住房宽裕的人家,常辟有健身房、舞厅、娱乐厅等.

当然,购买楼房时,以一次清房款最为合算,倘若分期付款,通常花费较多.即便如此,意大利人对住房的需求还是很迫切的.如今,意大利人把有无私人房屋看作地位高低和家庭贫富的象征.意大利有一种购房的互助合作制度,凡参加互助会的成员,每月缴纳一定的储金,当储金达到某一数目时,便停止续储.再经过一两年,互助会便按照规定将钱分配给购房人,作为贷款,年利率很低,通常在2％～4％,用来解决私人购房资金不足的困难.自接受贷款之日起,贷款人将按月偿还贷款,为期在10-30年不等,这对于一般贷款户说,压力不大.20多年来,意政府就是采用这种办法,鼓励私人购买公房的.

住宅管理有效独特

有了私人的房屋,并不意味就住得安宁、舒适.特别是集体楼的住户,更是如此,因为这其中还存在着一个管理问题,而这个管理问题一直是困扰着世界各国的一个严重问题,无论是经济发达的超级大国,还是贫穷落后的小国,都不例外.

意大利国民住房的私有化程度相当高,一般家庭都有自己的私房.这些房屋跟别墅不同,它并不都是单门独户型,有70％～80％的城市公寓楼.倘若一座12层的大楼,每层住20户人家,每户按平均5口人计算,整座楼的总人数就在1000人以上.

罗马里格介绍说,意大利有一个房产等物业的共同管理制度.即凡搬进新楼的住户,要在一起开个会,决定整座楼房的管理办法.将大家的意见归纳后,提交会计师协会,会计师协会根据大家的意愿,委派一名管理人,去管理这座楼房的各种事务 （这类管理员都由受过专门教育或培训,并经考试合格取得资格证书的会计师担任）.倘若户主们同意了,便可签订合约,规定双方的义务和责任,特别是管理员的任职年限、权利、义务及报酬等.这类管理员一般都有自己的正式职业,管理房屋只是他们的“第三产业”,但往往都做得十分认真,受到户主们的信任和称道.

他们的职责大致有两大类,一类是管理经济,负责维修房屋；另一类是协调邻里之间的矛盾.管理员每年对整座楼房的维修费、楼道、信箱、垃圾处理、照明、煤气管道、自来水管道、暖气管道及门房的报酬等做出预算,同时召开户主会,将这些费用分摊下去.在一幢居民楼,我们看到一张粉红色大纸上写出的各户费用分摊表贴在墙上,许多男女挤在那儿看着或读着.我问一位大妈：“这些费用合理吗?又怎样收缴的呢?”她一本正经地告诉我：“这些费用都是经过户主会研究后确定的,比较公平合理.费用一般按月或按季由门房或管理员收取. 我们这幢楼的会计师, 是位40多岁的中年人,他在电影院工作,夜班多,可以利用空闲上门收取各种费用,随时收随时记入帐户.对各种开支,他马上登记入帐,等单据要由户主会五人小组签名,附在和账册后边备查,到年底结算时,管理员将账目一一向大家公布,什么 “多吃多占”、“贪污挪用”、“以公谋私”等,都十分少见.如果预算开支有结余,则转入下个年度继续使用. “那么,倘若费用超支了咋办呢?”我笑着追问了一句.“咋办?当然是由各户按比例分摊上交呗!”她回答得很干脆.

据说,意大昨政府对住房的物业管理是十分严格的,凡在规定期限内对楼房的维修不能完成,管理员则必须亲自去市政府承担法律责任或接受处罚等.在意大利的南部重镇里斯堡,曾有一幢楼的管理员因母亲生病住院误了对楼房的维修日期,市政府下令一次性罚款2万里拉,并限期完成维修任务.如果在限期内仍完不成任务,就得拘役两个月.

在另一幢大楼的维修工地上,我们碰见了一位管理员,他介绍说,大楼维修及其他物业开支,均由管理员召开户主会决定.管理员负责制定预算,户主会讨论通过,维修完毕以后,再做出决算.日常的小修、小补或更换个自来的水龙头之类的小费用和小工程,以及购物、配件等,均由管理员和户主会代表一起负责联系施工,年底根据凭证,向户主会及大家公布.

一天晚上,我们在一座居民大楼里做客,按理讲,这时正是大家下班到家、人口最为集中的时刻,说话、唱歌、音响、跳舞掀起声浪应不算新鲜,邻里间为小事发生摩擦也应是常事.然而,在这里,却寂静得很,连人们上下楼梯的快慢,脚步的轻重,都让人感到有节度,更谈不上发生邻里争吵的事.我有些愕然,便瞅个机会问户主.他笑着告诉我,这又是管理员的一大功劳.有时,在一些人家,即兴唱歌、跳舞、放音响出现“过度”,影响了隔壁和楼下人家的安宁也是有的,但邻居碍于面子,有口难言,便通过管理员出面协调,往往能很快得到解决,避免了邻里冲突.

在民营会,罗马里格深有感触地说,20多年来,意大利就是采用这种方法,房屋既不交给国家管理,也不由专门机构承担责任,而是通过户主的形式,大家共同管理.它是通过有效的法律手段,将责任落实到管理员身上,使其责、权、利兼而有之,言而有信.管理员的报酬,则由各户分担.户主们反映,这种管理虽然花去了一定的费用,但小日子却过得安宁、舒适、卫生、省却了许多麻烦,因而备受各方欢迎.

注重为老年人服务

在意大利的南部边城塔兰托,我们参观了新近才落成的几幢居民楼.在一幢楼的老人休息室里,一位管理人员告诉我们：这几年凡新建的民居,每幢楼都设计有专门为老年人服务的休息室和青少年活动中心等.老人休息室里,就陈列着20多种报纸、杂志、 象棋、写字台、画案等.这里是专供老人聊天消闲的场所.卫生、茶水、开关门窗等日常的一系列服务,全由老人们轮流值班.

过去的居民楼,只偏重于居住,而忽视了它的多功能性,现在看起来不适应了.有鉴于此,意大利政府十分重视居民楼的多功能性.过去老人们深居简出,倍感寂寞,自从建起了老人休息室,老人们有了一起聚会、海阔天空畅谈闲聊的场所,不仅增长了见识,而且打发了无聊寂寞的漫长时日.在一间老人休息室里,我们遇见了几位耄耋老人.他们热情地同我们握手、聊天.一位老人说：“儿女们大了,他们忙里忙外的,来去匆匆,很少有时间与老人接触,特别是大白天.如今老人们有了相聚的机会,生活得也算有滋味了.”我问：“活动中心的用房和其他开支,是咋筹集的呢?”他说：“意大利国家富裕,社区的经济条件也不错,国家和社区的福利金各拿一半.有些社区,公家拿一部分,居民私人再出一部分,不就解决了.”他又兴奋地说,“也算孤芳自赏吧,如今,老人们在这里都有施展爱好的机会了.”他指着另一位老人说：“洛尔玛的速写画 《扬蹄奋飞》上月还获了国家级大奖哩!”另一位老人捏着一份报纸,高兴地对我们说：“一报在手,尽览天下风云.看到你们中国的改革开放、大江截流、人造载人飞船上天,让人振奋；以美国为首的北约,无端指责伊拉克有大规模杀伤性武器,并悍然对其动武,使一个主权国家遭此灾难,让人心酸,令人等”我特别注意到他在说这话时紧攥右拳.旁边的一位老人示意他少谈政治,免惹是非,他这才下意识地摇摇头,松开了手.我紧握他俩的手表示：“理解万岁!理解万岁”!大家都心照不宣地哈哈大笑了.

（本文责任编辑：卜卫东）