自住商品房横空出世

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从早期的房改房、外销商品房、央产房、军产房,到后来的经济适用房、廉租房、两限房,以及“京七条”创造的“自住型商品房”,北京住房品种可谓“招牌林立”

对于自住型商品房,市场评论,褒贬不一.有人认为,随着今明两年推出7万套自住型商品房,将对平抑房价产生重要作用.也有人认为自住型商品房不但无法满足市场需求,而且还可能进一步导致权力腐败和寻租.

为“夹心层”设计

“这个究竟是商品房还是保障房,真的能打七折,外地人也能买吗?”在得知存在自住商品房后,颇感兴趣的黄小姐抛出了一系列问题.

自住型商品住房的全称是“中低价位自住型、改善型商品住房”,虽然性质上是商品房,但却带有浓重的保障性住房色彩.这类房源将通过“限房价、竞地价”等方式出让,价格比周边商品住房低30%左右;户型以90平米以下为主.

亚豪机构副总经理任启鑫表示,这是在 “低端有保障、中端有支撑、高端有市场”的三轨制的思路下,照顾游离在保障与市场之外的城市“夹心层”.相较之前两限房、经济适用房的购房标准,只要符合北京购房资格的家庭,不管京籍还是非京籍均可申请.

目前,“自住型商品房”政策已初现轮廓.2013年北京将推出2万套自住型商品房,2014年计划推出5万套左右,此类住房价格比周边商品住房低30%左右,配建自住型商品住房项目房价在1万至2.2万元/平米之间.

自住型商品房地块相对保障房位置更优越些.日前亮相的2013年北京市第一批自住型商品房项目规划设计方案中,首批展出的7个项目分布在海淀、朝阳、昌平、丰台四个区,有三个项目位于五环以内.

数据显示,截至11月12日,北京已成交的11宗配建自住型商品房地块中,总建筑面积已达126万平米.如果以每套自住型商品房90平米计算,已经完成今年目标的70%.

真能降房价?

自住商品房政策出台后,市场议论纷纷扰扰,但在北京房地产协会秘书长陈志看来,不管后续效果如何,北京自住型商品房推出的目的就是为了降房价,是为了填补了中低收入家庭的商品房供应短缺问题.

据资料显示,2012年北京新房住宅成交量约为12.3万套,扣除保障房后有9万多套,如果自住房明年就可供应5万套,未来“自住型商品房”将占到市场的40%-50%的供应量.

在亚豪机构副总经理任启鑫看来,这意味着半数潜在购买力离开当下的商品房市场,转而等待这种限价房源.自住型商品房一旦形成规模化供应,中低端项目的市场预期也将有所转变.

“肯定能降房价,当时长阳国际城入市也起到拉低房价的作用,但是它是限价商品房,虽然某些方面相似,但和自住房还是有区别.”中铁房地产集团有限公司总经理吴仕岩告诉记者.

2011年4月,北京首个“限房价、竞地价”的中国铁建长阳国际城入市时,销售均价为12500元/平米,这一价格比周边在售的其他商品房便宜3000元/平米.一度拉低周围项目均价,但由于单个项目能化解的市场需求有限,此后长阳地区的房价仍逐步高涨.

“同一区域的普通商品房跟自住型商品房难免会有冲突.”贾玉鹏表示,自住型商品房主要影响的是中低端市场,对高端市场没有影响.但让贾玉鹏担忧的是,如果没法保证足够的普通商品房用地,大量推行自住型商品房用地将挤占普通商品房用地规模,推升房企拿地成本, 最后使得普通商品房的价格不降反升.

11月4日,北京8宗住宅用地成交,成交总价达87.69亿元,配建自住型商品房的面积达到64.97万平米,再扣去配建公租房、经适房、限价房面积外,留给普通商品房的地所剩无几.

“房地产不是就一件事儿,它需要很多行业之外的政策配合,需要方方面面的调控,要有全局的把握.”陈志告诉记者,真正导致房价过快上涨的有土地因素、货币因素、需求因素等方方面面的因素.要对土地制度的改革金融制度、财政税收体制改革等,这些才是可能抑制房价过快上涨的手段.

分配考验

“价格比普通商品房低30%,最后会不会又像两限房一样,被关系户拿走了?”黄女士说:“我们不是缺乏保障房,而是给特权者的保障房太多了.”

根据接受采访的多名业内人士推测,在实际操作中,会采取摇号的方式来确定最终的购房者.保障房轮候家庭及本市无房家庭可以优先购买.目前,北京有13万个保障房轮候家庭,预计初期投放的房源将会被可优先购房的家庭“包揽”,这可能使得 “夹心层”仍然买不到房.


不过,“有些轮候保障房的家庭,还是买不起自住房.”吴仕岩说.

相较于宽松的准入标准,此次规定的退出机制“5年内不得转让、出租,5年后转让须按届时同地段商品住房价格缴纳购房差额的30%”,却与此前的经适房、两限房等保障房相类似.

5年后可转让,意味着仍有寻租空间.黄女士称为了少缴收益部分,二手房交易中的“阴阳合同”恐怕更为盛行.

长阳国际城即被曝出偷卖偷租的现象,两年前1.25万元/平米的价格,现在转手可卖2.1万元/平米,90平米户型转手可获利70余万元.

但在吴仕岩看来,北京此次监管政策更加严厉,明确规定一个家庭只能购买一套,买来后如果转让,就没有购买机会了,“这是很关键的一条,打击投资投机需求.”

为解决这一问题,在“京七条”中,北京还提出将建立限购监督委员会的内容.目前组建工作正在进行,将邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加,定期开展限购落实情况抽查巡查.

在任启鑫看来,即使通过政策设限以及摇号等方式来杜绝不公现象也是一项棘手难题,因此期待有具体的监管政策出台.只有这些问题解决后,“自住”作用才真正能发挥出来.

利润担忧

从近期已成交的土地看,限房价、竞地价地块对房企的考验程度很高,因为土地成本始终高昂,入市售价受到限制,开发商的利润空间将被大为压缩.但面对北京大幅供应自住商品房地块的现实,不少房企都表示“要活下去,不得不参与”.

贾玉鹏表示,目前东亚也考虑减少刚需产品开发,逐渐向中高端转移,以避免与自住型商品房市场短兵相接.

提及刚拿到的顺义地块,中铁房地产集团有限公司总经理吴仕岩告诉记者,虽然自住商品房部分无利可图,但是还有一部分公建可以用来做商业,也算能取得一部分利润.而此前的9月26日,中铁建以楼面价1.85万/平米拿下的限价1.9万/平米的海淀区环保科技园地块,更是被称为“赔本赚吆喝”.

“虽然利润非常低,但央企不干不行,央企不做其他民企可能更不愿意做了.具体利润多少,要看到时成本控制能力.”吴仕岩表示,未来比拼的就是成本管控能力,比如中国铁建本身是建筑承包商,就比较有优势.

亚豪机构副总经理任启鑫则认为,由于房企利润率下降,降低建设成本并缩短上市周期,以规模求效益将成为开发该类住房的思路.未来敢于开发自住型商品房的,更多的是资金充足、建设成本较低、具有良好政府资源的国企与龙头房企.

与此同时,由于开发商会极力压缩自住型商品房的建造成本,使得房屋质量、配套等方面存在隐患.此前大量限价房小区,住房质量、小区环境、安全保障都无法妥善解决,业内人士呼吁应尽快出台完善而细化的政策,以观后效.

对于北京推出的这种模式,目前各地还没有效仿的计划.近期,南京、宁波、苏州、无锡、天津、大连、合肥、常州等城市均表示,不会推出该类型的商品房或暂时没有供应计划.

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