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[摘 要 ] 本文对地震前后房地产市场面临的问题和机遇给出了研究,旨在探索绵阳房地产业未来的发展路径.
[关 键 词 ] 地震 房地产 影响 机遇
一、地震前绵阳房地产业发展状况
在2002年以前,四川省绵阳市的房地产企业不足15家,一些开发商的土地拿价很低,最高的也不超过50万元/亩,房价连续几年在800元～1500元之间徘徊,随着居民自住和投资的刚性需求、城市化进程的不断加速,房地产市场开始逐渐升温,土地作为稀缺资源也导致地价节节攀升.到2006年底,在绵阳城区核心地段创出了730万元/亩的最高价.2007年,绵阳城区房地产开发施工面积达526.74万平方米,截至2008年7月30日,市房地产开发登记注册企业已经达到236家.城区一般砖混结构的新房售价3000元左右,电梯房价在3900元左右.房地产市场虽然因为过热存在一定的隐患,但是在汶川地震前绵阳的商品房销售一直保持较好的局面.
二、地震对绵阳房地产业的负面影响
1.这次地震无疑将使人们的对房地产形成新的置业价值观.据搜房网一份震后调查显示,85%网友将因地震改变购房计划.虽然绵阳绝大多数房地产企业的楼盘在这次地震中经受住了考验,但是仍然有三个中型楼盘在地震中因为各种原因出现有个别危房和加固后使用的情况,由此出现的地震财产损失会造成心理阴影,降低购房热情,甚至出现了退房现象.从市场销售情况来看,人们购房意愿减弱,对房价下跌预期增加,投资者大量退出市场,导致地震后一段时间销售难度加大.绵阳房地产企业面临的资金压力,导致部分开发商不得不低价出售土地或者房屋.
2.因为地震,绵阳的地产发展项目的工期明显延缓,房企资金回笼放缓.对于一些正在推售的楼盘,或者计划在未来几个月内推售新盘的开发商,地震灾害使其销售计划延后,这将直接影响公司今年的销售业绩及利润.震后第二天,住房和城乡建设部启动应急预案,要求震区在建的建筑工程酌情停工.同时,区域内的建筑企业,积极投身抗震救灾,基础设施、原材料和劳动力将对灾后重建有所倾斜,也将影响到房地产项目的工程进度.
3.当地部分投资需求和富裕人群的置业需求,出现了外流.据初步统计,地震后某些有条件流动的群体出现了外迁的趋势,原来打算在绵阳买房定居的群体也产生了犹豫和观望.
4.绵阳的旅游产业一直是当地的重要产业.因为地震,客源受影响明显.酒店、商业等相关物业受到打击,进而延缓持有型物业的开发投入.
5.灾后重建导致原材料和劳动力的短缺,影响房地产成本.在灾后重建的过程中,原材料和劳动力的大量需求,部分导致了供应短缺.对绵阳的商业化房地产开发而言,将受到供应短缺的影响,在成本上面临压力.
6.随着对绵阳现有建筑的抗震性能检查,一些不合格建筑被,业主要求赔付和退房,个别房企因此陷入了“质量门”危机.
三、地震后绵阳房地产业的机遇
1.借鉴国外地震多发国的经验和领先技术使绵阳城市建筑质量迈上新台阶.地震发生后,无论是投资还是自住消费者都把住房的抗震能力、房屋安全性、建筑质量作为其购买选择的首先条件,这就对房地产开发企业提出了更高的要求.有关部门将出台更为细化的建筑抗震标准,并加强相关工作管理.并借鉴日本等地震多发国的建筑物抗震标准和施工质量标准,可以考虑在建筑物内设立安全避难室,发展抗震性能很好的轻质钢结构住房,对安全性要求很高的重要建筑物,还可以采用橡胶支座隔震技术等国际上热门的工程抗震新技术.
2.随着抗灾的深入,灾区的各项重建已经紧锣密鼓的开展起来.绵阳作为重灾区之一,而且又是全国惟一的科技城,国家会加大支援和投资力度,这确实是绵阳建设发展的契机.和绵阳地方政府也出台了鼓励房地产发展的包括金融、财政、税收、土地等优惠政策.对抗震不达标和危旧房的改造,以及“保障住房”的灾后重建会给房地产企业带来新的市场机会.这些都将加快绵阳房地产业的快速恢复.
3.绵阳作为全国文明城市、卫生城市、宜居城市、旅游城市,地处长江上游,水源优质,加上绵阳的基础教育在全省乃至全国都小有名气,绵阳的医疗机构较多,医疗环境较好,再加上绵阳地处扬子板块,本身不会发生大的地震,只是处于地震波及区,随着人们对地震恐慌情绪的淡化,绵阳会继续吸引来自周边地县特别是地震断裂带上地区的人员的迁入.
4.绵阳作为中等城市,地震前的房价不是太高.地震之后,绵阳楼市近期也陷入低迷状态,但是随着一些低质中小开发企业因为地震和自身的原因被加速淘汰出局之后,绵阳房地产企业的利润维持在20%左右应该没有多大的问题,不会出现某些大城市因为前期地价和房价炒得太高,而发生资金链断裂的可能.绵阳的房地产市场将会在较快的时间步入良性发展的轨道.