房地产行业土地增值税探析

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【摘 要】房地产行业作为国民的重要支柱行业,是关系着国计民生的大事.近些年来,随着我国经济的飞速发展和城市化进程的逐步加快,房地产行业已经成为拉动我国经济增长的重要行业和一个新的税源增长点.那么,土地增值税作为房地产税收的重要组成部分也成为了国家对房地产业进行宏观调控的重要手段之一.土地增值税是政府对土地收益的分配关系进行合理调整以及对土地资源进行调控的一项重要措施,而且它有着良好和稳定的税源.因此,土地增值税成为房地产企业负担的重要税种之一.但由于土地增值税税收制度不够完善和税收政策实施效果差等多种原因,造成土地增值税不能充分发挥其应有的调控作用.所以,我国学者对土地增值税方面的研究也从未停止,他们的研究内容包括土地增值税税收制度、土地增值税的逃税、避税、土地增值税的征收依据和土地增值税的实施影响在内的各个方面的问题.总之,我们一定要加强对房地产行业土地增值税这方面问题的研究和重视,充分发挥其应有的作用,促进房地产行业合理有序的发展.

【关 键 词】房地产行业,土地增值税,探究

前言

土地增值税是房地产企业所负担的重要税种之一,如何合理筹划这方面的税收对减轻企业负担有着重要的意义.近年来随着我国的房地产行业的发展,土地增值税也成了社会上关注的一个热点问题.对此,国家和政府也出台了一系列有关的政策和规定,以确保税收宏观调控作用的正常发挥.对于我国房地产行业的发展状况,尤其是对房地产行业的有关税收政策的实施方面,税收征管部门必须采取有效的手段和方法来加强对土地增值税的管理,以促进房地产市场健康、有序的发展.

1.土地增值税的相关知识

1.1土地增值税的定义

土地增值税是某些单位或个人转让国有土地使用权、地表建筑物以及其他附属物后,以转让房地产所取得的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税收.土地增值税的纳税人指的是转让国有土地使用权和地表建筑物以及其他附属物而获得收入的单位或个人.课税对象是指有偿转让国有土地使用权以及地表建筑物及其附属物所得的增值额.土地增值税实行四级超率累进税率的计算方法.

1.2征收土地增值税的依据

土地增值税的征收依据就是纳税人有偿转让房屋、土地等所取得的土地增值额.计税公式可以简单的表示为：“土地增值额等于转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额”,土地增值税税额的扣除项目,主要有以下几个方面内容：

第一,取得土地使用权所应支付的金额,也就是纳税人为了获得土地使用权而支付的全部地价款以及应交纳的其它相关费用.

第二,开发土地和新建房屋及配套设施时所支付的成本（简称房地产开发成本）,即纳税人在进行房地产开发时实际支付的所有成本费用,其中主要包括征用土地时所付的拆迁补偿费用,建筑工程费用,公共设施建设费用以及开发过程中产生的其他间接费用.

第三,开发土地和新建房屋以及配套设施所产生的费用(简称房地产开发费用),是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用以及财务费用等.但该费用不按纳税人实际发生的费用进行直接扣除.具体征收比例需要各地方根据实际情况和经济水平具体计算应该扣除的比例,由各地方人民政府统一规定.

第四,转让所拥有的房屋和建筑物之前的房屋现阶段的折价,具体费用由专门的房地产评估机构来进行,最后以评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格为基准.

第五,所有与转让房地产有关的其他税金,其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等.

第六,除此以外的其它扣除项目,对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权时所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除.

1.3土地增值税的特点

土地增值税与其他税种相比,它具有以下四个方面的特点：第一,以转让对象在转让时的增值额为计税依据.它的增值额指的是征税对象的全部销售收入扣除与其相关的成本、纳税金额以及其他项目所有应付金额后的余额,但又与增值税的增值额有所不同.第二,征税面较广.凡是在我国境内所有转让房地产时取得收入的单位和个人,都应按照相关规定缴纳土地增值税.第三,实行超率累进税率的计税方法.土地增值税的计算税率是以转让房地产增值率的高低作为依据来进行确认的,它是按照累进原则进行,实行的分级计税方法.第四,实行按次征收的规定,当转让行为每发生一次就应根据其增值额征一次税.

2.房地产行业土地增值税

2.1目前房地产企业土地增值税的征收情况

我国自从1992年启动房改以后,房地产行业投资就迅速增长,月投资额增幅最高达到了146.9%,房地产市场在一些地区也曾一度出现混乱局面,在个别地区甚至出现了房地产泡沫.但是自从1993年国家实行宏观调控以后,房地产投资开始大幅度地回落.到1998年以后,房地产的投资又开始逐步回升.但在这一段时间,土地增值税的征税状况一直都不乐观,而且土地增值税自从开始征收以来,就一直被房地产企业所反对.所以,在1993年至2000年期间,国家出台了相关政策,如财政部于1995年1月27日下发了《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号）,针对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题,实行免征政策,1999年12月24日财政部又同国家税务总局联合下发了《财政部国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号）,将免征土地增值税政策的期限延长至2000年底,因此这期间土地增值税的税额很少.从2007年2月1日起,全国各地陆续开始对土地增值税实行清算管理.从此以后,情况开始出现好转,税额开始逐步提高.

2.2土地增值税征收对房地产企业所造成的影响

为了能够更有力地发挥出土地增值税的调控作用,促使房地产行业的健康发展,我国针对这些年有关方面的问题,相继制定出台了一系列的法律、法规.为了使土地增值税在征收时具有更强的可操作性,在新的征收办法中做出了很多细致的规定.例如,为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作,国家税务总局2006年12月28日下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）,2009年下发了《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号）,2010年5月19日下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）,进一步明确了土地增值税的清算条件、清算时间、清算审核、收入及扣除项目的确定及特殊处理等.2010年5月25日,为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神,国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号）,开始加强对土地增值税的预征工作.为此湖南省地方税务局于2010年6月22日下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号）,规定从2010年7月1日起开始预征土地增值税并将湖南省土地增值税预征率调整为,普通标准住宅1.5%,非普通标准住宅（含车库等）2%,别墅、写字楼、营业用房等3%,单纯转让土地使用权5%.核定征收率调整为,普通标准住宅5%；非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%.随着土堆增值税的逐渐规范,房地产开发企业再想逃避或拖延土地增值税清算已经不太可能,它开始发挥着调节企业利润、抑制土地炒买炒卖、遏制投机者牟取暴利的作用,对房地产市场的健康发展具有一定的积极意义,也更加有利于房地产行业的发展.3、房地产行业土地增值税的筹划方法分析

3.1确定适合的房价,控制增值率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定,纳税人要想将建造的普通标准住宅进行出售,假如增值额没有超过本细则中第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项规定的扣除项目金额之和的20%,就能够免征其土地增值税；相反,如果增值额超过了所扣除项目金额之和的20%,就将其全部增值额按照有关规定依法计税.所以,房地产企业要想将土地增值额控制在20％以下,就一定要仔细研究每一平方米的销售价格,认真权衡其对土地增值税的影响,努力将其确定的可控价格控制在一定区域范围之内.如果这样的话,就可以通过控制适当的房价,合理控制土地增值税的增值率.

3.2合理确定利息的扣除方式

房地产企业的投资一般资金需求总量都会比较大,所以他们在开发过程中都会通过各种手段进行大量借款,从而会产生大量的利息费用,那么在计算土地增值税时,这些借款利息费用的扣除方法就会对土地增值税产生较大的影响.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关方面的规定,房地产开发企业总财务费用中的利息费用,凡能够按转让房地产项目来计算分摊的（但必须有相关金融机构予以证明）,就可以据实来扣除,但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额.相反,开发过程中如果借款不多,就可以选择不将利息费用单独扣除,开发费用就按照地价及开发成本之和的10％扣除.所以,合理确定利息的扣除方式,也能适当的控制土地增值税的增值率,从而对维护开发企业的利益更加有利.

3.3选择合适的投资项目

房地产企业选择不同的投资项目会产生不同的费用和相对应不同的纳税额,所以选择怎样的项目对开放商更有利也需要认真考虑.现在大多房地产开发商经常采用代建房屋的方法去开发项目.代建房屋方式是指房地产开发企业在经过客户同意后,代替客户去进行房地产项目的开发,开发完成后再向客户收取代建房屋费用的行为.如果这样,开发项目的立项方是客户,土地使用权就还在客户这方,其使用权没有发生变化,那么代建取得的收入就可以认为是劳务收入,就不在土地增值税的征收范围之内.而且在代建过程中,大多资金由客户提供,开发商就不用面临资金压力,同时也可节约销售时的大量费用,从而增加较多&

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结语

从房地产开发企业的税赋构成来看,土地增值税在其中占有较大的份额,因此,应该采取什么样的方法进行土地增值税的筹划是企业所面临的一个重要课题.对于房地产开发商而言,关于土地增值税方面的管理会使企业对其经营模式、盈利模式、发展模式、产品结构、市场布局等方面进行适当调整.而且土地增值税也是国家对房地产行业进行宏观调控的一项有效措施,发挥着相当大的作用,所以,对其征收管理和相关制度的建设与完善也是国家长期以来一直在进行的一项重要工作,还应一直持续下去.参考文献

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