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一、房屋登记档案信息查询分级概述
房屋登记档案包括房屋登记簿和原始登记凭证,本文所称房屋登记档案信息特指房屋电子登记簿的记载信息.我们可以为房屋登记档案信息查询权限分级作如下定义：依据相关法律、法规、规章对房屋登记档案信息查询的不同主体,以查询范围从小到大划分为由低至高（初级、中级、高级）的查询权限通用等级,即对外现场查询权限分级、内部因公查询权限分级、网络实时查询权限分级三大类.后文所列三类查询权限表中各级别因查询主体及其查询范围具有的特殊性和不可替代性,除中级、高级权限均可兼有初级权限外,高级权限不能兼有中级权限.
二、对外现场查询权限分级一览表及补充说明
1.对外现场查询权限分级一览表（见表1）
2.补充说明
①律师与基层法律服务工作者是常见的因代理诉讼案件的特殊查询主体,相关法律法规对其查询权限未有明确规定,各地房屋登记机构对其查询范围的大小限制不一,其权限级别应视其是受房屋权利人、继承人、受遗赠人的委托还是持法院签发的调查令而有所区分.
②利害关系人应指涉及房屋权利归属的仲裁和诉讼案件当事人、房屋法定继承人、与房屋有交易关系的当事人、房屋权利隐性共有人.另外,房屋拟交易人应与房屋所有权人共同查询核实.
③因建筑区划内依法属于全体业主共有的物业服务用房只登记不发证,故其在房屋登记簿的记载信息,全体业主共有权人均可查询.
④房屋自然状况信息除指坐落、建筑面积、规划用途、总层数、结构等,还应包括房屋的建成年份、测量数据、套内面积、分摊面积、电子平面示意图等.房屋查封信息应包括查封的机关、文号、期限、类型以及解除查封的文号和时间.
关于房屋抵押、异议登记信息的查询,应只告知“有”或“无”记录即可,因涉及个人可能不愿向社会公开的信息,故不应告知详细记载情况.
三、内部因公查询权限分级一览表及补充说明
1.内部因公查询权限分级一览表（见表2）
2.补充说明
①住房保障管理部门因经济适用住房、保障性（限价）住房、公共租赁住房申请人资格审核工作需要,可拥有高级查询权限,但要指定专人负责,凭用户查询且要与房屋登记机构签订协议,明确仅能查询上述申请人名下有无房屋登记记录及其相关信息,不得滥用查询权限.房屋登记机构要保存其详细查询痕迹,便于追责.
②房屋登记机构上级机关因行政执法、历史遗留问题调查、私房改造落实政策等需要,可凭相关证明材料由房屋登记机构档案信息管理人员协助查询.房屋登记机构应做好查询台账记录、留存相关证明材料的原件或复制件备查.
③房屋征收部门因核实或获知征收房屋的权利人姓名或名称以及权利限制状况,可凭房屋征收公告、房屋征收范围红线图、征收房屋调查清单等,经房屋登记机构上级机关批准后,由房屋登记机构档案信息管理人员出具查询结果证明,并留存上述证明材料原件或复制件备查.
四、网络实时查询权限分级一览表及补充说明
1.网络实时查询权限分级一览表（见表3）
2.补充说明
网络实时查询可分为以下三种模式.
①互联网查询
随着传统互联网向移动互联网转型时代的来临,房屋登记机构可建立门户网站以及通过微信的开发平台接口开通公众服务号,为传统互联网和移动互联网用户提供自助查询服务.
②数据库接口查询
为了规范有效执行国家相关政策,房屋登记机构可将房屋电子登记簿信息系统通过数据库接口与国土资源、住房保障、户籍、民政管理、地税征管、人民银行征信、住房公积金监管、工商管理、审计、统计、金融等部门连接,建立相关信息实时共享的网络,房屋登记机构可分别授予各共享部门初级或中级查询权限,同时必须签订信息查询安全保密协议.
③电子查询
房屋登记机构为协助公检法机关、纪检监察部门办理案件和提高案件执行效率,房屋电子登记簿信息系统也可与上述机关部门的信息系统通过数据库接口连接,如暂时未能实现连接,上述机关部门可通过电子与房屋登记机构互传加密邮件的方式实现实时查询.
陈品禄/实习编辑