试析物业经营管理的趋势

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【摘 要】随着物业行业的发展,逐步分化出不同的物业管理服务类型.本文分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势,对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义.

【关 键 词】物业管理；现状；发展趋势.

引言

近年来,我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势,随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施,物业管理市场环境日趋成熟,既为物业管理企业创造了发展的机遇,同时使物业管理企业面临着发展的挑战.中国物业管理发展20多年来,不仅推进了中国城市的文明化进程,推动了改革和经济建设,更重要的是为中国人带来了一种全新的生活方式.这一切均让人有充足的理由相信物业管理的前景会更加美好.

一、物业管理将逐步在中国普及

这个“普及”有几个层面的涵义：1、“物业管理”概念的普及.社会分工的细化,政府部门从各专业领域的逐步退出,要求有专业的物业管理公司进行物业管理；同时经济的发展,人们生活水平的提高,使人们对工作、居住的环境、质量要求也不断提高.经济上的解放,对高品质生活的追求,使“花钱买服务”的概念将被越来越多的人接受,为物业管理走入更多家庭创造了条件.2、“物业管理”行为的普及.21世纪,“物业管理”对广大老百姓来说,已不再仅仅是一个时髦的词语,而是我们身边能看的到、体验到的切实服务.“物业管理”也不是昔日的“门难进、脸难看”的政府机关,而是就在我们身边,每天为自己服务的“管理者”.“事实胜于雄辩”,每天感受服务、每天感受舒适的生活,“物业管理”自会深入人心.

二、物业管理依法管理的新时期已经到来

国务院《条例》及相配套的《前期物业管理招投标管理暂行办法》、《业主大会规程》、《物业管理服务收费管理办法》、《物业管理企业资质管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》、《业主公约》（示范文本）、《前期物业服务合同》（示范文本）、《普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）》等物业管理法规、规章及标准的相继出台.不仅标志着我国物业管理进入了依法管理的新时期,而且为各地制定物业管理法规、规章、规范性文件提供了依据,各地开始进入新一轮物业管理立法的高峰期.随着《条例》的贯彻和各地地方立法的完善,必然为物业管理行业的发展提供强有力的制度保障.目前,我国物业管理不仅驶入高速发展的快车道,而且进入法制化、规范化发展的新时期.如果说,入世对我国的企业来讲是重新“洗牌”的话,那么《条例》的实施,对物业管理企业来说真正进入了重新“洗牌”的时期.也就是说,谁能按照《条例》依法经营、依法管理、依法服务,谁就能在激烈的市场竞争中得到规范和发展,反之,谁不依法进行运作,谁就将被市场经济的汪洋大海中被淹没,最终被淘汰出局.

三、物业管理走“国际化”趋势的出现

随着物业管理范围和内容的扩展,市场化进程的加快,物业管理招投标的逐步规范,物业管理行业的竞争将日益激烈,行业间的兼并、整合现象将逐渐加剧、迅速扩展.市场竞争是残酷的,“胜王败寇”.在这种市场环境下,各物业管理公司将更注重企业的内部管理质量和企业外部形象,“以名牌闯天下,以质量取天下,以服务守天下”,创立企业名牌,树立行业形象将直接关系到企业的存亡.同时作为一个企业,“效益”是中心,对物业管理这个“微利”行业而言,管理就是“效益”、规模就是“效益”.没有规模、没有效益的物业管理企业必然会被市场淘汰.由于竞争的加剧,物业管理行业也势必走上“横向联合、纵深发展”之路,建立健全企业化经营体制的同时,通过关合]并购、改组等方式进行有效扩张,从而降低成本,达到规模经营.随着市场经济的发展和完善,甚至可能还会“走出去,引进来”,有“洋和尚”来念中国物业管理的“经”,中国的物业管理也到国外争夺市场,物业管理行业的国际流动会日益频繁.另外到本世纪中叶,早期开发的商品房土地使用权纷纷到期,土地使用转型,对一些老物业管理公司（特别是深圳的物业管理公司）将带来很大冲击,到时候行业间的联合、兼并、转型在所难免.物业管理企业间合弱为强、强强联合的行业会相当普遍.综合种种因素,在本世纪中国物业管理面积1亿平方米以上甚至几亿的“超级航母”一定会出现.

四、物业管理模式趋向多元化发展

随着物业管理在全国的铺开,物业管理中的地区差异将会日益凸现.不同的地区的经济发展水平、物业类型、需要的管理、服务也各不相同,各地区的物业管理工作也必将围绕“以人为本、质量取胜”的前提,“因地制宜”地开展各项工作.

探索适合中国国情的物业管理道路,也就是要充分考虑中国经济发展的地区性、考虑中国市场经济的特殊性,采取有针对性、切实可行的办法搞好各地区的物业管理工作.可以“百花齐放、百家争鸣”,“大型综合物业管理”和“区域单一物业管理”并存,“自主式物业管理”和“顾问式物业管理”并存,同时配合各地区经济发展情况和房地产业发展的走势“量体裁衣、按需服务”,不断创立符合实际需求的新物业管理模式.再经过5-10年的努力,达到物业管理整体水平的提高,充分满足人民日益提高的物质文化生活需要,从而更好地促进物业管理行业的发展.

在物业管理需求和管理水平普遍提高的前提下,物业管理企业将坚持“法制化、市场化、科技化、集约化”的方向经营发展,不断提高企业管理人员素质以及物业管理的科技含量,提高管理服务水平.在创造安全、文明、优质物业的同时,将最大限度地满足人们社会交往、人际沟通、生活方便等需要.物业管理工作重点最终也应向创造绿色环保、智能管理、社区文化、生态小区的方向发展.随着科技的发展和先进开发技术的不断运用,本世纪会出现真正无人管理的“人工智能小区”,将大大改善生活品质.

五、物业管理与开发商关系将紧密联系

新世纪里,开发商与物业管理已不是简单的“开发、销售、管理”三段式关系中的两头.开发商将作业个主体,开发的同时也是物业管理者.“物业管理”与开发商的结合不但从面上由商品房、写字楼、工业厂房向所有建筑、公共场所扩展,而且在理念上从规划设计、施工到销售、管理都要物业管理的参与.物业建设单位在销售物业时,将必须与购买物业者签订前期管理协议,明确前期物业管理的企业名称、物业管理范围、价格、标准、期限等较细致的内容,并及时签订“业主公约”.同时建立健全“物业管理”的实施与退出机制,在前期管理工作完成后,现有物业管理应退出.而业主可以保留已有的物业管理公司,提出新的管理要求,也可以重机关报选择新的物业管理公司为其服务.物业管理的“前期介入”的概念,在今后将被不断深化,并越来越受到重视,直至成为行业性规范要求.物业管理的重要性和前瞻性正日益提高,物业管理与房地产开发的关系既互相独立,又密不可分.

六、总结

总之,未来几年,将是我国物业管理全面、快速发展的黄金时代.随着物业管理行业的迅速崛起,物业管理立法的加快,体制的建立,制度的完善,物业管理人员素质和挂历服务水平的提高,我国的物业管理水平会迅速的得到提升,最终与世界接轨.