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“任总您好,我在北京买了一套房子,楼顶多处漏水,开发商说他们已经达到国家的交房标准,请教任总,谢谢!”近日,曾塑造过鳌拜、鲁智深等角色的香港演员徐锦江,在微博上针对其新近购置房产的质量问题向华远集团董事长任志强请教.此微博引起了近两万名网友的围观转发.
对于首次购房的业主来说,提前掌握一些收房知识,显得十分必要.
房子最爱“错”在哪
在美国、加拿大等欧美国家,业主买房都会请一位验房师作为自己的参谋,从技术角度为购房者分析房产是否值得购买,是否存在影响使用的问题.具体来说,验房师的工作主要是检查交付房屋结构、设备是否与合同相符,墙体、地面、门窗、强弱电、管道等是否存在问题,提出整改意见并出具验房报告等.验房师（homeinspector）传入我国后,很快被越来越多的业主认可.
北京市大兴区清源路某小区,验房师一边用专业的验房工具仔细检查房屋的每一个角落,一边向业主高先生指出房屋存在的问题.“变电箱按照交付标准,应该是有线电视线、线、网线三线齐全,同时还应该有个智能模块”,而现场看来,变电箱却空空如也,线插座和有线电视插座都没有到位.
除此之外,验房师发现高先生家问题最多的地方是卫生间,按照住宅设计规范,房屋进户门和卧室门宽度应该是90cm,厨房是80cm,卫生间是70cm.而验房师当场量得高先生家的卫生间勉强达到68cm.在洗衣处,“水管有了,插座有了,但地漏没有；按照设计规范要求这里的插座必须是带开关的,而这里没有；建材市场上,现有座便器的标准通常有两种：国标30cm,欧标40cm,高先生家的排污口和墙距达到43cm这对业主以后装修同样带来不便；卫生间的地面和客厅的地面必须达到3cm,而现在只达到1.7cm,显然是不合格的.”验房师在高先生家共查出大小十多处问题.
其实墙、地面的渗水、空鼓、裂缝通风设置不畅,防水层被破坏,门窗安装不规范等等,都是验房过程中的常见问题.如果装修前没有发现墙、地面的空鼓问题就直接施工,时间久了,就容易造成墙、地面开裂,甚至整体脱落,影响业主的正常生活.
验房师还提醒业主,收房过程中和开放商签字要慎重,拿到钥匙并不等于房屋所有权的交接,先验房后收房.在验房中出现的问题,即使开发商承诺立即维修,也一定要形成书面协议,不要相信任何口头承诺.验房之后,开发商整改完再收房,没有收房之前按,按照规定是不用交付物业管理费的.
精装修的房子还要验?
装修是件麻烦事,这是众多业主的共识.因此,对于那些怕麻烦、经济条件较好的业主来说,购买全装修房是个不错的选择.但是,选购全装修房,并不代表着绝对放心,选购、入住时,验收是必须的.
北京市建筑装饰协会家装委员会工程质量部主任金铮告诉记者,目前,北京装饰行业使用的验收标准有两个：一个是《北京市家庭装饰工程室内验收标准》,另一个是《高级装饰工程验收标准》,使用哪一个标准要看购房合同里是如何签订的,以合同规定的标准对工程进行验收.
专家表示,验收水路改造、电路改造、吊顶结构和卫生间防水等隐蔽工程,对专业要求比较高,可以请验房师严格把关.
比如,业主需要知道热水和中水是否具备,以及是否接错管道.还要检查水表的位置,应该在厨房或卫生间的出水口.水管的材料与生活直接相关,要确定是国家指定的合格材料.如果水管材料太差,后期很容易漏水.另外消费者向所在小区的物业管理公司或开发商索要基本的水、电等隐蔽工程布局的竣工图纸.电路是指插座的位置和匹配,电线的型号和最大耗电设备的容量.在今后的使用过程中,如果出现短路、断水的情况,可以根据图纸的标注由专业人员进行维修.
按照相关规定,隐蔽工程吊顶必须使用性能稳定,使用寿命也相对较长的轻钢龙骨.吊顶的结构在竣工图纸上不显示,但精装房的侧面、灯位或空调的通风口能看到结构.普通业主从吊顶的观察口可以肉眼判断.
核对工程项目往往会被许多业主忽略,认为不大可能出现问题,实际上有不少业主在入住后都惊讶地发现施工项目有所遗漏.
怎么选择验房公司
验房是一个涉及到土建、装饰装修、水、电等多学科、多领域的项目体系,“验房师”应具备装饰装修、水电、暖通、房地产开发销售等相关的专业知识、精通各种专业检测仪器的使用,能撰写验房咨询报告,即综合型知识技能复合型人员,并不是随便一个人就能胜任.
业主在选择验房师的时候就要注意验房机构是否具有营业执照、税务登记证、组织机构代码证等营业资格和合法的办公场地.避免找“游击队”,如果遭遇不良服务时,容易导致投诉无门,带来新的烦恼.
验房机构的服务项目一般都是公开、完备的.专业、正规的验房机构都有一套严格按照《验房师作业标准暨道德规范》制定的系统、规范、完备、公开的验房服务明细,让雇主明明白白的消费；雇主应对服务明细不完备、不规范,甚至没有服务明细的验房机构慎重选择.
要注意查看验房机构曾服务过的案例是否真实、量多、质优；专业、正规的验房机构,往往业务量大,需提前预约,在服务结束之后会向雇主出具完整、专业、规范的验房咨询报告书,并为已服务过的雇主建立客户档案.