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摘 要：随着我国“营改增”税制改革的不断深化和推广,现代服务业中的有形动产租赁业务采用17%的增值税税率,物流辅助服务采用6%的增值税税率.这样一来似乎对不动产的租赁业务打击比较大.经过对现行政策的分析,本文以不同的服务方式下的房屋租赁业务为例,来探讨纳税筹划方法和技巧,供广大会计实务者借鉴.
关 键 词 ：房屋租赁；仓储业务；物业管理；服务方式
一、房屋租赁服务方式的类型
1.1房屋租赁业务概念及相关政策规定.根据《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释〉（试行稿）的通知》（国税发[1993]149号）的规定,租赁业（包括房屋租赁业务）,是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务.《合同法》明确规定：房屋租赁合同的出租人按约定承担租赁物的维修责任等主要责任.
1.2仓储业务概念及相关政策规定.根据《财政部国家税务总局关于在上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2011〕111号）的规定,物流辅助服务,包括航口服务、港口码头服务、代理报关服务、仓储服务、装卸搬运服务等.而仓储服务,是指利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的业务活动.《合同法》也明确规定：仓储合同的保管人有接验仓储物,给付仓单、妥善保管仓储物、返还仓储物,并承担保管期间仓储物灭失、毁坏等法律风险.
1.3物业管理业务概念及相关政策规定.物业管理企业根据财政部（财基字[1998]7号）的规定,接受业主管理委员会或物业产权人,使用人委托代管的房屋共用部位维修基金和共用设施设备维修基金.因此,对物业管理企业代有关部门收取的房租,房租不计征营业税,对其从事此项代理业务取得的手续费收入应当征收营业税.
二、案例引入
位于东阳市中心的某企业因市场行情的变化,做出战略的调整,将原有50000m2厂房打算对外出租,厂房的原造价为3000元/m2,按照30年的使用期限进行计提累计折旧.如何在出租的方式上进行改变而提高效益?最终提出了2个方案：
方案一：将厂房全部提供为房屋租赁服务类型的业务,并与承租方协商一致,按照每月租金15元/m2的价格出租,这样一年的出租收入等于50000×15×12等于9000000元
方案二：将厂房的30000 m2对外提供租赁服务,但与承租方协商,承接承租方20000 m2的仓储服务业务,本公司提供专门的人员和设备进行24小时全天候的管理和服务.出租的租金为每月租金12元/m2,提供仓储服务业务的收入为每月租金20.5元/m2.由于提供了专门的人员和设备进行仓储服务,这样每年就发生200000元的专项固定成本.按照这种模式进行该企业一年的收入等于租赁服务收入+仓储服务收入等于30000×12×12+20000×20.5×12等于9240000元
三、案例对比分析,正确决策
（1）依据税收法律政策的规定,对上述2方案进行对比分析,做出正确的决策.
方案一：营业税等于9000000×5%等于450000元（出租行业的营业税税率为5%）；城建税等于450000×7%等于31500元（位于东阳市中心,即城建税税率为7%）；教育费附加等于450000×3%等于13500元；房产税等于9000000×12%等于1080000元（从租计征,税率为12%）；相关税费合计等于450000+31500+13500+1080000等于1575000元.
方案二：
营业税等于4320000×5%等于216000元（出租行业的营业税税率为5%）；增值税等于4920000/（1+3%）×3%等于143301元（根据“营改增”政策规定,因其提供的应收服务年收入低于500万元,征收率为3%）；城建税等于（216000+143301）×7%等于25151.07元（位于东阳市中心,即城建税税率为7%）；教育费附加等于（216000+143301）×3%等于10779.03元；房产税等于从租部分（提供租赁服务业务部分）+从价部分（提供仓储业务部分）等于4320000×12%+20000×3000×（1-30%）×1.2%等于1022400元；相关税费合计等于216000+143301+25151.07+10779.03+1022400等于1417631.1元.
（2）对上述两个方案进行差额分析,分析如下：
方案一：
收入额等于9000000元；成本费用等于1575000元
方案二：
收入额等于9240000元；成本费用等于1417631.1+200000等于1617631.1元
依据上述两个方案的税费计算结果,再通过差额分析：（不能简单的用哪一个方案的利润大就选择哪一个方案,因为他们的投入是不一样的,所以我们应该采用差额比较法,通过追加的成本与产生的效益进行比较,得出结论.）
方案二比方案一收入增加240000元
方案二比方案一成本费用增加42631.1元
得出结论：方案二虽然比方案一成本增加,但收入也增加,而且收入增加额大于成本费用的增加额.所以方案二比方案一要好,最终应该选择方案二.
（3）对方案二进一步的思考
是否方案二为最优方案呢?该企业的税务顾问又提出了一种更优化的方案?（为方案三）.
因为该厂周边配套设施服务周全,运动器械和园林绿化尤为丰富,每天都有清洁工人为其打扫,但从来没有向承租方收取任何的物业管理费用.先提出将原来的房租租赁费每月租金12元/ m2分解为租金9元/m2和物业管理费3元/m2,这样不会增加承租方的任何成本费用,对出租方的收入也不产生任何的变化,但对出租方企业的税费发生了较大的变化（成本费用发生变动）,主要就是计征房产税方面发生了变化.分析如下：营业税等于租赁服务部分+物业管理服务部分 等于30000×9×12×5%+30000×3×12×5%等于216000元；增值税等于4920000/（1+3%）×3%等于143301元；城建税等于（216000+143301）×7%等于25151.07元；教育费附加等于（216000+143301）×3%等于10779.03元；房产税等于从租部分（提供租赁服务业务部分）+从价部分（提供仓储业务部分）等于30000×9×12×12%+20000×3000×（1-30%）×1.2%等于892800元；相关税费合计等于216000+143301+25151.07+10779.03+892800等于1288031.1元
综上所析,我们可以分析得出方案三比方案二还要好,给企业带来的经济效益更加明显.
四、小结
通过对上述实际经济案例分析,我们可以得出要想做好税收筹划,会计人员必须要熟悉我国的财税政策,特别对新的财税政策的解读分析,而且要研究政策对本行业或者本企业的经济业务的影响.本文主要对房屋出租的服务方式的不同而产生不同的税收效应分析,指引企业在类似经济业务的情况下做出合理的决策.