楼市“寒流”

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7月中旬以来,党和国务院高层领导纷纷空降地方经济大省视察调研经济工作,尤其当前中国经济面临着通货膨胀居高不下和经济增长速度放缓的不利因素影响,一旦处理不当,中国经济将有可能重蹈上世纪80年代大起大落的周期波动覆辙,后果不堪设想.

面对经济增长速度放缓和通货膨胀,房地产业界巨头们,纷纷要求政府“救楼市”.他们的理由是:资金“断供”,政府财政土地税收减少,银行安全风险与房价必须止跌等.与此同时,反对政府救楼市的声音同样强烈.据悉,北京、深圳天津和上海等直辖市超过一半以上的民众反对政府救楼市,政府迫于社会压力,选择了徘徊观望.

房价持续下跌,并不意味着普通民众就能买起房.如果房价持续下跌致使一部分抵抗风险能力弱的中小房地产企业破产退出该行业,真正受益的是房地产业界的巨头大佬们.他们财大气粗,后台关系硬,抵抗风险能力强,远远达不到伤筋动骨的地步.反而,使他们占据垄断资源的优势更加明显,操控土地资源和垄断市场价格玩转的更加得心应手.

到底该不该救楼市,怎么个救法?从表面看,政府应该救楼市,且越快越好.但政府救的不是像任志强、王石和潘石屹等专攻富裕阶层和豪华写字楼的房地产巨头们(即使他们喊冤最激烈),而是那些真正能够为大多数普通民众解决住房需求的中小型房地产企业,他们是满足普通民众住房需求的提供者,也是此次楼市降价危机的受害者.这些中小房地产企业不仅为弱势群体提供了就业岗位,也成功地为农村转移了剩余劳动力.中小房地产企业的成功存在或多或少地对房地产巨头垄断和肆意操控价格达到了一定的制约作用,如果这些中小房地产企业在此次楼市危机中集体消失,以后的楼市资源和市场价格将由房产大鳄们操控.到时候,房地产市场将真正被房产商所垄断,普通民众的买房梦将彻底破灭.

截止2008年上半年,全社会固定资产投资68402亿元,同比增长26.3%,比上年同期加快0.4个百分点,在全部固定资产投资中,城镇固定资产投资58436亿元,增长26.8%,加快0.1个百分点;农村固定资产投资9966亿元,增长23.2%,加快1.7个百分点;城镇、乡村固定资产投资的比例分别为85.4%和14.6%,农村投资在全社会固定资产中的比重,较之2007年全年平均水平,提高了0.2个百分点.而房地产开发投资占全社会固定资产投资中19.3%,在GDP中的比重达到10.1%,分别比2007年全年平均的18.4%和10.05%高出了0.9和0.5个百分点,房地产和建筑业增长对经济增长贡献率接近20%,增加值占GDP的比重接近10%,房地产投资占固定资产投资比重在25%左右,房地产贷款余额占商业银行全部贷款余额约20%,大约70%的房地产商开发资金来自国内商业银行的资金支持.

受货币从紧政策的影响,国家统计局数据显示,今年上半年,全国房地产开发投资完成13000多亿元人民币,增长33.5%,增幅比去年同期提高五个百分点.如果房价暴跌的话,银行首当其冲受到冲击,坏帐和呆帐增多,是最大受害者;银行的正常经营将面临威胁,发生金融危机的风险加大,直接影响到中国经济的发展.在许多地方政府财政收入中,土地财政税收占据很大比重,如果楼市价格下跌,土地价格必然下跌,地方政府财政收入锐减,而依靠财政支持的廉租房和经济适用房等住房保障体系面临崩盘的危险.

近段时间,从政府高层官员密集到地方进行经济视察和调研可以看出,政府高层希望通过实地考察了解当前中国经济运行的实际情况,为下半年经济形势做出正确的评估和判断.在7月中旬召开的经济会议上,确定了下半年经济工作目标,要继续保持经济平稳较快增长、努力推动经济社会又好又快发展,继续把抑制物价过快上涨摆在突出位置、努力把物价涨幅控制在合理的区间内.而房地产业作为实体经济的一部分,它的非稳定和非健康发展都将影响到中国经济的长远发展.更让高层担忧的是如果任凭当前房地产业的状况于不顾,有可能是引爆下一个阶段中国经济非周期性波动的最大不确定性因素.据国家统计局公布的权威数字显示,今年以来,全国房地产市场房价涨幅出现高位回落,不少大中城市房价开始下跌.前5个月,房屋销售价格同比分别增长11.3%、10.9%、10.7%、10.1%和9.2%,呈逐月回落态势;月均环比涨幅为0.2%,明显低于去年1.0%的涨幅,5月份当月有12个城市出现环比负增长.分地区看,广州、深圳等珠三角主要城市新建住房价格今年以来呈负增长,成都、重庆5月份新建住房价格环比涨幅分别为-0.4%和-0.1%,北京、天津等环渤海主要城市房价小幅上升,但涨势明显趋缓.


不久前,国家发改委在发布的通报中曾担心随着人民币升值步伐加快,国际热钱流入骤增,很大一部分热钱将进入房地产行业,进一步推高国内一线城市的房价.但是,随着央行持续加息,各大商业银行也逐渐收紧银根.此前,政府部门的担忧并没有出现,反而是大规模的流动资金从房地产行业撤走,众多消费者持观望态势,甚至部分地区出现消费者退房的现象.这对陷入危机重重的房地产业来说无疑是雪上加霜.从当前国内大多数一线城市房价持续下跌,且没有丝毫止跌的迹象来看,政府对房地产业未来一段时间内生存危机的担忧是正确的.就目前房地产业的状况看,尽管房地产商有很多责任,但作为政府也不会袖手旁观.只是,当前政府已陷入两难境地,呼吁政府救楼市和反对政府救楼市的两种声音空前猛烈,分歧巨大.呼吁救楼市的接连抛出“金融崩溃论”和“楼市见底论”,反对救楼市的也不甘示弱,以政府救楼市与不救楼市作为区分错误与正确决策、是损害还是维护群众切身利益、是被广大人民群众反对还是被广大人民群众拥护的试金石和分水岭.

坦率地说,当前造成房地产市场困局的主要原因还是国内房地产开发规模过大、价格过高,导致房地产市场供过于求,而决定房地产市场的根本因素,是中国最广大的消费者.在消费者普遍抵制高房价并且看低未来房价的情况下,房地产市场的萧条不可避免.而目前国内一线城市房价已经远远脱离了大多数家庭的可支配收入,甚至连房屋投资者也开始担心无法找到下家接盘,银行体系也开始审慎房地产贷款,房价调整也是大势所趋,不可避免.

依照当前房地产业持续低迷的状况,寄托于奥运会之后,楼市出现拐点的几率渺茫,银行银根紧缩政策不变和消费者普遍存在观望态度,甚至抵制的心态,将导致奥运会之后的很长一段时间里房地产业进入冬眠状态,也有可能是长睡不醒,这对于中国经济来说,都很不正常,甚至是危险的.

目前正在修订中的保险法政策已有松动迹象,允许保险企业投入不动产领域.如果保险企业或参照5%的投资比例进行风险控制,以此计算,将有1000多亿资金可进入不动产,其主要流向房地产领域.这对岌岌可为危的房地产行业来说,绝对是个有利信号,表明政府也已关注到当前房地产行业困境,并通过一些变通政策法规施以援手.惟有政府救楼市是必要的,但决不能被房地产业界的一些巨头们“叫苦连天”表情所迷惑,政府该做的是如何扶持和帮助中小型房地产企业解决面临的资金链断供威胁,而一贯坚持的货币从紧政策保持不变,适时调整财政政策,有保有压,合理地倾斜,给于中小型房地产企业提供信贷投放、减免交易环节税、政策引导等措施,科学地制订房地产行业进出规范规则,加大对房地产新开发项目的监督和消费按揭贷款的总量控制,加快政府提供保障性住房的开工建设速度,加大对肆意囤积空置房和炒作楼盘的企业和个人严厉处罚力度,使之有利于房地产行业的长远健康发展.

总之,自由市场和政府调控是市场经济稳定运转必不可少的政策手段,政府调控的任务是制订规则,决不能出现权力干涉和搅乱自由市场经济的热心过度行为,既是裁判员,兼做运动员.而房地产行业在这轮生存危机中做出自我结构调整和行业升级也是可能的,兼并和重组也要用平衡心态去看待,要千方百计地重新寻找房地产行业新的增长点,尽快渡过生存危机难关,积极营造房地产行业欣欣向荣“第二春”.

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