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摘 要 现行我国房地产领域收益分配体系对推动房地产经济发展、加快房地产税制改革的支持力度严重不足,导致房地产的高成本和高价格,无法真实反映房地产商品的价值,不利于房地产市场的规范运行.因此,有必要在改革房地产税收制度体系的背景下,科学界定房地产租、税、费的内涵,建立以税为主,地租概念明确,收费规范的房地产收益分配体系.
关 键 词 房地产 租税费 行业收费 土地出让金
中图分类号：F812文献标识码：A
房产和地产作为各种经济实体和家庭基础的物质要素,与人们的日常生活和社会的经济发展密切相关.实践表明,每当经济建设高峰来临时,房地产业必然会受到社会投资的热捧.长期以来,我国比较重视房地产税制的建立与完善,特别是随着经济体制改革的持续深入,房地产市场的发展,尤其是在实行国有土地使用权有偿出让、转让制度以后,现有的房地产收益分配体系产生了新的变化,已不足以指导我国房地产课税实践.因此,有必要对当前的房地产租税费体系进行认真的梳理并加以科学地界定,为我国房地产税收改革提供理论依据.
一、我国房地产租税费体系概况
从理论上讲,我国房地产收益分配体系包括地租、房地产税收和房地产费三个层次.
(一)地租.
地租,是指土地所有者依靠土地所有权而取得的收入.在土地国有的情况下,国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者而收取的补偿被称为土地出让金,其实质就是房地产开发企业为取得一定年限的土地使用权而向地方政府支付的地租.
(二)房地产税收.
房地产税收是一个综合性概念,即一切与房地产经济运动有直接关系的税收都属于房地产税收.目前,我国针对土地、房产及房地产企业收缴的税种主要包括：直接以房地产作为征税对象的土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、城市房地产税和契税,以及房地产企业经营所缴纳的营业税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税以及教育费附加.
(三)房地产费.
房地产费是房地产开发经营者或使用者对政府提供劳务或服务的补偿.现行房地产收费项目名目繁杂、数量众多,如征地补偿费、搬迁安置费、地籍管理费、环境绿化费等.据建设部调查显示,全国各个城市中涉及房地产收费有80至200项不等,其数量大大超过了税收的总数.
在我国,租、税与费都有增加财政收入的作用,三者的差异在于：地租对应的是土地使用权这一资产的价格,体现的是一种纯粹的经济关系；税收是以国家政治权利为基础,向负有房地产税缴纳义务的纳税义务人征收有关房地产税赋的国家行为,具有宏观调控作用；费则是政府有选择的补偿为特定公民群体提供特定服务所需的费用,体现的是政府及有关部门与土地使用者间的交换关系,不具有调控作用.
国外的房地产课税实践表明：合理的房地产收益分配框架应该是,税收在政府财政收入体系和财政政策中占据主导地位,而租和费只担任拾遗补缺的职责.相比之下,我国房地产收益分配体系的现状是,租、税、费三者相互混杂、相互错位十分普遍,在某种程度上出现了“以税代租、以费代租、以费挤税、税费交叉、重复缴纳”的局面,其导致的严重后果就是,过重的租费负担直接导致房地产的高成本和高价格,无法真实反映房地产商品的价值,不利于房地产市场的规范运行.同时,租、费挤占税收的现象不仅影响税收的严肃性和规范性,滋生乱收费的不良之风,而且不利于税收宏观调控功能的发挥.最后,对于政府,尤其是地方政府而言,房地产业税收带来的收益规模远远不及租、费所带来的收益,加之缺少相应的约束机制,容易形成相关部门为实现创收而竞争收租、竞争收费的态势,并滋生腐败.
二、完善我国房地产租税费体系的目标
当前我国的房地产税制已形成一定的规模,但在收益分配方面却表现出一种繁杂的“拼盘式”的味道,不能适应我国当前房地产业科学发展与房地产税制改革的需要.鉴于此,有必要对租、税、费三者进行调整,实现明租、正税、清费三个基本目标,具体内容为：
(一)明租.
明确土地资产的使用价格.遵照“租税分离”的原则,改革现行土地出让制度,改土地批租制为土地年租制,由一次性收取固定年限的土地出让金改为每年收取一次土地租金（土地使用费）,从而将经济行为同政府行为区分开来.
(二)正税.
正税的过程实际上就是确立房地产税收作为地方税收的主体地位,建立一个有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系的过程,使房地产税收既能达到一定的收入规模,又能有效地发挥宏观调控作用.
(三)清费.
就是要清理不合理的收费.遵循“谁受益、谁纳费”的公平原则.衡量收费是否合理的标准是收费的发生是否与政府提供之间存在直接关联,并且这些服务应是非功利的,如果政府只收费而不提供产品与服务,或者属商业性收费,均属于不合理收费.
三、完善我国房地产租税费体系的政策建议
针对我国当前房地产收益分配体系存在的诸多问题,参考国外房地产课税实践的成功经验,在遵循房地产税制改革的大背景下,笔者尝试提出以下几点政策建议.
(一)改革现有的土地出让金制度.
土地既是一种有限的资源,也是一种十分特殊的资产,具有较为明显的自然增值特征.借鉴我国香港地区和其他实行土地国有制的国家在土地出租、转让方面的经验做法,目前理论界普通认同的观点是,将原来一次性缴纳的土地使用权出让金改为按年缴纳土地年租金,土地年租金水平根据不同规定若干年做一次调整.值得说明的是,土地年租金制和土地出让制同属土地租赁制度,前者是将土地租金分年缴付,后者是将一定年限的土地租金一次性缴付；而来自年租金制和出让制的土地收益在理论上应该是一致的,都是土地使用权在经济利益上的体现,因此,土地年租金制的引入并不会影响原有的土地“招标、拍卖、挂牌”的市场化交易方式和租金价格的形成方式.
(二)开征保有期间的房地产税.
不可否认,在政府获取财政收入的主要形式中,最为规范的收入途径就是税收.国际经验表明,各国房地产税制设计中均重视对房地产保有的征税.以房地产保有为课税重点的税制体系能有效推动房地产要素的优化配置,繁荣房地产市场.
一是开征房地产税.整合现行的城镇土地使用税、房地产税和城市房产税,开征统一的“房地产税”,形成地方政府稳定的财政收入.具体操作上,建议对拥有房产所有权和使用权的个人和法人征收,将征税范围扩大到农村,统一计税依据为从价计征.在税率方面,对第一套自用住房（特别是自用普通住房）实行免税政策,对于拥有多套房者及高档商品房课以重税.
二是开征土地闲置税.建议针对房地产开发商“捂地”现象,以地价为计税依据,对不当的土地利用行为课征土地闲置税.对房地产开发商限制空地征收惩罚性土地税,作为房地产税的辅助性土地税种,增加持有房屋和土地的成本,减少土地利用的预期收益,降低土地资产价值,遏制囤积房产和土地的不正当市场行为.
(三)清理房地产行业收费.
从世界各国的情况看,作为税收的补充而设置少量收费确有必要,对于房地产而言,国外房地产费用一般仅占房地产价格的1-2%左右.张天正（2002）曾通过分析房地产开发企业出售价格中的成本、费用、税金、利润四项指标得出结论,“国外房地产开发企业,这四部分的比重分别为73%、10%、10%、7%,而我国为41%、40%、10%、9%”.
清理房地产行业收费,实施有步骤的税费改革应依据房地产市场运行过程,并充分考虑房地产业负担水平及与城市规划建设、国土保护等国民经济发展的若干因素,具体的建议是：
一是根据土地与房产的价值联系,以及土地、房产的流转特征,将一部分名费实税的收费改为税,如可以将土地闲置费改为土地闲置税,将耕地复垦基金、新菜地建设基金、征地管理费合并到耕地占用税中一并征收.
二是取消不合理、不合法,纯属“三乱”性质的收费项目,只保留必要的设施、劳务、工本等补偿性、资源性和证照性收费项目,以减轻纳税人的额外收费负担.