房企多元化融资渠道

时间:2024-03-06 点赞:49296 浏览:97565 作者原创标记本站原创

本文关于融资及资金及基金方面的免费优秀学术论文范文,融资类有关论文范文检索,与房企多元化融资渠道相关在职研究生毕业论文范文,对不知道怎么写融资论文范文课题研究的大学硕士、本科毕业论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料下载。

自去年以来,国家对房地产行业持续保持高压调控态势,差别化住房信贷政策及限购令的实施,抑制房价上涨的同时也影响到了房地产企业的“钱袋子”,以银行信贷为主的房地产企业融资异常艰难.央行数据显示,一季度人民币房地产贷款新增5095亿元,同比少增3338亿元,房地产开发贷款新增1678亿元,比上年末回落6.5个百分点,其中还包括保障性住房开发贷款的651亿元.

笔者通过某银行贷款部门了解到,对于房地产行业的贷款额度控制在总贷款额度20%内,其中包含个人购房贷款,对项目贷款不可展期,到期必须归还,设定房地产企业可贷款名录,只针对在名录内的企业放贷.这些条件使得银行贷款紧缩,中小企业借贷无门.

房地产资金现在主要来自:银行贷款、房地产信托(贷款类资金信托、股权信托和收益权转让信托)、上市融资、发行公司债、发行银行间票据、房地产投资基金、海外融资、银典直通车、其他创新融资方式等.房地产企业应根据自身情况,智慧地选择.

信托融资

在销售慢、融资难,自有资金不足,不能归还先期贷款的情况下,房地产企业纷纷将融资渠道转向“信托融资”.据中国信托协会统计,今年1~4月,信托公司共发行集合类房地产信托项目222个,同比增加66.92%,募集资金722.11亿元,同比增长115.26%.


房地产信托主要分为三种形式:贷款类资金信托、股权信托和房地产信托受益权.贷款类资金信托模式与商业银行传统的贷款模式类似,所不同的是资金来源不同,信托计划的资金主要是靠发行信托计划筹集,股权信托是信托资金阶段性(信托期限内)持有房地产公司股份后被溢价回购的一种股权投资模式.

随着房地产信托发行的井喷,监管部门的“窗口指导”接踵而至.继今年5月中旬要求控制房地产信托规模之后,7月,银监会再度对房地产信托业务进行“窗口指导”,要求今后信托公司凡涉及房地产的相关业务都需要逐笔报批.为规避监管,目前市场上发行了房地产信托受益权,多数投资者比较陌生.其实,就是某一受益人把手中现有的信托产品受益权转让给其他公司或机构等.“比如说一款单一资金信托产品,就是只有一个委托人,委托给信托公司单独管理的信托资金,委托人如果将受益权转让给房地产企业,那么这笔资金就投向房地产领域了,而这笔资金在统计数据里是被划归到金融领域,可有效地规避监管.”其中,中投信托推出的“嵊州金昌信托受益权转让集合资金信托计划”,期限一年,预期收益率为9.5%~10.5%;中原信托推出的“宏业33期-集合资金信托计划”,期限两年,预期收益率为10%~10.25%,后者信托资金用于受让振兴房地产公司持有某商业广场不动产信托的信托受益权产品.在目前监管环境下,房地产信托收益权有可能成为房地产企业新的再融资工具.

公司债融资

中国证监会发行监管部副主任郑莉于今年4月15日在“上海多层次蓝筹市场建设论坛”表示,目前对所有涉及房地产业务的上市公司的再融资申请,都需要征求国土资源部的意见进行审核,对于房地产上市公司融资的“闸门”没有打开.4月19日晚,保利发布的2011年第一次临时股东大会决议公告称,公司审议通过了《关于延长公司2010年非公开发行A股股票决议有效期并调整发行底价的议案》,从即日起,延长该增发议案12个月,但发行价格则由原来的17.92元/股下调至11.60元/股.总金额不超过96亿元,维持不变.但在目前融资收紧的情况下,增发获通过的几率已大打折扣,且从目前各大A股上市的房企增发失败的情况来看,保利此次增发的前景不容乐观.房地产企业上市融资及再融资难度由此可见一斑.

今年7月,国家发改委发布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确支持符合条件的地方政府投融资平台公司和企业通过发行企业债券进行融资.目前,具备保障房债券融资条件的栖霞建设、首开股份、信达地产以及保利地产等多家国字号开发商,都宣布了各自的中期票据发行计划,只待实施细则出台,就向市场推出计划120亿元的融资计划.不符合政策扶持条件的房地产公司债融资渠道则遇到了困境.

银行间中期票据

在公司债市场寻找机会的同时,房地产企业将目光同时投向了银行间中期票据.7月8日,保利地产发布公告称,为支持国家保障性住房建设,拓宽公司融资渠道,公司拟向银行间市场交易商协会申请注册发行40亿元的中期票据.保利称,融资将用于公司保障性住房项目的建设等符合国家法律法规及政策要求的企业生产经营活动.

投资基金和海外融资

面对国内融资环境,房地产企业加快投资基金和海外融资.房地产企业通过自身成立或与机构合作的方式来做房地产基金,此类基金以私募股权基金为主,又分为核心基金、增值基金和机会基金.核心基金主要持有具有稳定租金收益的物业;增值基金持有收租物业的同时也进行新的投资;机会基金则主要投资开发领域或者公司上市前的股权.

目前,国家房地产限购政策出台以后,炒房群体把目光转向商铺、写字楼、旅游酒店、高档别墅等,投资日趋多元化,在这样一个大背景下,房地产投资更需要专家理财,控制被投资项目的风险,增大投资利益.针对银行高筑融资门槛,而公开募集资金难度加大,信托则是银监会收紧房地产信托审批等房地产开发企业融资渠道趋紧现象.私募房地产投资基金会是解决地产融资需求的极好方式.金地的“金融+地产”模式,已经取得成效,稳盛投资是目前国内第一家由开发商主导的美元地产基金,由金地集团和瑞银在2009年7月共同持股成立稳盛投资,是目前国内第一家由开发商主导的美元地产基金,继2010年3月31日进行首期1.25亿美元募集之后,又于同年11月底完成了第二期资金募集,从而使该基金规模扩容至2亿美元,预计未来五年内达到600亿美元.

银典直通车

银典直通车将典当放款和银行贷款对接.通过该模式,不少排队等待银行授信额度的中小企业可先使用典当行的发放款项,解决“等米下锅”的燃眉之急.在当前银根紧缩的背景下,银典“对接”的融资方式值得推广.此外,这种新的融资模式还扩展了银行贷款的抵押物范围,一般来讲,银行接受的抵押物主要为房产,而对抵押物不足值但成长性好的企业,即使没有达到银行贷款标准,典当公司仍可以通过股权、应收账款、设备、半成品、成品质押等方式灵活放贷.这种银典直通车的业务模式在国内还属于新鲜事物.今年7月,在北京,华夏典当行正式推出该项业务,主要针对既急需又有长期用款需求的中小企业.

在上述的融资方式中,考虑到政策要求和对企业规模要求,非上市的中小房地产企业只能考虑房地产信托收益权、私募基金和银典直通车的方式融资.

除了上述融资方式外,面对目前的市场环境,一些中小房地产企业在实际操作中运用了一些创新的方式.如引入“权证”选择权概念,与特定的投资人约定,投资人有权在约定期限内以锁定的价格认购房地产企业的房产,如到期放弃认购,则按约定的利率获取固定收益.

面对节节攀高的资金成本,房地产企业仅是多渠道融资并不能解决根本问题,是让利尽快盘活资产,还是坚持到黎明到来,是众多房地产企业的两难选择.

[作者鲍征系新湖财务投资管理有限公司财务总监,吴浩系义乌(天津)国际商贸有限公司财务经理]

相关论文

利用互联网金融***中小房企资金困境

本文关于房地产企业及互联网金融及财务风险方面的免费优秀学术论文范文,关于房地产企业论文范文,与利用互联网金融中小房企资金困境相关毕。

房地产企业融资渠道成本

本文是一篇房地产论文范文,关于房地产大学毕业论文,关于房地产企业融资渠道成本相关在职研究生毕业论文范文。适合房地产及房地产企业及融资。

房地产融资渠道的现状与

本文是一篇房地产论文范文,关于房地产专升本毕业论文开题报告,关于房地产融资渠道的现状与相关毕业论文范文。适合房地产及房地产市场及房地。

电子商务企业融资渠道

本文是一篇电子商务平台论文范文,关于电子商务平台类毕业论文参考文献格式,关于电子商务企业融资渠道相关硕士毕业论文范文。适合电子商务平。

房企战略:先做大,再做强

为您写房地产企业毕业论文和职称论文提供房地产企业有关毕业论文开题报告范文,与房企战略:先做大,再做强相关论文范文,包括关于房地产企业及。

中小企业的融资渠道

本文是一篇企业员工论文范文,企业员工有关毕业论文范文,关于中小企业的融资渠道相关本科论文范文。适合企业员工及中小企业及生态经济方面的。