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摘 要：本文主要分析近两年货币政策对房地产价格的影响.通过利率变化、信贷政策等对房地产供给与需求的影响,分析其对房地产价格的影响.得出结论：信贷政策相比于利率手段来讲,对房地产价格的影响更为有效.
关 键 词：房地产价格；货币政策；供给；需求
2009年以来,中国的房价进入了一轮井喷式的高增长,随着2009年政府的宏观调控政策出台,房价上涨幅度得到遏制,但是在进入2010年之后房价进入新一轮的增长期,2010年商品房成交量,成交额,房价涨幅都创下历史最高纪录.2011年12月份70个大中城市住宅销售价格与上年同月相比,70个大中城市中,价格下降的城市有9个,比11月份增加了5个.涨幅回落的城市有55个.12月份,同比涨幅在5.0%以内的城市有60个.同时,通过对比摩根大通计算的35个城市和全国的房价收入比发现,到2010年底,全国平均房价收入比为10.6倍,高于理论上的低于6倍合理水平.
可见,无论是从房地产价格的绝对值看,还是从居民房价-收入比来看,对房地产市场及其价格实施适当有效地政策调控都已具备了充足的经济诉求.
一、房地产价格调控的主要货币政策措施
(一)利率的逐步上调
1.大型金融机构存贷款利率的调整
从2008年金融危机爆发后,存贷款利率连续下调,但是从2010年10月20号起至2011年7月7号又进入新的一轮加息期.一年期存款利率由2.5%增长到3.5%；一年期贷款利率从5.60%增长到6.56%；五年及五年以上存款利率从4.2%增长到5.5%；五年及五年以上贷款利率从6.14%增长到7.05%.
2.个人住房贷款利率的调整
2008年10月27日起,商业性住房贷款利率的下限调整为贷款基准利率的0.7倍.2011年,“新国八条”中对二套房购买者的标准作出详细认定,如果是被认定为第二套房的购房者,那么再贷款时一律按照首付50%、利率上浮1.1倍来执行.
(二)房地产信贷政策的收缩
中国目前的信贷政策大致包含四方面内容：一是与货币信贷总量扩张有关,政策措施影响货币乘数和货币流动性.二是配合国家产业政策,通过贷款贴息等多种手段,引导信贷资金向国家政策需要鼓励和扶持的地区及行业流动,以扶持这些地区和行业的经济发展；三是限制性的信贷政策.通过“窗口指导”或引导商业银行通过调整授信额度、调整信贷风险评级和风险溢价等方式,限制信贷资金向某些产业、行业及地区过度投放,体现扶优限劣原则.四是制定信贷法律法规,引导、规范和促进金融创新,防范信贷风险.
(三)存款准备金率逐级上调
2010年伊始,宏观经济延续2009年末的快速增长态势,为削减过于庞大的流动性规模、抑制投资冲动和价格水平快速上涨,央行别于1月18日、2月25日两次提高存款准备金率各0.5个百分点,公开市场业务维持数周正回购操作,货币政策由极度宽松转为适度.5月10日存款准备金率再度上调50个基点.进入十月,货币政策逐步由适度宽松转为稳健.短短4个月内,央行分4次上调存款准备金率2个百分点,达到18.5%的历史高位.进入2011年后,又接连6次上调存款准备金率,大型金融机构存款准备金率达到21.5%.2011年12月5日,存款准备金率在经过多次上调后出现小幅下调,回落到21%,仍处于较高水平.2012年2月24日,存款准备金率再次下调0.5个百分点.
二、我国货币政策对房地产价格调控的有效性分析
从理论上分析,供给需求理论是房地产价格形成机制的经济学基础,货币政策也正是通过对房地产供需的调控来间接地控制房价.因此,以下分别就我国制定的货币政策对其相应的房地产供给和需求产生的影响来分析其对房地产价格的调控效应.
利率政策对房地产价格的影响对住房的供给者--房地产开发商而言,利率的提高增加了房地产开发的成本.这种成本的增加可能会造成企业流困难,直至通过降低商品房销售价格的方式来回笼资金.而对于住房的需求方--消费者,则要分成两部分：刚性需求者和投资者.对于前者来说,利率提高对其的影响远大于对房地产开发企业的影响,提高利率实际上是降低了银行对购房者的支持力度,进而增加了购房者的自身购房成本,成本的增加必然使得市场整体的需求逐渐降低.对投资者来说,虽然加息的幅度不大,但收益率的降低使得投机者很可能转向其他行业,或者持币待够,这在一定程度上也抑制了房地产的需求.
(二)信贷渠道收缩对房地产价格的影响
1.信贷政策调控对房地产价格的影响
如果货币当局实施紧缩的信贷政策,减少货币供应量,或者降低住房按揭贷款比例和上调房地产开发商项目开发自有资本金比例时,由于没有足够的资金支撑,房地产的供给与需求都会降低.房地产贷款总量的减少会导致房地产需求和供给的减少,进而导致房地产价格变化,当房地产市场再次均衡时,价格是上升还是下降取决于房地产需求与供给减少程度的比较.
2.存款准备金率的调控对房地产价格的影响
存款准备金率的调整,会影响金融机构的信贷扩张能力,从而间接调控货币供应量.对于房地产市场而言,存款准备金率的上调意味着银行可贷资金的减少,会导致银行房贷的收紧.上调存款准备金率将使得开发商的资金链更加紧张.这无疑使得开发商融资更加困难,不得不加大降价促销、快速销售回款的压力.同时,银行的按揭贷款发放会更加严格,这将对购房人的资金实力,特别是首付提出了更高的要求,购房需求会因此继续萎缩.
(三)货币政策调控下的房地产价格表现
根据国家统计局数据显示,2012年3月份,70个大中城市新建商品住宅销售价格总体上继续呈下降态势.从同比数据看,3月份,70个大中城市新建商品住宅销售价格同比下降的城市有38个,比2月份增加了11个,是自2011年9月个别城市再次出现价格同比下降以来,下降城市个数最多的月份.在新建商品住宅销售价格同比下降的38个城市中,有19个城市的降幅比2月份还有所扩大.即使在新建商品住宅销售价格同比上涨的29个城市中,21个城市的同比涨幅也比2月份有所回落.（四）主要结论
1.利率市场对房地产价格的影响并不显著
利率市场化是建立以银行利率为基础、货币市场利率为中介,由市场供求决定金融机构存贷款利率水平的市场利率体系.但我国金融市场并不完善,货币化程度低,利率还未能完全市场化,所以它还不能真实的代表资金价格.大部分的贷款下浮主要集中于大房地产开发商,而中小房地产开发商利率多数上浮,使大房地产开发商在融资成本上获得优势,高档房充斥整个房地产市场,推动整体房价的上升.
2.信贷政策对房地产价格的影响是有效的
现在,我国经济中得融资方式仍然是以间接融资为主.尤其是房地产市场,作为资金密集型市场,银行信贷是其主要的资金来源.在我国货币价格未市场化的情况下,信贷规模作为货币数量型指标,是调节经济运行状况的另一个有力的补充中介变量.
三、调控房地产价格的政策建议
(一)推进利率市场化进程,充分发挥利率渠道调控作用
从长期的角度来看,未来货币政策的传导必然以市场化的方式为主.利率市场化是改善我国整个货币政策调控房价效应的中心环节.我国正逐步放松利率管制,积极推进利率市场化进程,完善利率在调节银行、房地产开发投资、个人住房贷款资金运用方面的杠杆作用.
(二)完善住房供应体系
以市场机制为主导的商品住房市场是我国房地产市场的主体,我国多数家庭要通过购买或承租商品住房实现住有所居.要继续坚持住房市场化改革方向,更好地发挥市场机制在住房资源配置中的基础性作用.政府要在提供基本保障、维持市场秩序、改善投资环境、引导合理消费方面发挥积极作用,对城镇低收入住房困难家庭,实行廉租住房制度；对中等偏下收入住房困难家庭,实行公共租赁住房制度；对中高收入家庭,实行租赁与购买商品住房相结合的制度.
(三)遏制房地产投机性需求增长
遏制投机,一个很重要的措施就是保护普通消费者的知情权,消除他们的追涨心理.近来,上海已经要求开发商公布楼盘信息,这是保护购房者知情权的好办法.其实,很多地区都有完善的网上房屋备案系统,房管部门应该及时开放这一监控系统,方便普通消费者查阅楼盘销售情况,防止他们沦为投机炒作的牺牲品.同时,国家也应该为不断积累增加的家庭财富找到新的投资出口,实现货币财富的保值增值.中国的金融业不发达表现在,一方面老百姓手中有很多富余的资产,另一方面国家在建设领域还缺少大量资金,由于金融业的不发达,资本市场的不发达,所以连接城市居民的富余财富和建设需求之间的桥梁还欠缺,今后,国家应努力扩大金融市场的投资渠道,引导投资者理性投资.