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案例 袁飞是上海的一位民营企业家,随着公司业务不断扩大,急需租赁一个仓库用于存放货物.2005年3月,袁飞通过网络在浦东花木地区找到了一幢二层的楼房和一个自行车库,房东愿意以每年4万元的租金标准出租给他,这一价格要大大低于当时的市场价.虽然租金价格很诱人,但在商场经验老到的袁飞还是有所顾虑,害怕其中有猫腻.房东为打消袁飞的疑惑,便特地提供了其与某生产队签订的土地租赁协议及该生产队出具的准许建造房屋的证明.看到这些证明材料后,袁飞便放心地与房东签订了为期5年的房屋租赁协议,并在支付了首期6个月的租金后对房屋进行了装修.
然而出人意料的是,袁飞刚刚将房屋装修好,就突然接到房东的书面通知,通知上说房屋是违章建筑,双方租赁协议无效,要求袁飞立即搬离.房东的这一招一下子让袁飞摸不着头脑：如果是违章建筑的话,为什么房东事先不说,反而在签订合同后再自己跳出来揭发自己呢
由于房屋的确是违章建筑,无奈之下,袁飞正准备搬离装修一新的房屋,然而就在搬离的过程中,袁飞辗转从朋友那里得知,原来是房东见到自己将房屋装修一新后,觉得租金太便宜了,便想将袁飞赶走后再以高价将房屋租给他人.得知真相后,袁飞又气又恨,于是坚决不同意搬迁,房东便将袁飞告上法庭.
法院判决 法院经审理查明,上述房屋虽然有生产队出具的证明,但由于生产队无权将农用地出租给他人建造房屋,因此该房屋确属违章搭建,是不合法建筑,故双方签订的租赁合同在内容上违反法律、行政法规的规定,是无效合同.
然而房东明知租赁物为违章建筑,仍出租给袁飞,现又以此为由要求确认合同无效,其主观过错明显,应承担相应的缔约过失责任.法院最终判决袁飞立即搬离,房东赔偿袁飞经济损失2万元.
理财揭示 由于我国土地性质多样,有些违章建筑并不一定能在短时间内被发现.因此一旦租赁了违章建筑,承租人的权利将不受法律保护.所以承租人在租赁房屋时,一定要了解清楚该房屋的权属情况,确认该房屋是不是出租人所有的合法建筑.
具体说来,承租人首先要看这个建筑有没有国家房屋土地管理部门颁发的房地产权证,如果对房产证真假有疑问,可以去区县的房地产登记部门核实.有些房屋虽然没有房产证,但是出租人能够提供区县级以上政府部门出具的合法建造手续的,这些房屋也是合法建筑.如果想租的房子既没有房产证,又没有合法建造证明,那么该房屋很可能是不合法建筑.
需要特别提醒的是,生产队、村民小组、村委会、乡镇政府没有建设用地、房屋建造的审批权,因此他们出具的关于出租土地建房的批准、证明文件不具有法律效力.对于出租人来讲,建造房屋一定要依法进行,履行相应的法律手续,禁止违章搭建,已经搭建的要立即拆除,更不能将违章建筑出租以牟取非法利益.根据国家相关规定,违章建筑一经发现,房地产管理部门有权予以拆除,并对违章搭建人给予行政处罚.