土地财政难为继

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土地市场上融资平台的过度参与,不仅加剧了房地产市场库存风险,也导致地方经济发展严重依赖投资驱动.

3月24日,财政部公布2014年全国土地出让收入为42940.30亿元,同比增长3.1%.分季度看,一至四季度增速分别为40%、14.2%、0.5%、-21.6%,需求增速呈现逐季回落态势,分区域看,东、中、西部地区增速分别为7.0%、-0.8%、-2.6%,土地出让收入在全国占比分别为57.3%、24.4%、18.3%,土地市场呈现明显的区域分化.

2014年全国土地出让收入小幅增长主要受2013年下半年土地出让价款支付延期的影响.从2014年二季度开始,投资增速下滑和楼市成交放缓逐渐向土地市场传导.财政部披露数据显示,2014年全国土地出让面积27.18万公顷,同比下滑25.9%,全年土地出让合同价款3.34万亿元,同比下降20.6%.

目前中国的财税结构中,土地出让收入是地方财政收入主要来源,国家统计局数据显示,2014年全国土地出让收入占财政收入比例达30.4%,占地方财政收入的56.2%.从2014年各省审计部门公布的地方债务报告数据来看,地方政府土地财政依赖度过高,浙江、天津、福建、海南、重庆、北京土地财政依赖度超过50%,其中浙江最高达66.3%.这种财税体制显然不具备可持续性.

2015年以来,全国土地市场整体需求仍在下滑.国家统计局公布数据显示,1-2月份,房地产开发企业土地购置面积2773万平方米,同比下降31.7%,土地成交价款699亿元,同比下降30.2%.地方政府短期内难以摆脱对土地财政的依赖,土地出让金的急剧缩水或成2015年地方财政难以承受之重.

世联行监测全国主要城市的数据显示,2014年城市土地出让总金额24672亿元,同比下滑35%,其中一二三线土地出让金额分别下降1%、30%和48%.

近两年,部分三四线城市房地产开发脱离了人口、产业等经济基本面的支撑,地方发展规划冒进,成为房地产的高风险区域.库存高企、需求放缓的市场背景下,开发商加快从三四线城市退出,致使土地市场需求量骤降.相比之下,一线及部分发达二线城市土地仍受开发商追捧,优质地块地价继续保持在高位,全年土地出让金额与2013年基本持平.需求探顶、城市分化的行业发展新常态下,三四线城市财政收入未来必将面临持续的严峻考验.

不可忽视的是,近几年三四线城市开发商拿地比例逐年下降,融资平台已经成为土地市场主力买家.据公开数据显示,2014年江苏省土地出让总价中融资平台占比达44%,以常州为例,2008-2010年融资平台拿地金额占比20%,到2013年和2014年该比例迅速上升至70%,相反房企拿地比例从之前的35%以上降至2013年的11%,到2014年低至2.3%.开发商快速退场,地方政府融资平台主导土地市场虽然能暂时缓解地方经济增速压力,但长远来看不可持续.土地市场上融资平台的过度参与,不仅加剧了房地产市场库存风险,也导致地方经济发展严重依赖投资驱动.

近年来融资平台财务状况恶化导致地方财政雪上加霜.统计数据显示,全国公开财务情况的1200余家融资平台,杠杆比率普遍上升,其中值达50.1%,较2009年上升了两个百分点,同时,融资平台的利润率呈现下滑态势.

显然,房地产行业步入新常态、土地财政模式将逐步走向终结.中国的新《预算法》意在使融资平台去政府信用化、回归企业部门信用,这种市场化的约束下,融资平台的发债能力也会随之下降.地方政府在资金缺口压力下,会主动扩大地方基建项目资金来源,如采取PPP融资模式减轻地方财政支出压力.但从长远来看,加快推进财税体制改革,尽快形成地方可持续依赖的主体税种（诸如房产税）,从根本上摆脱地方财政对土地出让金的过度依赖将成为必然趋势.