房屋登记信息查询与当事人隐私权保护

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2012年以来“房叔”“房妹”“房姐”等一系列事件的爆发和进一步发酵,引发了社会各界对官员家庭财产的关注,公民房产信息查询与公示问题也备受争议,更有专家学者建议“以房产信息公开作为官员财产公开的突破口”,杜绝和预防腐败.那么,房屋登记信息在何种范围内公开,公开程度如何,公开的同时如何保护公民的合法的隐私权都是房管部门工作人员必须清醒认识的问题.我们通过一则案例来逐一解析上述问题.

【案例】

2012年9月,蔡甲在浏览微博时无意间发现网友“正义者联盟”发布一条名为“退休干部蔡某堪称房叔”的微博被迅速转发上千条,引起热议,遂进入查看.发现其中爆料的“某市局退休人员蔡某一家在本市拥有16套住房”这一信息中的当事人正是其父亲蔡乙.蔡甲还发现：该条信息爆料的内容相当详细,甚至其半年前购置的准备用于结婚的某处商品房信息也在的房产清单之上,爆料人还称“蔡乙于1997年3月取得的位于本市某区房改房系与该市房屋登记机构工作人员勾结违反房改政策非法取得”.蔡甲及家人均表示无人前往登记机构查询房屋登记信息,蔡乙回忆称：“2010年3月,其将该市某区的一套商业用房设置抵押时,曾办理《委托公证书》,委托中介公司周某查询房产档案并房屋抵押登记事宜.”蔡甲及家人遂要求登记机构出具“曾查询、调取其家人房屋登记信息的历史记录”以及2010年3月受托人周某代为查询房屋登记信息时填写的《房屋登记信息查询申请表》、登记机构核准周某查询档案信息的“审核表”.登记机构以蔡甲及家人申请查询的内容不属于房屋登记信息为由拒绝查询.

后该市纪检部门对蔡乙展开纪律调查,要求登记机构提供蔡乙于1997年3月取得的位于该市某区房改房的房屋登记资料,包括登记机构制作审核意见表等全部档案资料.蔡甲及家人遂向法院起诉,要求登记机构承担泄露其房屋登记信息的赔偿责任.经法院审理查明,蔡某一家房屋登记信息的泄露系该市登记机构档案工作人员李某利用职务便利所为,李某系曾某的侄儿.后来,该市登记机构在媒体发文对公众道歉,称“在个人住房信息系统及其管理上确实存在薄弱环节”.

本案中,哪些信息属于依法可以公开的房屋登记信息?房屋登记信息查询范围和途径如何,有何限制性规定?

一、应区分房产档案、登记资料、房屋权属登记信息与登记簿几个不同的概念

房产档案是房地产登记机构在房地产登记过程中形成的有保存价值的历史记录,是房地产登记工作中的真实记载和重要依据.登记资料包括申请人提交的登记申请材料,登记机构在登记审核过程中产生的材料和具有保存价值的其他材料.

登记申请材料应包括房地产登记申请书、明及房地产权利来源证明材料房地产自然状况及登记簿记载的其他事项发生变化的证明材料等.登记审核材料和其他材料应包括下列主要内容：1.询问笔录；2.实地查看材料；3.登记审核结果材料；4.其他证明材料.

房屋权属登记信息包括原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息.房屋原始登记凭证包括房屋权利登记申请表,房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据,以及房屋权属登记申请人提交的其他资料.房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,包括房屋自然状况（坐落、面积、用途等）,房屋权利状况（所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等）,以及登记机关记载的其他必要信息.

房屋登记簿（以下简称“登记簿”）是房屋权利归属和内容的根据,是房屋登记机构（以下简称“登记机构”）制作和管理的,用于记载房屋基本状况、房屋权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册.登记簿可以采用电子介质,也可以采用纸介质.登记簿应按照房屋基本单元建立,房屋基本单元应有唯一的编号,房屋分割、合并时应重新编号.登记簿的内容应包括房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分.各地可以在相关规定内容的基础上增加登记簿的内容.登记簿的房屋基本状况部分记载房屋编号、房屋坐落、所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、国有土地使用权取得方式、集体土地使用权类型、地号、土地证号、房地产平面图等.登记簿的房屋权利状况部分记载房屋所有权、他项权利等有关情况.房屋所有权的内容记载房屋所有权人、明、户籍所在地、共有情况、房屋所有权取得方式、房屋所有权证书号、补换证情况、房屋性质、《房屋登记办法》第41条规定的注销事项等.房屋他项权利的内容,记载抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额、担保范围、债务履行期限、房屋他项权利证书号、补换证情况；最高额抵押权人、抵押人和债务人、最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间、最高债权额已经确定的事实和数额；在建工程抵押权人、抵押人和债务人、被担保主债权的数额或最高债权额、担保范围、债务履行期限、在建工程抵押登记证明号；地役权人、地役权设立情况、地役权利用期限等.登记簿的其他状况部分记载预告登记权利人和义务人、明、预告登记证明号、补换证情况；异议登记申请人、异议事项；查封机关、查封文件及文号、查封时间、查封期限、解除查封文件及文号、解除查封的时间等.

本案中,2010年3月受托人周某代为查询房屋登记信息时填写的《某市房屋登记信息查询申请表》以及登记机构核准周某查询档案信息的“审核表”,不是“登记事项记载于登记簿后,房地产登记机构收集、整理、归档,定期或永久保存的由当事人提供的申请材料和房地产登记机构在登记过程中形成的其他材料”,依法不属于登记档案的范畴.登记机构以蔡甲及家人申请查询的内容不属于房屋登记信息为由拒绝查询,并无不当.纪检部门对蔡乙展开纪律调查,要求登记机构提供蔡乙于1997年3月取得的位于本市某区房改房的房屋登记资料,包括登记机构制作的受理单、审核意见表等全部档案资料.根据《房地产登记技术规程》（下称“《规程》”）的规定,蔡乙办理上述房改房登记时提交的申请表、明、房改合同、购房付款凭证等资料属于登记申请材料；登记机构受理该项登记申请制作的受理单、审核意见表、房屋登记领证单等属于登记审核过程中产生的材料即登记审核材料.按照《规程》的规定,人民法院、人民检察院、国家安全机关、机关、纪检监察等部门应提供单位介绍信、已立案证明以及工作人员的工作证,查询、复制与已立案件直接相关的房地产登记资料.纪检部门对蔡乙进行调查,可能涉及到登记机构审核该处房屋登记的审核人员的渎职行为,故依法有权调取登记工作人员签署的审核意见表等登记审核材料. 二、应明确登记资料利用包括对内和对外两个方面,登记资料对外利用分权限分层次受限

1.登记资料查询的法律规定

《物权法》第18条规定：权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供.为发挥房屋权属登记的公示作用,保障房屋交易安全,维护房屋交易秩序,保护房屋权利人及相关当事人的合法权益,2006年10月,建设部印发了《房屋权属登记信息查询暂行办法》,对各类房屋权属登记信息的查询作出了较为详细的规定.《房屋登记办法》第28条规定：房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理.申请查询、复制房屋登记资料的,应当按照规定的权限和程序办理.第29条规定：县级以上人民政府建设（房地产）主管部门应当加强房屋登记信息系统建设,逐步实现全国房屋登记簿信息共享和异地查询.《房屋登记簿管理试行办法》第14条规定：个人和单位提供明材料,可以查询登记簿中房屋的基本状况及查封、抵押等权利限制状况；权利人提供明材料、利害关系人提供明材料和证明其属于利害关系人的材料等,可以查询、复制该房屋登记簿上的相关信息.《规程》规定：房地产登记机构应依法提供房地产登记信息查询,并以专章（第6章）形式规定了“登记资料利用”.

2.登记资料查询的条件、范围

《规程》在总结实践经验的基础上,将房屋登计资料的利用分为对内利用和对外利用两类,并分别规定了登记资料利用的条件、程序、范围.

其一,登记资料的对外利用.按查询的内容,又可分为：（1）查询、复制登记簿.①自然人、法人和其他组织提供明、房屋坐落的,可查询登记簿中房地产的自然状况及查封、抵押等权利限制状况；②所有权人提供明、房屋坐落或房屋所有权证（房地产产权证）的,可查询、复制其房地产的登记簿中信息；③其他权利人提供明、房屋坐落或房屋他项权证（房地产他项权证或登记证明）,可查询、复制登记簿中相关信息；④利害关系人提供明、与查询房地产有利害关系的证明、房屋坐落的,可查询、复制登记簿中相关信息.需要注意的是：利害关系人查询,需提交书面材料证明自身为利害关系人,才可以查询、复制登记簿中相关信息,否则会侵害权利人的合法权益.那么,如何理解此处的利害关系人呢?起草过程中,有专家认为应是与房屋具有交易关系的人,如提供了买卖合同的交易对方,或是仲裁或诉讼的当事人,如提供了涉及诉争房屋立案通知书的诉讼当事人.最后,所有权人因权证遗失需要刊登遗失声明的,提供房屋坐落或房屋所有权证（房地产产权证）,而非同时提供上述信息,也就避免了因权证遗失导致无法查询、无法登报刊登公告的问题.（2）查询、复制其他登记资料.①所有权人提供明、房屋权属证书的,可查询、复制其房地产登记资料.②预告登记权利人提供明、登记证明的,可查询、复制与该房地产预告登记相关的登记资料.③抵押权人提供明、房屋权属证书或登记证明的,可查询、复制与该房地产抵押权相关的登记资料.④房屋继承人、受遗赠人提供明、继承证明和受遗赠证明的,可查询、复制与继承、遗赠相关的登记资料.⑤公证机构、仲裁机构提供单位介绍信、已申请公证或仲裁的证明以及工作人员的工作证的,可查询与公证、仲裁事项相关的登记资料.《规程》明文规定：登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询.国家安全机关、机关、检察机关、审判机关、纪检监察部门和证劵监管部门提供单位介绍信、工作人员的工作证及相关证明材料,可查询、复制相关的登记资料.其法律依据分别为：《刑事诉讼法》第52条、《行政监察法》第22条、《国家安全法》第8条和《证券法》第180条.对涉及国家安全、军事等保密的房地产登记资料,必须经国家安全、军事等机关书面同意后,方可利用.

其二,登记资料的对内利用.房地产登记机构工作人员、房地产登记机构之间因工作需要,房地产登记机构上级机关因诉讼、复议等需要,可内部查阅、调阅登记资料.对内利用包括内部查阅、调阅两种情形.查阅是指（把书刊、文件等）找出来阅读有关的部分.调阅是指调取文件等来查阅,相对于查阅而言,调阅有使资料、文件脱离原来储存范围的意思.内部查阅房地产登记资料应填写房地产登记资料查阅单,经房地产登记资料管理部门负责人同意后,由登记资料管理人员查阅相关内容出具查询结果.内部调阅房地产登记资料应填写房地产登记资料调阅单,经房地产登记资料管理部门负责人同意后并填写房地产登记资料调阅登记册,方可调出.内部调阅登记资料时间最长不得超过5个工作日,到期不能归还的,调阅人应在调阅期届满前一日到房地产登记资料管理部门说明情况并办理续借手续.调阅人应负责调阅登记资料的完整和安全,不得中途转借和私自复制,严禁遗失、拆散、调换、抽取、污损登记资料.

3.查询程序及出具查询结果

查询房地产登记资料应按下列程序办理：申请人提交房地产登记资料查询申请书及有关证明材料→房地产登记机构登记资料管理人员核对申请人身份和条件,并告知应缴纳的费用→房地产登记机构提供查询、出具查询结果.出具查询结果一要注明查询时间（精确到秒）；二应加盖登记资料查询专用章.对于申请人提出的查询申请符合查询条件的,房地产登记机构应及时提供查询服务.当时不能提供查询的,应向申请人（代理人）说明理由,宜在受理申请之日起10日内提供.下列情形之一的,房地产登记机构可出具无查询结果的书面证明： 1.按申请人（代理人）提供的房屋坐落或房地产权属证书号查询无结果的.2.要求查询的房屋尚未进行登记的.3.要求查询的事项、资料不存在的.登记资料管理人员负责复制登记资料,经复核无误后,应在登记资料复制件上注明查询时间并加盖登记资料查询专用章.申请人（代理人）自行摘录的登记资料不得加盖登记资料查询专用章.同时要求：登记资料管理人员宜做好台帐记录,并应将申请人（代理人）提供的明、申请书等申请材料一并留存备查.

本案中,2010年3月,蔡乙其将该市某区的一套商业用房设置抵押时,办理《委托公证书》委托中介公司周某查询房产档案并房屋抵押登记事宜.根据委托书的内容,受托人周某仅有权查询拟办理抵押登记的该市某区的商业用房信息,无权查询蔡乙名下的其他房屋信息.蔡甲及家人房屋登记信息的泄露系周某的侄儿李某所为,李某利用自己在房屋登记机构档案管理岗位的工作便利,通过房屋权利人姓名查询房产登记信息并随意泄露,违反了《规程》关于登记资料利用的相关规定,并已触犯《刑法》的规定,应受到刑事处罚.根据《刑法修正案（七）》的规定：国家机关或者金融、电信、交通、教育、医疗等单位的工作人员,违反国家规定,将本单位在履行职责或者提供服务过程中获得的公民个人信息,出售或者非法提供给他人,情节严重的,处3年以下有期徒刑或者拘役,并处或者单处罚金.窃取或者以其他方法非法获取上述信息,情节严重的,依照前款的规定处罚.单位犯前两款罪的,判处罚金,并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依照各该款的规定处罚.

房屋登记机构档案管理实践中,应加强“房屋信息查询系统”的建设和完善,杜绝系统设置漏洞,何人查询、调取他人的房屋登记信息系统宜设置跟踪记录,以便于查实公民个人房屋登记信息的泄露.

三、登记机构应强化房屋登记信息利用的安全管理

按照《档案法》、《城市房地产权属档案管理办法》的规定,登记资料不属于政府信息；登记资料查询、复制利用服务,既要满足查询、复制的需要,又要保护权利人的隐私.登记资料不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询.房屋登记机构工作人员将在履职过程中获得的公民个人住房信息泄露,情节严重触犯《刑法》的,将承担刑事责任.

本案中,登记机构工作人员李某利用工作之便,擅自查询并泄露蔡某一家人的房屋登记信息,也暴露出房屋登记机构内部关于登记信息保护的管理漏洞,如不及时防堵此类漏洞,一旦实现个人住房信息系统全国联网,将造成不可估量的损失.

因

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马志刚/责任编辑