浅述房地产企业风险管理

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【文章摘 要 】 08年金融危机的阴影尚未消散,全球经济一直低迷,而国家不断加大调控房地产行业的力度,使得房地产企业面临着复杂的经济环境,所以通过风险管理降低风险已经成为房地产企业的首要课题.本文通过阐述房地产企业风险管理的重要性和主要风险,进而提出了一些风险管理措施.

【关 键 词 】风险管理；房地产；风险意识

虽然我国房地产经济起步较早,但曾经受制于经济因素的影响,房地产经济长期处于停滞状态.改革开放为房地产行业的发展打下的坚实的基础,促使其快速发展,特别是近10年来,随着我国经济的迅猛发展,中国的房地产业被推进了“高速道”的发展阶段,其发展速度可谓举世瞩目.而与其外在蓬勃朝阳的发展景象相比,其内部风险管理控制却显得相对滞后.同时由于一些非理性因素的干扰,房地产企业曾经一味追求规模效应、过度增长,然而受到全球经济不景气影响,加上严厉的宏观调控,使得房地产企业备受压力.

1.加强房地产企业风险管理的重要性

应对重重压力,房地产企业做好内部风险管理已经成为当务之急,没有一套有效的风险管理措施,将会直接影响企业的经营活动,甚至会给企业带来灾难性的后果,有效的风险管理是开发商应对各种风险最经济的途径.

1.1提高风险识别能力、建立合理的风险管理体系

有效的风险管理在房地产企业开发项目时,有利于提高对风险的识别能力,增强风险管理意识.项目开发是一个变化的过程,存在各种风险因素,为了防范和控制风险的发生,加强风险管理有利于企业提前识别潜在的风险,弄清风险的类型,从而适应市场中不确定的变化因素.企业要建立合理的风险管理体系,正确处理识别出的风险,提高房地产企业风险管理水平,强化防范和控制风险的措施,降低风险损失,以便保障项目开发顺利进行.

1.2提高房地产企业经济效益

有效的风险管理有利于增加企业的营业利润和流,稳定企业经营业绩,维持企业良性发展.同时,可以使房地产企业避免因一些突发性灾害或灾难造成其受到严重损失,而获得相应的补偿,以便保障企业基本生存和发展.风险管理就是以最小的成本换取最大的管理成果为目标,通过有效的风险管理减少未来风险损失,实现项目开发的最优经济效益.

1.3提高房地产企业管理水平

为了清除员工的思想负担,解决他们的后顾之忧,提高他们的主观能动性,可以通过有效的风险管理为员工提供相应的保障和安全措施.这样企业既满足了员工的要求,又履行了企业的社会责任,在社会上也树立了良好的企业形象.同时通过加强风险管理,强化房地产企业与购房者、银行和承包商的密切联系.有效的风险管理不但可以降低企业风险损失,而且容易得到关联方的认可和信任,这在房地产企业进行销售、融资时,将起到至关重要的作用.

1.4适应国家宏观调控

有效的风险管理有利于国家运用风险机制对房地产市场进行宏观调控,促进房地产行业走向健康、理性的发展道路.国家通过政策性文件、财政税收等方式,给房地产企业施压,对房地产开发的时机、区域、类型等进行调节,让企业自身提高经营管理水平,创造出良好的社会经济效益.

2.房地产企业存在的主要风险

根据兰德公司的调查和实践发现,房地产企业的风险占比为：政策性风险占20%,决策和经营风险占35%,管理和流程风险占40%.下面是分析这三类主要风险.

2.1政策性风险

国家为了保护广大人民群众的利益,在政策制定时,既要考虑到经济发展与资源开发之间的关系,又要考虑到保障18亿亩耕地红线、土地的利用,将非理性的房价暴涨控制住,让人们能够居者有其屋.它们之间的平衡确实难以掌控,这也正需要国家政策来衡量,当然政策有时也存在着漏洞、变化、缺乏连续性等问题.政策对房地产企业会起到约束和管理的作用,国家制定的相关政策法规,企业必须要遵守规则,否则会受到相应的惩罚.

政策性风险主要表现在两个方面：第一,对房地产市场产生影响的政策包括物业税、所得税、二套房政策、货币政策等.第二,土地政策风险,它对房地产企业的影响有两个方面.首先是土地增值税,国家从颁布《土地增值税暂行条例》以来,有的企业利用各种方式来钻法规的空子,逃避土地增值税的核算,一些地方政府为了保护本地企业,塑造本地企业形象,没有严格执行相关条例.另外一些企业追求规模扩大,在不同地方开发多个项目,系统庞大,使得项目公司的纳税汇总比较混乱.国家税务总局已经了解到了有关情况,会有针对性的进行排查,这样企业就面临税务稽查的风险.其次是土地长期闲置,企业考虑到未来土地价格、房价会有较大上涨空间,就将拍来的土地延迟开发；或者是由于当时拍下的土地价格大于目前周围楼面出售价格,这样一旦开发就会面临巨大风险.曾经在一份《地价透支房价,半数地王难解套》的报告中,就包括万科、保利、远洋、龙湖等知名房地产企业.国家主管部门也发布了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利益的通知》,一旦国土部开始普查闲置土地,企业将面临处罚.

2.2决策和经营风险

决策风险包括获取项目风险、投资决策风险、融资风险.当前在国家严控房价的环境下,房地产企业需要控制不断扩张的步伐,严格控制好项目开发.如果不能准确定位项目,进行盲目的建设扩张,将会给企业风险管理控制带来严峻挑战.针对不同区域、不同期限、不同档次的项目,进行合理有效的配置,将长短期项目搭配好,将不同区域和不同档次的项目比例有效匹配,控制和降低市场风险.对于一些项目是通过几个企业联合开发的,就存在一定的融资风险,如股权分配、治理结构不清晰、《合作协议》的内容不严谨,这样就造成很大的合作风险.

经营风险主要包括计划风险和持有性物业的经营风险.房地产企业的一个弊病就是计划执行力不高,要想提高计划执行力需要做到以下几个方面；一是,专门设立相关负责部门；二是,建立计划调节机制；三是,针对计划进行有效的监督和绩效考核；四是,计划自身要具有可行性.在我国当前大多数二线城市和三线投资写字楼和购物中心就存在较大的风险,因为投入量和现在的房租水平反差较大. 2.3管理和流程风险

房地产企业管理的模式主要是在流程内部开展管理活动、决策,这本身就会给企业的投资项目带来致命的打击,一旦管理不善,将会产生质量风险、人力风险、资金风险,可能对企业是致命的伤害.管理风险包括人力资源管理、财务管理、审计、品牌危机、商业秘密等.流程风险指的是企业内部流程体系的不完善,造成流程内容不适合在企业内部执行,或是执行的效果比较差.

3.建立有效的风险管理措施和体系

3.1加强投资调研分析,提高决策风险管理意识

一般房地产企业项目投资量较大、筹备建设的时间相对较长,在管理过程中会产生许多不确定的风险因素.要想防范和有效控制住这些风险的发生,就需要在项目投资前做好充分的分析和可行性研究报告,通过大量的调查和研究、计算,对项目上可能会出现的一些经济、财务、社会效益等风险,是否能够得以合理的规避和控制,做出科学综合的论证和评价,最终确定项目操作的可行性,为项目投资提供准确、合理的依据.同时要完善决策风险管理,建立科学的风险管理判断体系,提高决策的风险管理意识,根据自身需要安排专门员工开展决策风险管理工作.

3.2建立健全风险管理组织,强化风险意识

为了更好的实现房地产企业投资决策,必须要完善企业组织系统,组织具体的风险投资决策工作,使其风险管理组织结构清晰、职能明确,各部门之间工作协调畅通,保障风险管理目标得以实现.此外,还要加强风险管理知识和技能的培训,强化全体员工的风险意识,让每位员工从思想上都具有强烈的风险意识,这样就可以培养他们的责任心.否则设立了专门风险管理部门后,员工就会将风险管理的责任全部推到部门身上,不利于风险的全面、有效控制.要想把风险控制在源头,就必须对员工的风险认识和意识进行培训教育,让员工彻底认识到企业项目投资所面临的各种风险,将对企业产生哪些不利影响.并且要掌握防范和控制处理风险的能力,面对一些风险时,如何有效的规避、化解才能避免企业受到损失.

3.3优化内部管控机制

房地产企业可以将内部控制、内部管理制度、内部审查有机结合起来,开展有效的风险管理工作.从内部控制方面看,首先要确定风险责任的主体,然后加强人力资源管理控制、财务管理控制、预算管理控制、业务流程控制等内部控制体系.从内部管理制度方面看,要建立健全各种风险控制制度的内在管理体系,加强专门的内部风险管理制度建设,特别注重将各种风险管理观念和措施全面融入到其他内部管理制度和流程中,也只有这样风险管理制度才能真正落到实处.从内部审查方面看,当企业发展到一定规模后,需要在企业内部建立审计和监察制度,因为审计和监察制度可以有效控制风险的发生,使得风险控制在企业内部变成常态化.

除此之外,房地产企业还应该建立内部风险管理机制.主要有以下几点：一是企业实施战略规划中,要建立风险管理表决制度,保证战略规划的合理性；二是设立专门的机构,确定各相关部门间的风险控制责任；三是制定出一套科学、合理的风险管理制度和处理风险办法的风险管理机制；四是风险管理机制确立后,要继续保持其实用性,随时根据实际情况改进完善.

4.结论

通过上述风险管理的分析,我们可以知道房地产企业面对的风险具有多样性,有效的风险管理对于房地产企业具有战略意义,这就要求我们建立有效的风险管理措施,降低企业经营管理中的损失.我们相信房地产企业可以通过有效的风险管理,来合理规避和控制风险.

【参考文献】

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[2]刘维新 宏观调控经济对我国房地产影响[J]中国地产金融 2005.12期

[3]李清立《房地产开发与经营》[M] 清华大学出版社 2004.1