房地产泡沫综述

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摘 要 本文在梳理国内外关于房地产泡沫问题之研究文献的基础上,总结出了该领域的研究成果.

关 键 词 房地产泡沫 成因 测度 预警

中图分类号：F407.9 文献标识码：A

在国家严格调控举措下,全国房价上涨的脚步放缓,公众对房价上涨的预期是否已经彻底结束?中国房价经调控后是否能做到合理回调呢?更进一步思考,那什么是房地产泡沫呢?房地产泡沫形成原因是什么?针对房地产泡沫,如何进行有效测度?怎样就房地产泡沫做到有效预警呢?结合中国该领域实际情况,上述问题急需继续深入研究,而如何解决好诸多此类问题,其前期工作便是全面回顾国内外关于房地产泡沫问题的研究成果.

1房地产泡沫

1.1房地产泡沫的概念

1992年版的《新帕尔格雷夫经济学大辞典》中引用美国著名经济学家、前美国经济学会会长查尔斯.P.金德伯格（Charles P.Kindleberger）（2004）的话定义泡沫经济：“泡沫经济这个名词,随便一点说,就是一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价,开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期,于是又吸引了新的买主――这些人一般只是想通过买卖牟取利润,而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的.随着涨价过程的继续,在一定的时候常常会发生预期的逆转,接着就是价格暴跌,最后以金融危机告终.通常‘繁荣（boom）’的时间要比泡沫状态的时间要长些,价格、生产和利润的上升也比较温和一些.以后也许接着就是以暴跌（或恐慌）形式出现的危机,也有可能以繁荣的逐渐消退告终而不发生危机.”

1.2房地产泡沫的种类

姜爱林（2003）认为房地产泡沫的种类有很多,大致分为房地产投资投机性泡沫、地产价格泡沫、房屋空置泡沫及房价虚涨泡沫四种.

1.3房地产泡沫现象

回顾往昔,结合国情,可总结出其一些主要特征和表现：在一段时间内,资产的价格快速持续上涨,并在最后泡沫破裂时暴跌；经济长期增长,投资者对房地产估价过高或过于乐观；较为宽松的货币政策,借贷规模不断增加,大量信贷资金投资于房地产市场；银行等金融机构过度参与房地产市场,对房地产泡沫的形成起到了推波助澜的作用；房地产市场中投资性购房的比重高,国际投机资本、民间游资大量流入.

2房地产泡沫的成因分析

2.1房地产商品的特殊性和土地资源的稀缺性

与其他商品相比,房地产具有耐用性、高价值性、空间位置固定性、使用性和效用多层次性等特点,是一种缺乏供给弹性的资产.与其他要素相比,土地的自然供给是固定不变的,供给弹性很小.土地资源的稀缺性是房地产泡沫形成的基础条件.

2.2银行等金融系统对房地产贷款的倾向性

房地产商品自身的长期固定性及其保值增值性,提高了银行等金融机构发放房地产贷款的积极性.Richard Herring, Susan Wachter（2002）认为,房地产泡沫和银行信贷支持有关,房地产价格的上涨会使得在某种程度上拥有房地产的银行增加资产的经济价值,同时增加了银行的风险,加剧了泡沫的形成.

2.3房地产的过度预期和投机

由于公众对未来短期内房价上涨的群体预期心理,使得涌入房地产市场的大量资本为追逐短期高额利润,更倾向于进行时间短、见效快的房地产投机获得；人们买房不是为了居住,而是为了转手卖掉从而赚取差价,渐渐地这种行为成为你追我赶的群体投机行为,从而推动房价不断攀升,使房地产价格与其实际价值背离,最终产生房地产泡沫.

2.4宏观经济因素

（1）市场基本面.M.J.Roche etal.（2000）和K.Oshiro（2003）认为市场基本面的急剧变化明显推动房地产价格短期迅速上涨.

（2）结构性失调.房地产业存在结构性的矛盾与问题,将成为阻碍房地产业健康发展的根本性因素,同样房地产结构性失调也是促使房地产泡沫形成的因素.

（3）制度因素.曾红艳（2006）认为,房地产制度缺陷是泡沫产生的深层原因,房地产税收制度、土地制度、收入分配制度等多项制度改革滞后.

2.5信息不对称

Allen, Morris, Postlewaite（1993）在信息不对称的情况下建立了一个有限期的开放经济一般均衡模型,研究得出泡沫发生的时期每个部门都有独自的不公开的信息.Frederic S.Mishkin.以信息不对称理论为基础,认为金融机构与借款人之间的信息不对称会导致金融资产泡沫.

2.6政府调控失误

政府宏观调控的失误也是催生房地产泡沫的因素.Krugman,P.（1998）认为,政府外在或内在的担保,会导致投资者分散风险或高估资产价格,从而加速房地产泡沫的产生.

3房地产泡沫的测度

学者们不管用何种方法测度房地产泡沫,其逻辑思路都是首先试图建立一个基准指标,然后用实际指标与其对比,实际指标大于或小于基准指标的那部分极为泡沫成分,以实际指标偏离基准指标的程度来指示房地产泡沫的严重程度.房地产泡沫的测度方法主要有三大类：指标法、统计法、模型法.

3.1指标法

指标法是一种常见的房地产泡沫测度方法,特别是在政府工作报告、新闻媒介评论、专业调查报告中.其理论依据是虚拟经济（房地产）总是以实体经济为基础,通过实体经济指标金额来衡量虚拟经济具有一定程度的可信度.学者提出的有关测度房地产泡沫的指标,将其分为三类：需求类指标、供给类指标和信贷支持类指标.

3.2统计检验法

统计检验法的使用前提有两个：一是房地产价格短期波动不是很厉害；二是数据样本要大.实质是利用计量统计学原理对房地产价格变化进行数据分析.当房地产市场上无经济泡沫时,房地产价格变化比较有规律,数据分析可找到统计规律；而当经济泡沫存在时,由于经济泡沫是的价格大起大落,从而使得统计规律失常.统计检验法可分为直接检验法和间接检验法. 3.3模型法

指标法和统计检验法仅能对房地产泡沫的存在性进行分析,而模型法则可通过房地产现实价格相对基础价格的偏离计算出房地产泡沫的大小,只是不能预测房地产泡沫发生与发展的趋势.最常见的模型法主要有收益还原法、边际收益法.

4房地产泡沫的预警

4.1房地产泡沫的预警方法

（1）景气指数法.余晓红、盛承懋（2004）构建苏州房地产业发展特点和实际情况,依据国房指数的编制方法,建立了苏州房地产景气指数预警系统.

（2）统计预警法.胡鹏、姚长学、钟叔平（2003）通过对有关房地产指标的分析,确定销售率为基准循环指标,再用时差相关分析获得与基准循环指标相关且先行的指标,在此基础上构建了房地产先行扩散指数预警系统.

（3）模型预警法.丁烈云（2002）深入探讨了基于景气循环波动理论的房地产预警、基于系统核与核度理论的房地产综合模拟预警和基于模糊神经网络理论的房地产预警等多种模型和方法.

4.2房地产泡沫的预警指标体系

房地产预警指标及指标体系的构建是房地产预警系统的关键环节.国内学者从定性和定量分析等方面对此问题进行了深入研究.

（1）定性分析.定性分析主要是依据房地产市场运行机理和周期波动理论以及设计者自身经验来选择预警指标.

（2）定量分析.定量分析是指从影响房地产的宏观和微观因素出发来选择指标,在经过数据处理来选择最终的预警系统指标.目前,我国有关房地产指标体系的研究多是采用定量分析的方法.

4.3房地产泡沫的预警指数和预警系统

为反映房地产市场的运行情况,各国都建立了相关的预警指数.如美国主要有Hcdonic价格指数、RS指数,但由于这些指数建立在完善的房地产市场的基础之上,因此其编制方法不适用于发育仅26年的中国房地产市场.目前,我国在房地产预警系统建设方面的思路已经逐渐清晰.有学者提出在横向结构上将房地产预警系统分为信息采集系统、景气分析系统、预警信号系统三个子系统,并赋予三个系统不同的功能：信息采集系统负责房地产基础数据及相关信息数据的采集；景气分析系统负责房地产信息数据的整合分析和发布；预警信号系统负责预警预报指标体系和预警预报制度的建立.

5综述

本文首先对房地产泡沫进行阐释,然后从房地产泡沫的成因、测度、预警三个方面对房地产泡沫问题的研究成果进行综述.国外房地产市场的研究无论从理论以及实证研究上都比较深入.其房地产从一开始就是建立在市场经济的条件下,按照市场规律运行,国外学者多侧重于分析宏观经济和从市场调查中采集来的数据,在传统的回归分析模型的基础上,更多的运用地理信息系统、数量经济模型、技术经济评估模型等进行数据分析.在房地产泡沫程度分析模型、房地产市场趋势预测模型、市场决策支持系统、房地产市场周期估计与分析模型、市场吸纳力分析模型等方面都有很大的进展,这些也正是房地产市场分析中最为重要的部分.相对国外而言,国内对于房地产市场的研究工作还处于起步阶段,与国际上比较成熟的理论与实证研究还有较大的差距.目前国内对房地产泡沫的研究主要集中在理论分析和比较研究方面,实证研究特别是泡沫破灭前的研究比较缺乏,以及针对近年来全国各地特别是一线大城市的实证研究比较缺乏.