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廖俊平
中山大学岭南学院
房地产咨询研究中心主任
8月12日,国务院下发了《关于取消和调整一批行政审批项目等事项的决定》（国发〔2014〕27号）,其中取消的共计11项职业资格许可和认定事项中,包括了房地产经纪人的职业资格许可.这本应成为本专栏9月份的话题,但当时感觉没想好话题的切入点.
9月4日至7日,我在美国参加美国亚裔房地产协会（AREAA）2014年年会,除了和21世纪不动产（century21）、realtor.以及汇丰银行等公司的副总裁或区域负责人在圆桌论坛上讨论全球房地产市场以外,也会从行业协会的角度观察AREAA的行为模式.
AREAA成立于2003年,是致力于服务美国亚裔社区房地产专业人士的非营利性行业组织,也是专门代表全美亚裔消费者权益的唯一行业协会.
自从成立以来,该协会的影响力日益壮大,协会和成员积极与州政府及联邦政府的官员沟通,反映亚裔房地产屋主和专业人士的关心事项.该协会的成员具有专业的市场知识,精通多国语言,拥有亚洲独有的文化意识,经验丰富,能够与亚洲国家的专业人员共创合作关系.
早在两年多以前,笔者就在2012年6月本专栏文章中以社会责任意识为题写过介绍AREAA的文章,其后每年都和AREAA的领导层及活跃会员有各种接触,对他们的行为模式的了解也更加深入.
首先从会员构成来看,这次参加AREAA年会的大约有20%以上是明显的非亚裔人士（白人、非洲裔人、拉丁裔人）,我就此请教AREAA的负责人,得到的回答是：我们协会的宗旨是帮助亚裔人,那么不管是谁,他愿意缴纳会费,愿意参加活动,愿意在活动中和我们一起帮助亚裔人以及亚裔的房地产专业人员,当然就欢迎成为我们的会员.
而对比我们的协会,广州市房地产中介协会在今年换届的时候,上届理事会在决定本届理事候选名单的时候把所谓房地产电商一律排斥在外（后来又自己开会做了些微调）.其实笔者认为,不仅是和房地产中介关系紧密的房地产互联网平台公司不应被排斥在协会之外,就连协会章程中所规定的会员条件也可以进一步放松,应该像AREAA那样纳入更多相关专业人士.
回到职业资格许可的问题上来,在美国,从事房地产经纪业务是需要获得职业资格许可的,具体说,是要考取本州政府颁发的房地产经纪人执照,不过本文不拟对这个资格准入问题深入讨论,而是希望讨论与资格相关的行业协会和会员问题.
不是每个取得执照的人都愿意加入行业协会,也不是每个取得执照的人都能够被允许加入行业协会.以美国房地产经纪人协会（NAR）为例,它拥有100多万会员,而全美拥有房地产经纪人执照的人有300多万.但不管是NAR还是AREAA,他们的会员都有强烈的行业自豪感和会员自豪感,因为加入协会意味着有更高的职业操守和职业技能,也就是说协会会员的“含金量”比一般的职业资格更高.有些协会颁发的会员资格甚至可以和硕士学位类比,原因很简单：要加入这些协会,首先要获得这些协会所颁发的职业水平证书,而获得证书所需要通过的课程考试就是堪比硕士学位课程的.例如CCIM （Certified Commercial Investment Member,商业房地产投资师,名为投资师,实际上是从事商业房地产经纪业务的经纪人）,就是既要通过系统的课程教育和严格的考试,还要具有足够的从业经验,全球获得CCIM资格的也才1万多人,所以CCIM都是时刻把徽章挂在西装上的,充满行业自豪感.
国务院取消房地产职业资格准入的规定发布以后,广州市房地产中介协会对本会会员的意向做了初步了解,他们普遍认为还是应该有一个资格证,否则如何将作为专业人士的他们和其他的非专业人士进行区分呢?其实,这次取消的是行业准入许可,也就是说不必拥有资格就可以从事这个行业；但并不意味着拥有资格是没有用的.而这个“有用”还是“无用”是由市场来评价的,市场认可拥有资格的人士,不认可没有资格的人,那么这个资格就是有用的.当然,前提是这个资格能够真正反映持有人的职业道德水平和职业技能水平.如果拥用更高等级资格真正意味着更高的道德水准和专业技能,并且进而能为资格持有人带来更高端的客户和收入,那么意味着市场对更高资格的认可,也就会有更多的人愿意获得更高的资格.
就在国务院宣布取消房地产经纪人的职业资格许可的第二天,2014年8月13日,人力资源和社会保障部就发文称：“经与住房城乡建设部等等国务院相关行业主管部门研究,决定将取消的房地产经纪人等等5项准入类职业资格调整为水平评价类职业资格.”并且进一步明确：水平评价类职业资格由国务院部门依法制订职业标准或评价规范,按照有序承接、规范管理、平稳过渡的原则,具体认定工作逐步由有关行业协会、学会承担.
这个文件精神和中介行业市场的需求与从业人员的期盼是一致的,所以接下来行业协会的任务更重了,行业和社会对协会的要求也会更高.
王春敏/责任编辑