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很多人把中国的高房价根源归咎于土地财政,其实,土地财政并不是中国特色.
笔者写了多年房地产,也做了多年房地产,现在要开一个专谈地产的专栏,一时却不知从何起笔.房产问题是舆论热点、社会焦点,可言之事本可信手拈来,但既想词能达意,又不想误导读者,却也不是一件容易的事.房价飞涨多年,百姓怨气已深,提起房产总是难免有些情绪.因此,笔者决定先不谈房价,先谈土地财政这个虽然也很热门,但不容易有情绪的话题.
土地财政的意思是说,地方政府的财政收入主要依靠土地和房产,因而至少在理论上,地方政府有推高房价的充分动力.加上中国政府是全能政府,资源无限,手段无穷,只要地方政府意欲推高房价,成功的概率是非常高的.
许多人将这种现象归咎于土地财政,也有道理.不少人开出药方,建议给地方政府另辟财源,使其放弃土地财政,以为如此便可抑制房价上涨.
然而且慢,土地财政是中国独有的现象吗答案为否.紧邻大陆的香港,土地财政已实施多年,卖地收入常年占到港府总收入的20％左右,加上物业税和差饷等相关税收,房地产贡献了财政收入的三分之一以上.这不是土地财政是什么就是在房价不商的美国和德国等国,房地产相关收入也都是地方政府的财政支柱.所以,土地财政天经地义,举世皆然,而且土地财政本身,并不天然地具有推高房价的动力.
从现代政治学的基本原理出发,地方政府必须抽取税负,才能保障社区安全,并为城市提供公共服务.区别仅仅在于,税负的来源与税负的轻重.不准地方吃土地饭,就得给他们其他饭吃,那要吃什么才好
在西方成熟市场经济体,作为财产税的物业税是地方政府最重要的赋税米源.出发点是,本地居民的人身与财产安全靠地方政府提供保护,居民的不动产价格与地方政府的服务水平紧密相关,因此,将物业税作为地方税收的主要来源是最激励相容的赋税制度.地方政府的服务和保障做得越好,地方经济就越发达,不动产价格就越高,则地方政府的税源也就越充足.
从起源看,在美国等成熟市场经济国家,物业税的产生是与地方警务需求紧密相关的.在以地方自治为核心的宪政体制下,地方系统一般由当地政府建立和供养,也只对当地纳税人负责.由于执法的主要目的是保护百姓的安全,也就产生了由不动产业主纳税,供养地方系统的赋税安排.在香港,物业税干脆就叫差饷.差是差人,也就是粤语所称之,饷是薪饷,为发工资的税,就是物业税.
久而久之,人们不再计较物业税是用来给发工资还是给市长发工资.政府财政一盘棋,物业税不再专款专用,而是变成了政府的一般性收入.人们可能早已淡忘了物业税的起源,但对于房产按市值纳税供养地方政府的赋税安排却是习以为常,早已成为财税制度的基础部分.
物业税在国内讨论经年,始终雷声大雨点小,说的很多,做的全无.究其根源,是以地生财的方式不同,而不是土地财政本身有什么问题.近来为了控制房价,提出一个不伦不类的房产税.房产税貌似财产税,却又不是平等征收,既不与占用土地挂钩,也不考虑面积与地段的差异性,即便勉强推出,也不过是在已经空前复杂的税制上继续叠床架屋.弄得既复杂无比,又难以实际操作.
其实,物业税也好,房产税也罢,本质上都是财产税,都是让税负分担更为公平.让政府行政效率与税负收入直接挂钩的税制安排.它可以影响房价,但不能控制房价.长期的税制安排不能用于临时性市场干预.
那么,同样是以地生财的土地财政,为什么国外的物业税模式不容易推高房价,中国的卖地模式却把房价炒上了天问题微妙,下期再谈.