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《中国经营报》近日报道,住建部紧急摸底地方国五条细则.这代表了住建部的态度,他们不满地方政府的不作为,同时,不得不以摸底的姿态,杜绝民间关于住建部是房价上升的罪魁的指责.
摸底并无必要,让各地方政府上报国五条细则,而后对照当地的房价,地方政府的态度一清二楚,对市场的影响呼之欲出,何劳千里摸底?
据媒体披露,汇总材料和摸底的重点是“按照住房类型、行政区域统一完善限购政策”和“按照有关政策,对个人售房收入征收20%个人所得税”两项政策的落实情况.这两项正是地方政府最不愿意落实的,一旦限购与所得税落地,是当地投资性购房与二手房市场最具杀伤力的武器.而住建部的摸底调查,想必是要督促地方政府落实国五条中最具有杀伤性的两条.
市场对国五条的批评之声不少,最严厉的批评来自于市场派,限购被视为计划体制的还魂,减少了货币的购买力而增加了户口的含金量.而20%的个人所得税,被视为房地产市场多如牛毛的税费的最新搜刮版本,甚至导致了离婚率上升.
笔者同意实行暂时限购,原因是在宽松货币、隐性通胀、贫富不均等诸多作用影响下,房地产市场出现明显的泡沫,加剧了贫富不均现象.
限购方法是一种应急举措,即暂时冻结资金量过大者的购买力.限购是不得已而为之,绝不可能行之于长远,任何加剧户籍不公、加大政府市场权力的办法,不一定能获短期之利,而对经济的长期发展一定有害.限购是为了房地产市场平稳之后,推出治根举措,比如重新厘定房地产金融,比如在清理房地产税费的基础上,尽快推出房产税摆脱土地财政.只有在这个基础上,限购才有短期存在的理由.
与限购一样,个人所得税也是治标之策,我国房地产税费并不算少,讽刺的是,在货币泡沫之下成为推高房价的帮凶.有媒体根据数据粗略估计,政府和银行2012年从房地产获得收入47917亿元,占全年房地产业销售额6.4万亿元的75%,不能忘记的是,2012年第四季度房地产市场才大涨特涨.大部分收益被政府与银行获得,房地产价格却并未因此下降,反而让地方政府、银行、炒房者成为一根线上的蚂蚱.
通过改革房地产税费,降低固定税,提升资本利得税与房产税,以不同的税率准确调节房地产收益,让政府摆脱土地收益束缚,让银行不再成为可怕的房东,才是正确的方向.
一些地方政府连限购、个人所得税的面子工程都不想做,既不承认房地产有泡沫,也不认为地方政府有必要放弃目前轻松的生财之道、另辟蹊径寻找财源——根本改革都是市场崩溃之后的被迫选择,让地方政府把目光从房地产大金碗上挪开,转移到实体经济税收、消费税收、财政公开等领域,实在是勉为其难.
即使在巨大的政治压力下,地方政府向摸底的住建部妥协,在国五条细则上添加20%个人所得税与限购的内容,但只要住建部的眼光一挪开,一些地方政府就会把限购审核权交给开发商,在房价原值上做文章,让20%的个人所得税形同虚设.征地已经到铲车直接碾人的地步,对付摸底调查还不是小菜一碟.
住建部摸底地方国五条细则,其实质是让地方政府加强个人所得税的征收,进一步收紧限购政策,为房地产市场的整体宏观改革打下基础、腾出时间与空间.有关决策者必须向市场昭示自己的决心,尽快推进不动产登记,实行阳光公共财政与房产税,只有既得利益集团的掌控者展示改革的可能性,其下属部门才能闻风而动.
在市场化变革中的国家,行政手段不只是权力的展示,也是推进改革的最大动力,如果上层行政权力以短期应急搪塞改革吁求,那么下层权力就会变本加厉获取利益.