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据不完全统计,目前房地产行业的各项税费总额已占到了房价的将近60%,在现有的房地产行业税费中既有国家法律规定的各项税收,也有地方政府规定的各种行政性收费和服务性收费（以下简称政府收费）.众所周知,就房地产市场来说,高税费就必然导致高房价,因此要调控居高不下的房价,就必须向不合理的收费说不!
一、二手房交易中的税费及特征
当前,我国房地产行业的税费种类繁多,纳税人税费负担过重已经是不争的事实.据笔者不完全统计,仅二手房交易过程就涉及到以下至少20种税费：土地出让金、土地契税、营业税、城市建设维护费、教育附加费、地方教育附加费、堤围防洪费、房屋/土地增值税、（合同）印花税、个人所得税、公证费、评估（估计）费、测绘费、查册费、交易服务费、登记费、房屋契税、（产权证）印花税、抵押贷款房屋保险费、按揭服务费、中介费等.从上述内容我们不难看出,20项税费中各种收费就占了13项,也就是说,收费项目占了整个二手房交易过程中税费种类的60%之多!大量政府收费项目的存在,势必增加买卖双方的交易成本,进而又会最终通过高房价反映出来.以广州为例,二手房交易中的各项收费及标准详见表1.
房产交易过程中,既存在税收又存在各种政府收费项目,欲分析房地产交易中的税费项目合理与否,有必要从对比税收和各种政府收费的区别入手.其实,与税收规范筹集财政收入的形式不同,费是政府有关部门为单位和居民个人提供特定的服务,或赋予某种权利而向直接受益者收取的代价.税和费的区别主要表现在以下几个方面.
一是,主体不同.税收的主体是国家,税收管理的主体是代表国家的税务机关、海关或财政部门；而费的收取主体多是行政事业单位、行业主管部门等.二是,特征不同.税收具有无偿性,纳税人缴纳的税收与国家提供的公共产品和服务之间不具有对称性.费则通常具有补偿性,主要用于成本补偿的需要,特定的费与特定的服务往往具有对称性.税收具有稳定性,而费则具有灵活性.税法一经制定对全国具有统一效力,并相对稳定,费的收取一般由不同部门、不同地区根据实际情况灵活确定.三是,用途不同.税收收入由国家预算统一安排使用,用于社会公共需要支出,而费一般具有专款专用的性质.由此我们不难看出,税与费最大的不同,就是税征收的种类、税率等均由国家法律统一规定,而费通常是由地方政府规定,全国各地的标准也不尽一致,具有很大的灵活性和地域性特点.同时,也正是由于费具有灵活性和地域性这个特征,才导致相关部门在房产交易过程中乱收费的现象时常发生.
二、判断收费项目合理与否的标准
并不是所有的收费项目都没有存在的必要,我们反对的是不合理的收费项目.如何评价房地产交易环节中的收费是否合理呢?笔者认为,应从收费种类、收费标准和收费项目是否有竞争等几个方面来判断.
首先,政府收费种类是否合理、合法.对公民开展一项强制性的行政（或者事业）性收费,除了要有充分的法律依据外,还要有充分的事实依据（即征收的必要性）.比如说,教育附加费、交易服务、城市建设费等收费项目,当初开征的时候是由于我国比较贫穷,需要向老百姓征收这些费用来发展教育事业和进行城市建设等,但现在我国GDP已经排名世界第二.另外,据报道2012年我国的“三公消费”已经达到了3.9万亿元!现在是否还有必要向交易双方征收这些费用呢?再比如查册费,相关部门用纳税人的钱建立房产信息库,然而纳税人去查房产信息竟然还要收费.
其次,收费标准是否合理.很多行政性收费并无统一的标准,且随意性很大.以到相关部门查询房产和项目信息为例,笔者曾经多次到广州市房管、规划部门查询信息,在房管局查询几页A4纸的资料收费少则几十多则几百元,而到规划局查询信息收费则更加离谱,查询一张规划图纸就要四五百元!这些收费标准究竟是如何确定的,至今为止都没向公众公开.正常来说,政府制定一项行政性收费标准应当广泛征求民众意见,至少应当将收费的成本公之于众,而不能由少数人想怎么收就怎么收.换句话说,政府应当是非营利的服务机构,不能依靠对公共信息资源的垄断来大肆敛财.
最后,收费项目是否具有市场竞争力.这里的收费项目主要是指服务性（或者经营性）收费项目,比如测绘费、评估（估价）费、交易服务费、公证费等.当前这些收费项目要么由政府部门直接垄断,要么由政府机构改制的企业/事业单位独家经营,根本不存在任何市场竞争.根据市场经济的一般原理可知,一项服务或者产品只有允许市场充分竞争,才会最终形成物美价廉的服务/产品.从国外的先进经验可知,上述服务/经营性收费项目一般都是推向市场,由大量的社会组织机构完成,经过充分的市场竞争,其收费标准和服务水平自然都会更加合理.
三、不合理收费的危害及对策
既然是不合理收费,其具有一定的社会危害性也是必然的.总的来说,不合理收费的存在主要有以下三方面的社会危害.
第一,大量不合理的收费项目存在,不利于国家对房地产行业宏观调控政策的落实.房价高企已成为我国经济高速发展中的重要隐患,可以说,若任其发展必然成为中国经济发展的一颗“”.“天下熙熙,皆为利来；天下攘攘,皆为利往”,再怎么调控都不可能让卖方无利可图,既要保障卖方利润不会降低太多,又要使房价降低,唯一可行的办法就是有效降低房屋及其交易成本,然而大量不合理政府收费项目的存在又势必增加交易成本.因此,减少不合理的收费项目必然可以降低交易成本,进而可以达到降低房价的目的.
第二,大量政府收费项目的存在与市场经济的要求格格不入.用市场的手段调节资源在市场中的配置是市场经济的基本规则,这就必然要求政府尽量不插手或者少插手市场行为,政府只负责宏观方面的事务,也就是通常所说的“小政府大社会”的管理方式.大量且不合理的政府收费项目存在是典型的越俎代庖行为,以“有形的手”限制“无形的手”.以测绘费为例,在市场经济发达国家,房地产测绘都是由社会组织完成的,而在我国,房地产测绘业务基本上都由政府部门垄断,这就导致了当前房地产测绘工作不仅效率低而且收费偏高.
第三,大量收费项目的存在与建设和谐社会和新型城市化建设背道而驰.居者有其屋是实现和谐社会的基本前提,很难想像一个居无定所的家庭（或者个人）会有很强的幸福感.房价高企致使大量中低收入家庭买不起房,降低房价是解决这部分家庭住房问题的有效途径之一.如何才能降低房价呢?除了开发企业降低利润空间以外,降低政府收费也是一个重要方式.因此,若政府不能减少不合理收费项目（或者降低收费标准）,就势必会影响和谐社会的构建.
如前所述,不合理的政府收费项目存在诸多弊端,如何才能有效治理不合理收费呢?笔者认为应从以下三个方面着手：一是,全面开展房地产行业不合理收费的清理整顿工作.通过清理整顿,对现有房地产行业收费项目中符合国家审批规定又合理的收费项目和标准予以保留,继续执行；不合理的要取消或降低收费标准.不符合审批规定的收费项目和标准,应立即停止执行.对其中确有正当理由需要保留的,必须按规定权限重新向有关部门申报,未经批准的一律取消.二是,严格控制新的收费项目出台.在新的收费项目和收费标准出台之前,相关政府部门应当充分听取广大人民群众的意见,认真估测对商品房价格变动的影响,权衡各种利益关系,从严控制.三是,政府必须公布政府收费项目的依据及其收费的成本构成.没有法律、法规依据的乱收费和收费项目成本不透明是目前政府收费普遍存在的问题,只有依法公开上述内容,才能使政府收费项目真正得到人民群众的有效监督.
李求军/责任编辑