建立完善的住房供应体系

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住房保障是我们国家以实现住有所居为目标,为城镇中等偏下收入的 住房困难家庭和其他特定群体获取满 足居住需要的住房而提供的援助和支 持.住房保障包括保障和支持两方面. 住房保障体系是关于住房保障的对象、 保障方式、实施路径和筹资方式的政 策体系和制度安排.

国际上住房保障存在两个基本形式:一种为弱政府干预模式,一种是强政府干预模式.前者政府参与程度 低,覆盖范围小,主要面向低收入家庭, 同时鼓励中等偏低家庭购买自住住房,也鼓励私营机构提供中等收入家庭可 支付的住房.住房供应主要由私营部 门提供,少量的由公私合作的模式提供.美国就是这一模式的典型代表.

在中国,政府由于没有那么多钱, 所以政府提供廉租房的形式是难以为 继的.如何才能激发老百姓个人住房 的支付潜能?要消除住房歧视,提供 尽可能低利率的抵押融资,鼓励家庭自强,减少代际贫困.

现在中国实施供给房补贴和需求房补贴兼顾的模式.从促进住房市场发展解决住房问题,到应对住房快速增长,增加保障性住房的供应,从重点关注大城市的住房问题,到为中小城市营造良好的住房环境,促进城市的均衡发展.

住房保障和市场的关系,也就是 政府与市场的关系,这种关系主要体 现在住房供应体系的设计上.

住房供应体系是满足不同居民群 体居住需求的住房供应模式的集合, 涵盖住房供应的渠道,供应的主体和 供应对象等.住房保障和市场的关系, 与住房的投资和消费这两个属性是密 切关联的,因为它是生活基本品,所 以政府必须要保证这个属性实现.住 房也是资产,所以市场的准则在这里 也是适用的.这种双重属性决定了住 房供应的体系,一定是政府保障和市 场结合的产物,而且除了政府和市场 各自独立供给外,政府与市场的合作 形成准市场供应.准市场供应在住房 供应体系中扮演着承上启下的作用. 处理市场与政府关系的主要原则,既 不靠政府全部包办,也不排斥住房市 场,放任住房市场自由发展.房地产 市场绝对不能放任自由市场的发展, 如果出现问题,或者有苗头,政府还是要干预.市场力量在政府的引导下,满足尽可能多的住房需要,政府在市场参与下,满足低收入和中等偏下收入家庭基本的住房需要.这种发展的趋势是什么?就是直接供给责任越来 越多地由市场力量承担,政府除保留必要的少量直接供给责任外,越来越多地通过与市场力量合作,对市场力 量实施激励和干预的方式,扮演间接 供给的角色.政府和市场是互为补充、 互为条件的关系,是相互影响的关系.


住房保障是不是住房市场调控的一个手段呢?从严格意义上说,它并不是.但是它对住房市场的价格会有 一定的影响.因为保障线放宽一点, 收紧一点,对住房市场的规模会有一 定的影响.

未来住房保障政策发展趋势:在明确住房发展和需求管理目标的基础 上,为每个居民如何实现合理住房需求提供路径指引和渠道安排,通过土地、财政、税收、金融等工具的运用,确保各种供应渠道的可支付和可持续.

住房市场从政策的目标上来看,是促进市场的稳定.如何促进住房市场的稳定?要给市场一个清晰稳定的制度和政策环境,要给市场参与者一个清晰的行为边界,引导、指导市场参与者回归理性.

首先来看住房供应体系.住房供应体系包括廉租房和公共租赁住房并轨运行,统一叫公共租赁住房,实际上是为了满足低收入家庭住房的基本需求.在这个体系中,它是一个保障的功能.现有的政策性的产权类的住房,实际上有很多种类型,包括经济适用房、限价商品房、集资建房、直供住宅回迁房等.这些房子都有政策性的因素在内,但是它在提供给需求方的过程中,国家的政策并不统一,甚至会让人认为,它里面存在一个巨大的寻租空间,有一些漏洞.要用共有产权的形式,来规范这种政 策性住房.市场的部分, 就是满足多层次的住房 需求.

共有产权住房只是一个过渡,总的从设计制度来说,以共有产权为纽带,经济适用住房、 限房商品房等政策性的 产权住房供给,面向中 等和中等偏低收入的住 房困难家庭,由政府与 市场合作,提供共有产权住房供应体系.

共有产权住房与自 有住房相比,存在着两个优势:一是对物业的控制力,一是对生活稳 定性的保障.目前国内个优势:一是对物业的控制力,一是生活稳 定性的保障.目前国内各个地方都有类似的模式,但是这种模式都不太标准.所以未来要把它标准化,使它适应我国住房的需求.

未来政策目标就是促进住房市场的稳定,首先就是要建立完善的住房供应制度或体系,这个体系是以保障、完善住房市场为目标的.住房制度是房地产市场稳定的基础,稳定的土地供应制度是房地产市场稳定的重要前提.所以我们未来土地供应制度的改革,就是要完善土地供应计划,也就是要结合房地产市场供求关系和住房需求发展状况,因地制宜地确定城市土地供应的数量和结构,改变当前按照当年住房用地供应总量提供土地的供应方式.

二是完善金融制度.最关键的是要完善房地产金融的监管体系建设.政策性的房地产金融要去实施.

三是完善房地产税制.房产税是十八届三中全会后大家非常关心的问题.完善房地产税制,把税制作为住房需求管理的主要手段,要为住房消费和投资提供合理的政策边界.税制改革的总方向,是要简化交易环节的税制,减轻交易环节的税负,增加持有环节的税收.这里面的关键是怎样简化交易环节的税制.房地产税制改革的基本原则是保护和鼓励住房消费,为住房投资保持住房增性,抑制住房投机,房屋增值要与社会共享.

四是改革公共服务提供的决策方式,促进均衡发展配置和空间的优化布局,合理引导居民就业与选址行为.

五是政府对市场调控,要抓住主要矛盾,特殊问题特殊对待.

作者系清华大学房地产研究所所长

来源:《中国地产总裁》杂志

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