安居之道――各国住房保障一瞥

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安居之道――美国

提供让人买得起的房子

美国住宅大体分为独立住宅和公寓.公寓有可分为普通公寓、合作公寓、产权公寓和豪华公寓.其中普通公寓是美国城市主要的居住形态,而城市里的中低收入人群最主要的收入形式适合作公寓.合作公寓一般不出售产权,合作公寓通常被股份化,居住权按照面积、朝向、楼层等因素定价,买入和转让居住权实际上变成了股份交易.这种合作公寓只租不卖,主要是因为公寓设施陈旧、建造时间久远；要么开发商已收回部分建造成本,租金用以维护日常维修和改造,要么受到租金控制,使租金不能随意提高.

美国住房政策的核心是“为全体美国人民提供合格的、安全的、能负担的起的住房”.美国政府从法律、行政、税收等多方面调整和控制房地产市场的稳定,尤其是政府鼓励开发商建造更多的廉租房,并给与一定的奖励.法律上,出台了《合众国住房法》、《开放住房法案》、《国民住宅法》等,其中《开放住房法案》规定在未来10年内为低收入家庭提供600万套政府补贴住房,并禁止在购买和租用房屋产生的.在住宅抵押担保上,利用完善的金融体系,推出了固定偿还抵押贷款、累进偿还抵押贷款、可变利率抵押贷款和逆向抵押贷款等多种贷款方式,同时建立购房信贷保险制度,由专门机构位中低收入家庭提供抵押贷款保险.在税收上,对建造和大规模维修自有住房的家庭,免除个人所得税中抵押贷款的利息收入,同时鼓励家庭购买房产,对租房家庭给与税收减免,每年大约有30亿美元的财政支出用于兴建低收入家庭的租用住房.

除政府大规模兴建廉租房,凡是家庭收入未达到所在地区家庭平均收入的80%,可以申请住房补贴.当住房支出超过30%的家庭被认定为过度消费负担,由政府发放“住房券”,以此承担合理市场租金与家庭收入30%的差额,并给与政策优惠（如著名的第八条租金资助计划）.每年联邦住房与城市发展部会编制住房发展计划,面向中低收入家庭资助和补贴建造住房.此外,美国政府对老年人住房给与特殊关注,各州也制定和推行像老年人住房倾斜的住宅政策,对建造和经营老年人公寓给与特殊的政策和税收优惠.

安居之道――英国

公屋计划与房价的博弈

现代住房制度起源于英国,世界上许多国家的住房政策都沿袭着“政府支持与居民合理的住房消费相结合”这一理念构建自己的住房制度.在英国,政府行为对房地产市场的影响可谓是相当巨大.一方面,政府鼓励公民购买房屋,尤其是对政府公房、国有机构、住房协会的住房,只要满足住房或公寓为独立适用单元、房屋租户是唯一的（或是主要的）、居住期满两年以上这三个条件之一就可以购买住房.另一方面,政府每年建设一定数量的公屋提供给没有能力解决住房的居民居住.以伦敦为例,伦敦临时居民租住户占到了全英国的50%以上；伦敦政府对住房的政府投入也较高,占各区政府总投入的30%左右.自1996年至今,伦敦政府提供的临时住所的居民数量逐年增长,年平均增长率达到13.61%.

伴随着租住政府临时住所居民的数量逐年增大,英国房价也在不断增长,近十年其增幅提高了将近3倍,一套住宅的价格从十年前平均6.2万英镑,增至2006年的17.9万英镑.过高的房价抑制了需求,由于价格持续攀升,能够买得起房子的消费者将越来越少,这将影响许多地方的房产交易.虽然在英国,住宅使用税和交易环节的税收都是累进的,对住宅的需求和住房交易中产生的收入再分配有调节的作用,而且对于非自住的住宅,在交易环节除了征收印花税以外,还要征收资产增值税,但房价的过快增长使得越来越多家庭失去了购买住房的能力,也增加了引发社会债务危机的风险.面对高房价,英国政府提出了“公屋冲击计划”,准备今后3年内投入80亿英镑（约合164.6亿美元）建造至少18万套“买得起”的新住房,以增加房源,缓解日益严峻的国内住房矛盾.此举一出,导致英国房价指数迅速下滑,2007年9月达到-14.6,为近两年来的最低点.英国政府的做法被认为是有效的抑制房价变化的好办法.

安居之道――法国

廉租房――社会的“首席稳压器”

一战、二战后,法国的房屋建筑破损严重,经济发展停滞不前.为了保障人民的基本居住条件,复苏经济,法国政府从北非雇用了大批外国劳工.外国劳工的增多,更增加了住房的需求.为了解决住房问题,法国先后出台了多项廉租房政策,至今形成了完善的廉租房制度,不但解决了大多数人群的居住问题,也很好的维持了良好的社会秩序,被誉为法国社会的“首席稳压器”.

法国廉租房管理机构被内置在了各级政府的廉租房管理办公室,由专门的政府机关负责廉租房申请人的考核与分配.通常政府对申请者有一套严格的评审制度,不符合要求的坚决不予办理.同时评审制度又体现了一定的灵活性,某些特殊情况,如被房东驱逐的无过错房客、残障人家庭等仍可以得到廉租房.对经济发展条件不同的地区采用不同的考核标准,防止了按收入为标准的“一刀切”.

2000年,法国政府出规定,人口超过5万的城镇,其廉租房面积不得少于住房总面积的20%.除了规定廉租房建设的最低面积外,政府推行住房福利补贴制度.完善的社会保障体系,让法国人人享有一个舒适的“家”,尤其是中低收入的人不用担心没有地方住,廉租房申请者只要满足条件,就可到相关部门提出申请,不用为房屋的建设及产权等诸多复杂问题费心,而且房租都大大低于市场价格.当前法国的房价收入比只有3.此外,廉租房的出租以面积作为量算单位,同样的租金,人们就可以租住在一些设施更完备,舒适度更高的房屋,享受“豪华”的待遇.良好房地产市场供给结构,使得法国房价多年来很少有大起大跌,基本保持平稳,加上政府对住房征收较高额度的土地税和房屋税,更进一步的防止了房地产投机行为.

法国廉租房的建设资金由各级政府和一些企事业单位共同筹集,其中各级政府筹集的资金通常可达总投资的70%.房屋建成之后,交由各地方政府的廉租房管理部门支配和管理.承建廉租房项目的开发商,可以从政府得到各种优惠政策,以补偿其微薄的经营利润.

安居之道――新加坡

严惩下的保障

新加坡这个举世闻名花园城市,地少人多,土地资源非常有限.由于政府多年来重视科学规划、决策,依靠政府的力量主导城市房地产发展,较好解决了老百姓的住房问题.为了更好的防止城市的非理性增长,新加坡政府还出台了一系列法律,规范城市房地产市场的投机和短视行为,严厉的惩罚让房地产投机行为望而却步.

新加坡的政府在公共管理上起着主导作用.通常,政府以集镇中心的方式建立大量的组屋区（类似我们的经济适用房）提供给中等收入家庭居住.组屋区的交通、医疗、通讯等基础设施大部分由政府专门规划和建设.生活在组屋区的居民在生活可享受的相当的便利（在新加坡约80%的人住组屋）.对于没钱买房的低收入人群,政府还会提供价格更低的廉租房.新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次,家庭收入在800新元或以下的家庭,只需缴纳占总收入10％的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭,用于房租的钱为收入的30％.由于政府拥有土地的最终定价权,因此组屋和廉租房可以实现很低的价格,而且新加坡实行高公积金政策,一般是雇主交工资的16%,自己交工资的20%,其他由政府负担.买房的时候以10%付,10%用公积金就可以了,因此买房根本就不是新加坡人太大的负担.房价如此稳定,究其原因,很大程度源于政策上对房地产投机行为的控制.

新加坡通过立法方式严格监管房地产市场.政府规定,居民所买的组屋5年内不许转让,5年内转让只能转给政府,不能上市.而且要承担一笔相当可观的税金和手续费.对同一户人家购买第二套组屋实行严惩,使得投机第二套房很难获利.已购买组屋的居民,在一年内禁止整房出租,如果这个居民又买了另一套“商品房”,他也必须生活在组屋内,除非卖掉该组屋,这样让这些有能力购买高价公寓的居民“自动”退出了组屋.对于本国公民购房,政府给予相当高的补贴,而外国人在没有得到“永久居民”前,是不允许购买组屋的.

回顾历史,新加坡房地产市场经历了从完全的行政控制逐步过渡到在政府有限控制下的住房市场化.目前该国政府正在逐步放松管制,推进二手房市场的发育,促进住宅消费的升级.总体来说,国民对政府的满意度非常高,因为新加坡推行了以“居者有其屋”为目标的一系列经济政策.

安居之道――日本

住宅发展规划先行

战后日本经济重建,并实现“日本奇迹”的一个重要原因被认为是建立了较完善的住房保障体系,其住房政策可以追溯到150年的《住房金融公库法》、1951年的《公营住宅法》和1966年《城市住房计划法》等多部法律.政府规定了三个居住标准即最低居住标准、平均居住标准、诱导居住标准.以四口之家为例,最低居住标准为25平方米,平均居住面积为86平方米,诱导居住标准为91平方米.

日本政府对住宅发展规划的制定和实施非常重视,每五年制定一个发展目标,不论经济发生怎样变化,政府都在财力上保证发展目标的实现.2010年日本将完成第九个住宅发展五年计划,未来的几年内日本住宅建设将进一步从重视数量向全面提高生活品质和环境质量方向发展.每个住宅五年规划实施前两年,政府都会进行大规模的住宅调查和预测,日本特别重视“居住生态调查”,通过此调查来确定住宅总体发展情况与下一步的发展目标.同时政府按照前面说的三个居住标准来确定每年住宅规划建设量确保基本保障型和引导标准型达到相应比例,五年计划的实现率最低可到达90%以上.

以政府为背景的住房公团、公营住宅和金融公库对中低收入家庭的住房保障中发挥的重要作用,1973年,实现了“每户一套住宅”的目标.为了向建造和购买住宅的人提供长期、低息贷款,日本运用财政和金融手段,创造了独特的住宅金融公库,其隶属于国土交通省及财务省.公库向居民提供长期低息贷款,帮助普通公民解决住房消费困难问题.公库贷款年利率通常为4.5%左右,比商业银行贷款低30%,利息差额由财政部承担.

对低收入人群政府提供廉租房,由于日本廉租房多集中在几个大城市,据统计仅在、日本有超过220万廉租房,占全部住宅的4.7%.大阪和名古屋三大城市,集中了日本50%以上的廉租房.这从另一个方面说明日本大城市贫富分化现象严重,为了保障低收入人群的住房需求,大城市如建造了许多公营住宅（形式类似于“廉租房”）,有趣的是,公营住宅租金并不是固定的,而是根据家庭收入的多少来确定,收入少的家庭缴纳较少租金.而且,如果是单身学生、或是家有多个子女政府还会提供更多的优惠.为适应老龄社会发展趋势,日本政府推进了民间租赁市场的整治、促进住宅无障碍化、土地和住房资产利用制度建设来解决老龄人居住问题.

安居之道――韩国

多重保证下的住房体系

韩国拥有比较完备的法律体系,其住房政策法规体系以1972年制定的《住宅建设促进法》为核心,住房规划体系包括综合规划和特定规划.1988-1992年期间实施的《住宅200万户建设规划》是韩国住宅史上里程碑式的重要事件,它按收入将住宅供给对象划分为10级,并归为5种类型,按类型建立多元化供给体系.按当时的规划,国家已经不承担中产以上阶层（8-10级）的住房保障,但同时却对特困的贫民（1级）的永租房也提供财政支援.在税收方面,韩国住宅相关税制包括往来课税（取得税、登记税、转让所得税和法人税特别课税）和保有课税（财产税、综合土地税）.税收减免对低收入者以及租赁房实行倾斜.

从1998年开始,韩国政府开始实施促进廉租房的政策.廉租房的租金仅为市场价格的60-85%,最长租赁期为30年.2003年,韩国政府为扩大廉租房供应,推出“100万户国民廉租房建设计划”,准备在10年内建设100万户国民廉租房,将廉租房占住宅总数的比例从2003年的2.4%提高到2012 年的10%.廉租房主要依据建设交通部公布的最低居住标准建造,主要供应给无房产以及低收入家庭（月收入不及城市家庭月均收入50%）.廉租房分成两类,一类是永久性出租房,另一类是可出售的出租房.韩国规定,永久性出租房屋只给占人口10%的最低收入家庭租用；租用可出售公租房的低收入家庭可以在租期内进行住房储蓄,在租期结束时依靠住房储蓄和其他政府的金融支持可购买公租房的产权.在韩国对住房的购买、租赁、使用有着非常严格的规定,并对“违规”者给予高额课税.

韩国政府重拳打击房地产投机,同时不断提高房地产信息的采集.一是提高房地产转让税率,对拥有3套以上住宅的居民户转让房地产课以60%的高标准转让税；二是在住宅价格增长过快的地区,实施禁止住宅预售权转让制度；三是逐步建立住宅实际交易价格申报制度,根据住宅实际买卖价格征收房地产登记税；四是政府进一步改善房地产税制,开征房地产保有税,新设住宅税列入保有税税种.此外,韩国政府建立了由建设交通部直接控制的全国房地产信息系统,要求每月上报,在房价上涨最快的特殊时期,甚至实行周报制度.除自有数据之外,建设交通部还整合了来自国民银行、房地产中介机构的采集数据,确保房产信息数据的真实可靠.