估价的假设和限制条件在房地产估价报告中的应用

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摘 要：合理、合法、尽职地写作估价的假设和限制条件这部分内容,是房地产估价人员职业能力的体现,并能通过这部分内容的写作起到保护估价人员和估价机构措施之用.因此这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要,在估价报告中起到了画龙点睛的作用,应该引起估价人员的足够重视.

关 键 词：房地产估价；估价人员；估价机构；估价报告

中图分类号：中图分类号：F293.33文献标识号：A文章编号：2306-1499（2014）01-

估价的假设和限制条件是房地产估价报告的构成要素之一,是估价结果成立的前提条件和估价结果应用的限制条件.估价师在估价报告中所做的分析、意见和结论受到估价报告中所说明的假设和限制条件的限制,因此合理、合法、尽职设置估价的假设和限制条件至关重要.本文从设置估价假设和限制条件的意义、写作注意事项和估价假设和限制条件的组成部分加以论述,阐述了估价的假设和限制条件在估价报告中的应用.

1.估价报告中设置估价的假设和限制条件的意义

通过估价报告中估价的假设和限制条件这部分内容,能够告知估价报告使用者估价结果是在何种估价假设前提下测算出来的和估价报告在运用中应注意的事项.因为在评估过程中假设估价对象的状况可能与估价对象现状不同或是在估价对象现状规划限制条件不清时要通过估价的假设来设置一种规划限制条件,通过阅读估价的假设和限制条件这部分内容使报告使用者可以清楚了解到这些内容并对估价结果有更正确的认识.同时对估价假设和限制条件这部分内容的写作是对估价师的职业能力的体现,因为估价假设和限制条件与估价技术路线的制定和估价方法的选择密切相关,而这两部分内容直接决定了估价结果的合理性.不合理、不合法和不尽职设置的估价假设和限制条件将导致估价结果与正常的公开市场价值产生较大偏差.

估价师通过估价假设和限制条件这部分内容的写作,不仅可以告知报告使用者正确有效的使用估价报告,使他们的权利得到保证.同时估价假设和限制条件这部分内容也起到了对估价机构和估价师的保护作用.同时这部分内容的写作也是对估价师执业道德的体现,有些估价师为了逃避责任特意地去编造一些假设或是为了迎合估价委托人高估或低估的要求而特意地去编造一些假设.因此合理、合法、尽职地设置估价的假设和限制条件体现了估价师的执业道德.而且通过这部分内容的设置也提示除估价机构外的估价相关人履行各自的责任、对所提供的资料数据的合法性、有效性负责.

因此估价的假设和限制条件这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要,可以说在估价报告中起到了画龙点睛的作用,因此这部分内容应该引起估价人员的足够重视.

2.估价假设和限制条件的写作注意事项

估价假设和限制条件在房地产估价报告中应该是比较难写的部分,而现状是这部分的写作没有一定的标准,而且许多估价人员对这部分内容的写作不够重视,对什么事项或因素应该给予表述,什么可以不用表述不能做到成竹在胸.经过总结,在写作估价的假设和限制条件这部分内容时时应该注意：（1）须披露对估价结果有重大影响的事项或者因素,并就其对估价结果的影响进行说明.（2）估价的假设应该是估价尚不能肯定的、但是估价所必要的、必须予以说明的因素和前提条件.即确定的因素和前提条件一般不做假设.（3）估价假设必须具有针对性.即估价假设应根据估价目的,结合估价对象的具体情况,为本次合理测算出估价结果而设定.（4）估价假设应按照“合法、必要、合理、有依据”进行说明.（5）不能随意编造对估价结果有直接影响的估价假设.

3.估价的假设和限制条件的组成部分

3.1本次估价的假设前提

在这部分的写作中经常会遇到如下情况：

3.1.1估价时点与现场查看之日不同

这时可以在估价的假设前提里写道：“根据委托人的要求,本次估价的估价时点为XXX日；估价人员于XXX日对估价对象进行现场查看.本次评估设定估价对象于估价时点的实物状况和权益状况与估价人员查看现场时的状况一致,并以此作为本次估价的假设前提.

3.1.2权属合法性的假设

没有合法权益的房地产是没有价值的,所以可以在这部分说明：“本次评估设定估价对象的国有土地使用权和房屋所有权均为合法方式取得.估价对象产权明晰,手续齐全,可在公开市场上自由转让.”

3.1.3装修状况的假设

有可能是由于某些原因而未进入估价对象内部,如果是抵押评估,考虑谨慎原则的前提下可以写到：“由于某某原因,估价人员未进入估价对象内部查看,本次评估以其室内装修为普通装修、户型未作改造为估价的假设前提,如室内装修情况与上述假设不符,则估价结果应作相应的调整.”也有可能是装修正在进行中,这时可以写到：“截至估价时点,估价对象现状尚未完成室内装修.本次估价以估价对象于估价时点完成拟装修标准为估价假设前提.”

3.2未经调查确认或无法调查的资料

在这部经常遇到的情况有：

3.2.1房屋建成年代的确定

有的《房地产权证》上没有记载房屋的建成年代,这时候需要委托人提供证明材料,可以这样说明：“估价对象《房地产权证》上未标注建成年代,根据委托人提供的证明材料,估价对象建成于XXXX年.”

3.2.2未标明分层建筑面积

在评估商业房地产时,无论从市场价格还是从租金收益的角度看,楼层的不同将会导致估价对象价值差异较大.当《房地产权证》上有没有载明估价对象各层的建筑面积而各层面积大致相同时,可以说明如下：“估价对象总建筑面积以委托人提供的《房地产权证》上载明的为准.由于《房地产权证》上未记载估价对象一层、二层分层建筑面积,根据委托人介绍和估价人员现场查看,估价对象一层、二层建筑面积大致相同,本次评估按估价对象一层、二层分层建筑面积相等为估价假设前提.3.2.3法律优先受偿款

法律优先受偿款包括的种类比较多,因此估价师要做到尽职调查的职责,明确估价对象可能涉及的法律优先受偿款.在这部分可以这样说明：“①根据委托方提供的《国有土地使用证》,截至估价基准日,估价对象抵押权未见登记；②根据委托方提供的《国有建设用地使用权出让合同》及补充协议、《国有土地使用证》、相关款项,截至估价时点,估价对象地价款及契税已全部支付.③根据《国有土地使用证》记载,估价对象土地使用权为划拨,今后如需处置估价对象所得价款应优先向政府缴纳土地出让金和相关契税,经测算该部分费用为×××元,准确的金额以相关政府部门核定的为准.”

3.3估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响

这部分写作中经常会遇到的情况有：

3.3.1无法预知的情况

估价结果是根据本次估价目的、在估价时点下得出的市场价值,没有考虑国家宏观政策发生变化以及遇有自然力和其他不可抗力等因素对估价结果的影响,也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜,以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对估价价值的影响.当上述条件发生变化使,估价结果一般亦会发生变化.

3.3.2土地开发程度的设定

在对土地的估价过程中要对开发程度进行设定,如果土地的实际开发程度和设定的不同应予以说明：“估价对象宗地实际开发程度为红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）、红线内场地未平整.根据委托方的要求,本次评估设定土地开发程度为红线外“六通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、通燃气）及红线内场地平整.

3.3.3合并使用

抵押估价中会遇到被估价房屋室内格局做了某种调整或是与相邻房屋合并使用的情况,这时可以在这部分写到：“估价人员在对估价对象进行现场查看时,估价对象室内格局已经做调整,阳台与厨房已打通作为厨房使用.考虑到处置估价对象过程中,需将估价对象恢复原状后处置,本次评估未考虑上述情况对估价结果的影响.

3.4本估价报告使用的限制条件

写作这部分内容会遇到的情况有：

3.4.1报告的有效期

本估价报告自出具日起一年内有效.即估价目的在报告完成后的一年内实现,估价结果可作估价对象的市场价格参考,超过一年,需重新进行估价.

3.4.2估价目的地说明

估价的目的可能是为委托人核定房地产价值、处置估价对象提供参考、办理抵押贷款等.估价目的不同最后的估价结果就会存在差异.因此应该在这部分说明：“本估价报告仅在本次估价目的下使用,不做其他目的之用.如若改变估价目的,估价对象需重新进行评估.”

3.4.3知识产权的保护

为了保护估价机构的知识产权,可以在这部分说明：“未经估价机构和估价委托人书面同意,本报告的全部或任何一部分不得向报告使用人及报告审查部门之外的单位和个人提供,亦也不得以其他任何方式公开发表.”

3.5其他说明

3.5.1市场价值

报告的估价结果为正常条件下的市场价值,市场价值是指估价对象在保持现有用途并持续经营,以及在保持估价时点之状况和外部经济环境的前提下,为本报告书所确定的估价目的而提出的公允估价意见.该估价意见是指假定在充分发达的公开市场条件下,交易双方充分了解足够的市场信息,拥有足够的谈判时间,交易双方的交易地位平等及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格.该价格并不代表具体资产在涉及产权变动或资产形态转变时的实际交易价格.

3.5.2计算过程

报告中计算的数据均按四舍五入进行了取整,所以可能出现个别等式两边不完全相等的情况,但这种情况不影响估价结论的准确性.估价结果中房地产的单位面积价值是以总价值除以建筑面积以元为单位取整后得出.若以上述得出的取整后的单位面积价值再乘以建筑面积返算总价值,由于取整位数不同会产生细微误差.本报告以估价结果中的单位面积价值、总价值为准,返算的总价值不影响估价结果的准确性.

3.5.3闲置土地

当出现这种情况时,应予以提示.可以这样说明：“委托人于某某年取得估价对象土地使用权,截至本次估价时点,估价对象已超过2年未开工,根据委托人提供&#

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估价的假设和限制条件这部分内容可以使报告使用者在先不看估价测算过程的前提下知道估价结果是由哪些影响因素决定的,同时告知报告使用者在运用估价报告中应注意的事项,使他们的权益得到保证,风险得到控制.同时合理、合法、尽职地写作估价的假设和限制条件这部分内容,也是房地产估价人员职业能力的体现,并能通过这部分内容的写作起到保护估价人员和估价机构措施之用.因此这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要,在估价报告中起到了画龙点睛的作用,应该引起估价人员的足够重视.

作者简介：张振鹏（1981年-）,男,北京,硕士在读,研究方向：房地产经营与管理.