文化地产的模式和打造

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文化地产的模式

既然文化地产是以文化软实力为核心竞争力的房地产开发模式,那么它的开发运营就需要把与某种文化元素或文化定位相符的相关文化业态功能在原有的房地产业态功能上进行叠加.从这个角度来讲,文化地产是文化产业与地产开发、运营相结合为一体的综合服务平台,地产是载体,文化是内容.通过运营使文化产业链价值最大化,同时也使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心.

以“文化地产”之名,开发商进行拿地,把文化产业作为其拿地的新模式是比较常见的,而且也是当前开发企业以这样的方式获得相对比较低价的土地资源的好概念.文化地产一般都是以项目策划为导向,将某种文化主线导入房地产的“整体规划、建筑造型、园林绿化、园林景观、宣传推广和社区文化活动”之中,由此将项目建设成为各种模式的城市生活体.目前比较常见的文化地产的模式有以下几种.

旅游地产：也称休闲地产或度假地产,是指以游客（即旅游观光和休闲度假的人）作为最终消费者,为游客提供各种观光、餐饮、体验、居住度假、游憩购物、康体娱乐、商务办公等休闲功能的建筑物及关联空间.旅游地产一般都分布于风景区周围,尤其以海景概念最为普遍.

教育地产：即在地产项目中引入学校（教育）,以提升项目附加值的一种开发模式.教育地产与名校的合作办学一般有民办公助、公办民助两种,基本模式是开发商出地、出资金,在校舍、设备等硬件上投资,并负责硬件设施的维护管理；学校出师资,负责日常教育教学管理.此种办校方式的好处显而易见：有力的出力,有钱的出钱,开发商与学校达成最优资源组合.尤其将教育作为产业看待的开发商,将会把办校放在与地产开发同等重要的位置,比如北京周边的各种大学城.

体育地产：体育地产就是将体育产业和房地产业有机的嫁接,以体育作为主体概念的房产开发模式,并且将体育纳入房产开发的总规划.比如中体奥林匹克花园等.

养老地产：养老地产是以老年人为目标客户群体而进行建筑设计、设施配套和服务跟进的房地产项目.养老地产的特色应该是为老年人提供家政、餐饮、娱乐、休闲、社交、康复、医疗、介护、照料等一条龙服务,而不是仅仅提供老年人居住的“地产”.目前国内比较知名的养老项目是北京.

文化地产：这里指狭义的文化地产,狭义的文化地产概念比较模糊和庞杂.有人把文化地产混同于创意地产,创意地产顾名思义就是产生智慧、创造奇迹、引领未来的智慧地产.其概念可理解为创意产业地产,核心是一种以创新为概念的地产运作模式,比如北京的798、上海M50等,早前都是由一些艺术家聚集区发展而来；有人把商业地产中的文化街区或文化综合体也称为文化地产,比如以旅游观光为主的南锣鼓巷文化一条街和以院线、休闲、娱乐为主的万达广场等等；还有人把一些将文化符号（博物馆等）或名人效应与地产嫁接的艺术地产也称为文化地产,比如北京的苹果社区等.

比较有争议的是商业地产.商业地产：顾名思义,作为商业用途的地产.以区别于以居住功能为主的住宅房地产、以工业生产功能为主的工业地产、以农业生产功能为主的农业地产等,商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式,从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式.以办公为主要用途的地产,也属商业地产范畴.国外用的比较多的词汇是零售地产的概念,泛指用于零售业的地产形式,是狭义的商业地产.从商业活动也属于人类生活方式的角度,商业地产如果也是以文化软实力为核心,以某种文化主线为先导的情况下,也可称作商业文化地产.

与商业地产类似的模式是产业地产,也叫园区地产.产业地产是围绕着某种特定的产业主题,构建的产业价值链一体化平台,以产业为依托,地产为载体,实现土地的整体开发与运营.以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象,整合自然资源、社会资源、经济资源等,打造产、学、研产业集群,帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力；帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式.因为其多以产业园区的形式出现,也叫园区地产.其中的文化创意产业园区,因为与文化沾边,有人也把它归为文化地产.

文化地产的流程

如何打造文化地产?文化地产的打造,不是“炒”出来的,而是“做”出来的.因此做文化地产,文化就应该是项目的主线.项目定位、规划、营销、建筑风格等都应该围绕文化这一主题展开,而不是简单地为项目戴上文化、教育、地铁的“营销帽子”,一旦确定好,以文化打造项目,项目的所有元素就需要围绕文化展开,这样的项目才能够成为真正的文化地产.

就项目内核而言,要成为文化地产项目必须围绕文化来展开,让文化成为地产项目的精神内涵和价值核心所在,而不仅仅是营销的亮点.基于项目定位选择的文化特色,构建从建筑设计、景观规划、营销体系以及物业服务等全流程的文化价值体现,让文化与地产项目真正融合为一个可以体验的整体.文化主线明晰了,项目其他的环节才能围绕主线展开.只有这样以文化为引领的规划、建筑设计、园林景观、营销体系、物业服务的系统工程才能够将文化元素转化为项目内涵.在这个系统工程中,文化在项目打造中的操作以营销为中心,划分为前、中、后三个环节.

首先是营销中,营销手段的文化融入相对来讲是最容易的,结合文化的案名、文化气息的推广或者举办相关的活动,都可以快速地形成客户接触以及营造心理上的共鸣.其次是营销前,主要表现在建筑立面的设计、园林景观的展现等方面,它们都需要建筑规划单位从一开始就充分理解目标文化的特征,并选择合理的结合点将其注入到建筑细节,实现文化的外化.最后,即营销后阶段,也是最困难的阶段.营销中软性容易达成共识,营销前专业团队打造花费苦心也可以实现,而后期项目中文化的打造涉及开发商、物业管理、运营团队、业主等一个多维的生态圈,需要开发企业和物业管理做好硬件维护,并且持续添加与目标文化相融合的新的元素,更需要运营团队、业主共同烘托自身的文化定位.

本文由文化地产委员会供稿