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摘 要：近年来,国家对房地产产业不断实施调控政策,很多房地产企业因无法存活而破产,为了存活发展,房地产企业由原来的单项或单一经营,开始跨领域或延伸价值链,转为了多项目经营、多渠道运作,为的就是提高企业市场占有率,增强企业的市场竞争能力,保证企业的长治久安.然而,房地产企业多项目经营也绝对不是一条坦途,需要在管理、技术、市场调查、成本计算、资金调控等多个方面去努力,才能避免风险.为了提供房地产企业多项目经营的科学管理方法,本文将从三个方面加以论述,希望能贡献出有价值的对策和建议.
关 键 词 ：房地产企业 管理内容 管理方法
房地产企业多项目管理的内容和内涵包括得很宽泛,总的来说,可以从纵向或横向两个方面去阐释,横向的――其内容和内涵涉及房地产所有的资源整合与规模效应,纵向的――则涵盖着整个房地产产业的价值链和全部附属产业.从房地产多项目管理的概念出发,则显现出这样的含义：房地产多项目管理是对企业发展所涉及的所有项目实施统筹开发管理,企业本身必须要从全局出发,而且还要有效整合所有的项目资源,在统一的调控平台上去实现一个共同的总体目标.在推进项目建设和保持目标实现的同时,企业必须把握总体战略,科学平衡好多个项目间的资源和利益,尽可能防止和避免突发的出现,确保资源和利益的高度平衡,保证战略性一致,有效完成了各项工作目标,使得房地产开发企业的使命及战略得以顺利实现.
一、多项目管理的特点
房地产企业多项目管理,在管理方面的特点还是比较突出的,认真总结起来主要有三点,分别是综合性、个体独立性和市场性.
1.综合性
多项目管理主要从宏观的角度和房地产企业整体发展的角度出发,对企业所涉及的项目实施高位的统筹、高度集中的管理,综合性的特点主要表现在实施多项目管理的过程中,必须要实现投资、进度、资源、成本和质量等各项工作的综合管理,就如一个中心放射出若干个点,综合的目标只有一个,中心也只有一个.
2.个体独立性
“将在外,君命有所不受”,在实施多项目统筹推进的进程中,必须要授予每个项目部一定程度的独立管理权、单定权等等,为的是不阻碍任何一个项目的发展和进度、效益和成果.在多个项目共同开发推进的情况下,可以想象,各个项目的设计、建设、销售等项工作基本上都是协同进行的,这就需要企业实施管理整合,从而实现关联的项目协同作战共同完成项目目标,实现了企业整体战略的统一同步,多项目管理就是既矛盾又统一的,十分需要科学的协调推进.
3.市场性
不可否认,所有的房地产开发都已经融入到了市场经济大潮的竞争序列中,房地产多项目管理因为其管理的宽泛、摊子铺散的大,所以受市场影响的程度更深、更大.多项目管理需要在全过程管理中融入市场关系,把握市场脉搏、抵御市场风险、提高驾驭市场能力,企业管理的一切必须要从市场与客户的需求出发,遵守市场规律,以企业效益为目标,努力实现市场竞争的最终胜利.
二、多项目管理的办法
多项目管理不是一个小课题,而是一篇大文章,需要管理者花费心思、下足功夫去探研、去实践,从而在项目建设中总结归纳出更多、更好的管理办法,确保房地产开发企业求得经济和管理实效的双丰收.
1.统筹兼顾管理法
企业的管理首先需要的是大局观,在房地产企业多项目管理过程中,更是需要从各个项目的总体出发,研精细读各个项目的实际情况,因项目而异、对项目下药,不能胡子眉毛一把抓,最终只能导致管理上频繁出现纰漏,而造成一团糟的不良局面.统筹兼顾,这四个字是对房地产企业多项目管理提出了最高要求,就是要求企业处理好大局和局部、集体和单兵的关系,那样就切实做到了统筹兼顾.
2.重点突出管理法
这里所说的重点突出,有两个层面的含义：一个是要抓住多项目中的重点项目,如果都是重点,那么就要抓住重点中的重点,为什么要这样,因为在房地产企业多项目开发中,重点项目因规模大、投资多,而决定房地产企业的整体利益和集团的生存发展,所以在技术支持、人员调配、资金拨付等方面都要尽量向重点项目倾斜,一句话：保重点,就是保企业；保重点,就是保企业的生命线.另一层面的含义,就是不要看规模、也不要看投资额,有些项目虽然小,可能重要性并不小,比如关乎房地产企业总体利益的,关乎企业形象的,或者是同级政府或甲方因特殊情况需要急需完成的,那么,像这种关乎企业生存信誉和形象的项目,力争要及早完成,重点突破.总之,这需要房地产企业集团的科学掌控,从而在多项目中均衡使用重点突出管理法则.
3.强化机制管理法
一个成功的、成熟的房地产企业,必行要有完善的企业管理制度和健全的企业管理机制,然后才能确保在多项目运行、运作时不出纰漏,更不至于折戟沉沙.然而,完善的制度和健全的机制,也未必就能确保企业的繁荣发展,有一句古语说的好：“天下之事,不难于立法,而难于法之必行”,极为重要的一点就是企业要一以贯之的执行好完善的制度和健全的机制,那样才会在多项目经营中立于不败之地,那样的房地产企业才会在市场经济大潮中披荆斩棘、获取胜利.
三、总结
需要众多的房地产企业把多项目管理当成一门学科去专研,只有不断的专研才能出现更多新的、好的、可行的、科学的管理办法,才能更有效的推动房地产企业发展、成功、辉煌.房地产企业实施的多项目管理,不但保证了企业的存活,同时也保证了房地产开发的良性发展,也能为国家的经济社会发展做出一定的贡献.