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本刊记者l成正茂
今年以来,武汉写字楼市场一路“狂飙”,仅上半年武汉市成交的写字楼套数,就是去年全年成交套数的1.6倍；总成交面积较去年同期增长了172.4%；成交均价较去年涨了近2500元/平方米.眼下的“金九银十”,武汉写字楼销售市场更是火红一片.
“井喷”期到来
8月27日,位于东湖、沙湖之间的万达时代中心开盘,120～1700平米组合空间首次对外开盘销售,整层购买和半层购买的客户达到73%,且当天几近售罄.与此同时,位于汉口取水楼的广发银行大厦目前正在进行内部申购,130～1500平米订制组合空间,已被多家意向客户提前预订.
在汉口建设大道,除刚交付使用的民生银行大厦外,几乎所有的写字楼均满租.新世界国贸、新世界中心等高档写字楼已基本满租,想入驻的公司,只能等老租户退出.在永清片的武汉天地写字楼“企业中心”,招商负责人说,虽然其预期月租在110元/平米以上,但仍有至少15家金融、保险等机构要求租用1000平米以上的办公场地.
来自亿房网研究数据显示,今年上半年,武汉市共成交写字楼5492套,超过去年全年成交套数(3435),总成交面积达到42.05万平方米,成交均价已突破9000元/平方米.
在严峻的市场调控之下,武汉写字楼市场却出现井喷.进驻企业增加带来的刚性需求直接催热了写字楼市场.2011年高端写字楼租金一路走高,空置率持续下降.
中国指数研究院华中分院研究副总监李国政分析认为,2001-2008年武汉市写字楼销售价格大致保持平稳上涨的趋势,至2008年达到6292元/平方米,进入2009年后,由于推出的写字楼总体档次偏低,导致了销售价格出现结构性的回落,仅为5235元/平方米,进入2010年后,写字楼的价格再度攀升至6749元/平方米,为历年来的最高峰.2011年上半年武汉市写字楼同比去年量价齐升,主要是因为万达、福星惠誉、南国置业等企业推出了大量SOHO类产品,地理位置优越、产品带精装修、又不受限购令影响,因此带动写字楼成交量和成交价格的整体上涨.
“随着企业不断发展,原有的商住楼、写字楼商圈配套已经不能满足企业发展需要,这种写字楼中的‘改善性需求’便催生出一批对新生字楼极度渴望的企业客户.”汇丰投资有限公司营销副总经理付晖说.
刚需与投资并进
“跑了快两个月都没租到地方,总部天天催,员工都只能在家里办公.”李先生无奈的说.受上部委托来武汉开设分公司,没想到一开始就遇到了困难.
两个月前,李先生考察了新世界国贸大厦以及航空路新世界中心大厦,但都说提供公司相应资质材料之后只能“排个号”,好不容易等了一周接到可以租的消息,他立刻赶去,却被别人捷足先登.没办法,他又到民生银行大厦和浦发银行大楼,都因租金太贵,总部过不了关.好不容易在网上看到一则两天前登的写字楼招租信息,打过去时已经晚了.
李先生的遭遇并非个案.据中国指数研究院调查数据显示,武汉甲级写字楼最大的客户是外资公司和外地的公司,分别占32%和55%,而本地的公司只占到13%的水平.
“大多数时候,企业购买或租赁写字楼的主要动力不是来自办公的需求,而是来自于对企业品牌形象塑造的关注和追求.写字楼的品牌暗示的是企业的品牌,是入驻企业的名片,当本地企业发展规模达到一定程度,进入品牌发展战略阶段,这种需求就会在写字楼市场发展中得到充分体现.”李国政说.
“随着城市经济的发展以及武汉特有的地理优势,越来越的多的国内外大中型企业在武汉开设分公司,有的甚至将总部直接迁移过来,极大的带动了商业地产的发展.”湖北省社会科学院经济研究所叶学平副所长说.
叶学平认为,国家对住宅项目宏观调控,引发了大量资金外逃,越来越多的投资客将钱投向了写字楼市场,从而推动了写字楼升温.
数据显示,今年2季度开始,武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长,价格同样一路上蹿.武汉天地的一栋甲级写字楼,租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平.今年2季度,武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%,就连二手写字楼价格也上涨了将近7%.
截至6月末,武汉写字楼租金均价在每平方米72.6元/月.以一个200平方米写字楼户型为例,按今年上半年成交均价9156元/平方米计算,总价达到180万元.按平均租金计算,年均投资收益接近10%,相对于商铺似乎回报率更高,也因此受到了众多投资客的青睐.
调控成催化剂
“很多人都把写字楼市场的火爆归功于调控,其实不然,真正的原因还是开发商对市场的认识,调控只是催化剂.”李国政认为,从2009年下半年开始,商铺、写字楼就开始升温了,最后还是市场有这个需求,调控只不过加快了进程.
作为开发商的付晖也有类似观点：“2008年以前武汉的开发商都不愿开发写字楼,因为卖不过住宅.但现在武汉的经济发展起来,大量有实力的企业进入武汉,开发商们看到了商机,现在写字楼租金回报比住宅高.”
与住宅楼不同,一幢写字楼就是一个磁场,巨大的人流、物流、资金流、信息流在这里产生财富效应.一项统计表明,一幢高级商务楼里,众多公司所产生的效益,与过去7.8平方公里的城区所产生的经济效益相当.
“政府对于写字楼等商业项目也越来越看好,现在就连一些远城区都开始建写字楼,因为写字楼对地方政府来说就像是‘下蛋的母鸡’.”李国政说.
位于西北湖的新世界国贸大厦,是武汉顶级写字楼之一,走进一楼大厅,可以看到写字楼的指示牌满满地标注着三百多家公司、机构名称,其中不少都是世界级的知名企业.据介了解,入驻该大楼的企业、机构包括：美国领事馆、法国领事馆、香港贸发局、汇丰银行、通用电气、爱立信、诺基亚、索尼、IBM等300多家.
“仅新世界国贸大厦这一栋楼,每年税收至少过亿元,带来的经济效应绝不亚于一个工厂.”据江汉区委有关人士介绍,该区税收过亿的写字楼有6栋,分别是：新世界国贸大厦、建银大厦、浦发银行大厦、瑞通广场、汉口银行大厦、招银大厦.
记者也从江汉区委了解到,2010年江汉区税收突破76亿,其中80%都是写字楼、商务楼贡献的.
“相比住宅项目的一次获利,而且获利很少,政府早已不满足单纯卖地了,现在很多地方已经没地可卖了,也在鼓励商业,这能带来就业和税收.”李国政说.
“就整个武汉市场的商务环境来看,高端写字楼依然是供不应求的.再加上相比住宅,整个商业地产形式还是很好的,因此,写字楼产品开发自然相对多了起来.目前,武汉写字楼市场正朝高档写字楼的方向在发展,相信半年之后,最多两年,武汉的高端写字楼市场就会有较大变化.”叶学平说.
目前,武汉写字楼也进入了供应高峰：8月,武汉多个高端写字楼项目或进入销售期,或对外招租,这将推动整个武汉高端商务区发展格局的变化.
据戴德梁行的统计数据显示,武汉纯商务写字楼在售价格在10000-19000元/平方米,租金水平在30-100元/平方米/月.而其中,市中心高档写字楼的价格一般在15000-35000元/平方米,甲级写字楼的每月租金普遍在80元/平方米左右.
“武汉的商务成本相对一线城市还是较低,从而可以证明这里的高端写字楼有很大的发展空间.”据李国政介绍,上海最好的写字楼每月租金可达700元/平方米,广州的每月也可达500元/平方米左右,而武汉最好的写字楼,每月租金加上物业费也才120元/平方米左右.
“随着一线城市投资市场‘门槛’的逐渐提高,以及二线城市经济结构的不断提升,预计未来1～2年,新的大宗物业投资热点将会出现在二线城市的甲级办公楼市场.受此因素推动,二线城市甲级办公楼租金水平也将出现至少15%的上涨空间.”叶学平说.
据中国指数研究院预测,武汉写字楼市场到2013年之前大约有80～100万平方米的供应量,2016年之前有200～240万平方米.因而不少业内人士都认为,写字楼的投资潜力正在释放.