房地产成本控制路径探析

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摘　要：在激烈的市场竞争中想要获得经营利润,房地产企业要就必须加强成本管理,实现成本控制.针对近几年房地产价格持续上涨的问题,分析了房地产成本的基本构成,剖析了影响房地产成本的主要因素,给出了控制房地产成本的措施,以到达控制房地产成本的作用.本文从房地产成本控制的概念及目标出发,分析房地产成本的构成要素,最后从宏观和微观两个方面提出控制房地产成本的措施.

关 键 词：房地产　成本控制　收益　措施

1.房地产成本控制

房地产成本控制就是对各项成本所占的比例、构成、空间和可控性等进行分析,进行成本估算,在初步设计方案出来后进行成本预算,在开发过程中进行成本动态控制,从而实现项目利润指标的过程.房地产成本控制主要是对房地产开发过程中主要费用中的可变费用的控制和管理,把房地产项目的成本和费用控制在预定标准之内的一系列组织管理工作,是一种全员的、全过程的管理.加强房地产成本控制与管理是房地产企业提高经济效益的有效手段,并且也是影响企业生存与发展、竞争力大小的战略问题.房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足并得到发展,提高成本管理水平,就必须提高其成本控制管理.国内房地产市场竞争日趋激烈,国家房地产政策的深入改革,也给房地产企业都带来较大挑战.目前,我国控制市场房价的各种手段,成本控制是最有效的选择途径.有效的成本控制可以为企业减少费用支出,因而为企业实现经济效益提供重要保证.

2.房地产成本的影响因素

房地产成本是指一定时期内房地产企业为生产和销售房地产开发产品而花费的各项费用,房地产的成本与其他商品相比较成本构成有着独有的特殊性.房地产的成本由开发成本和经营成本两大部分构成.影响房地产项目成本的因素虽然有很多,但是通过对项目成本构成分析,我们可以看出起到决定性影响的因素主要那就是土地的影响、建筑设计的影响、项目实施建设的影响.

3.现阶段房地产企业项目成本控制存在的主要问题

现阶段我国房地产主要存在以下问题：第一是项目成本管理意识较薄弱；第二是缺乏系统的成本控制组织体系；第三是资金管理手段较落后,有待优化；第四是缺乏完善的合同管理,执行效率低.

4.控制房地产成本的措施

房地产企业在成本管理中普遍存在着成本意识淡化,成本管理弱化,成本行为软化现象,致使成本失控日益严重,成本水平居高不下,严重制约着房地产企业效益的提高,影响企业的发展.房地产成本控制是一个从宏观到微观的过程,是根据项目运作的不同阶段性价比进行优选的问题.

4.1宏观上的房地产成本控制

对房地产的控制,我们要树立科学的房地产成本控制理念.上升高度,大力倡导全员、全过程的成本控制方法,树立科学的成本控制理念,实行正确的成本控制形式,建立房地产成本管理体系,房地产企业应该根据自身实际情况,选择适合的成本管理体系软件,进行科学有效的管理,从而达到控制成本,获得最大经济效益和社会效益的目的.

4.2微观上的房地产成本控制

微观层面上的房地产成本控制应该坚持节约、全面控制、动态控制的原则,采取组织、技术、经济等措施控制工程成本,加强质量管理,控制返工率.具体来讲就是根据房地产项目的各个阶段,分别进行成本的控制.

4.2.1目投资决策阶段的成本控制

在房地产项目投资决策阶段,开发商就要对所开发的房地产项目的各项指标要求有一个初步的估计,对项目成本进行初步测算,编制科学合理的成本控制目标.目前我国房地产项目设计实行工程造价和设计方案相结合的设计招标方法,这种方法有利于在保证项目市场定位和品质,可以有效地控制工程造价,进一步降低开发成本,合理安排工程周期和建设资金,严格控制建安成本、材料和设备的价格成本.

4.2.2设计阶段的成本控制

设计阶段是计划与控制建设工程成本的重点阶段,对房地产项目的建设成本有着重大作用.设计阶段要优化设计方案,设计方案要考虑技术上的可行性,也考虑经济上的合理性.建议进行设计招标,推行限额设计,是设计阶段控制工程造价的有效手段.实行设计招标,可多方面择优选择设计方案.同时,规划设计要树立“以人为本”的思想,适应市场经济发展的需求.

4.2.3房地产建设阶段的成本控制

第一,房地产建设阶段抓好施工图审核与细化,在房地产项目建设过程中,施工图纸设计质量的好坏以及审核的水平高低,对成本控制有着直接的关系,对减少可变因素和不确定因素有着至关重要的作用.要控制好建设成本,就必须抓好房地产项目建设过程中的施工图审核与细化工作.第二,强化工程施工招标、材料采购招标和合同管理工作.选择公开招标方式,保证投标单位能最大限度响应招标书的要求,最大限度地有利于建设成本控制工作.第三,加强工程建设的现场管理,委托有实力的监理公司,加强对工程质量、工期和成本管理.通过管理措施,控制不必要的成本上升,提高预算的真实性和准确性.

4.2.4房地产结算阶段的成本控制

为保证项目竣工验收的顺利进行,要遵循一定的程序和建设项目总体计划的要求,按施工进展的实际情况分阶段进行；所有建设项目竣工后,按照国家有关规定编制结算报告.结算阶段控制一般情况下可以分为直接效益和间接效益两种,汇总出整个工程各单项工程结算造价作为工程款支付数据,主要为统计分析再利用.

5.结语

房地产成本控制是房地产企业管理的核心的内容之一,成本控制的效果直接关系到企业的经济效益,通过控制成本可以减少和杜绝企业中的浪费现象,节约有限的社会和经济资源.要想在市场竞争中增强竞争力,房地产公司就必须持续改进和加强成本控制.市场是决定房价的主要因素,想要最终实现成本低控,房地产企业就必须建立起相应地优化流程,严格对各项成本费用进行控制,以最终取得高效的运营效益,适应市场要求.总之,我国房地产企业应充分认识到项目成本管理的内涵和意义,重视房地产项目开发全过程中的成本控制,才能实现房地产企业经济效益的最大化和企业现代化发展.