房地产开发企业土地增值税税收筹划

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中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202（2013）12-000-02

摘 要 随和经济全球化的发展,我国房地产企业近年来发展迅速,已经成为推动我国经济发展的主要行业之一,但是房地产开发企业依然存在一些问题有待解决,进行合理的土地增值税税收筹划工作,可为企业带来更大的经济效益.本文对房地产开发企业土地增值税税收筹划存在的问题进行分析,并提出相关的解决对策,从而推动房地产企业的发展.

关 键 词 房地产开发企业 土地增值税 税收 筹划

一、前言

随着科学技术的发展,人们生活水平不断提高,对住房的需求量也越来越大,但是现如今,市场竞争日益激烈,房地产开发企业之间的竞争也越显激烈,房地产开发企业要在如此严峻的市场中站稳脚跟,必须要科学、合理的进行土地增值税税收的合理筹划.

二、房地产开发企业增值税税收筹划现状分析

就目前我国房地产开发企业的经营情况来看,还比较乐观,但是近年来,我国房地产开发企业土地增值税增长速度较快,对企业难免造成一些影响,房地产开发企业为了解决经济效益,也将房价进行提高,这样人们买房就陷入了困境.为了有效控制房价的增长,政府采用征收土地增值税的方式来抑制房价的增长速度,但是进行税收的过程中,遇到各种各样的问题,严重阻碍了税收工作的进行.此外,在进行清算当中,大部分地方政府也是从利益的角度出发,没有将清算工作落实到位,在执行的过程中,也出现了各种问题,清算力度有待加强,不然则会严重阻碍了清算工作的进行[1].我国大部分地区税收成本都比较偏高,部分地区对土地增值税的税收工作并没有得到真正落实,并且还出现楼盘土地增值税拖欠现象,时间一长,根本无法将拖欠的费用一一收回.随着市场经济改革,房地产开发企业土地增值说税收政策也在不断改变,为了适应时代的发展,国家对土地增值税做了适当的改进与补充,致使房地产开发企业之前一些合法的土地增值税筹划方案,先现在看来已不合法.尽管如此,但是只有对房地产开发企业土地增值税做适当的更变,才能使房地产开发企业健康发展.

三、房地开发产企业土地增值税税收筹划措施

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划工作,首先要从明确清算对象和规划成本出发,其次通过科学的定价来增加企业收益,最后还要科学的筹划土地增值税的税收范围.

1.明确房地产开发企业中的清算对象及对开发成本进行合理规划

房地产开发企业进行土地增值税税收筹划时,明确清算对象是关键.清算工作需要建立在国家有关部门的先关规定上,进行清算时,主要是以房地产开发项目为单位开展,若是项目是分期的情况,则是以分期的项目为单位开展清算工作.有时候,一个房地产开发企业同一时间进行多个项目的开发,但是其中所存在的产品的类型却各不相同,此时,对象不一致,清算所得到的结果也必然不同,例如,房地产开发企业拥有普通住宅的同时,又拥有商业铺面,这就要采用分开进行计算的方式来计算增值额,在进行清算时要注意,一些开发商品是应税,一些却是免税,所以,要在明确对象的前提下进行清算.房地产开发企业还可从对项目的收入以及成本,分别进行核算的方式来降低所缴税费[2].做好土地增值税筹划工作,还需要对开发成本进行科学、合理的分配,主要采用的方法有4个,即建筑面积法、占地面积法、预算造价法以及直接成本法,建筑面积法是用于同项工程中不同的建筑,对其成本进行分配；占地面积法是根据已开发的用地面积做分配,多用于分配土地成本；预算造价法则是用于房地产开发中财务费用的支付,以及对建筑产品的成本进行科学分配；而直接成本法就是分配财务费用中的利息支出,并对建筑产品的成本支出金额进行合理分配,一定程度上降低企业所需缴纳的土地增值税税额.

明确企业对房地产开发清算的对象,并对成本进行合理规划,从而对土地增值税筹划工作进行改进,使企业在市场中立于不败之地.

2.对房价进行科学合理的定价

房价的科学合理定价是房地产开发企业获取经济效益最直接的方法,所以,企业要通过合理的定价来降低房价,使房价和同行相比偏低,这样便可吸引客户前来购买.根据国家的土地增值税相关规定,房地产开发商建设住宅进行出售,当增值税额低于扣除项目所有金额的20%的时候,可免缴土地增值税,根据这个规定,房地产开发企业可对住宅进行拍卖的时,通过全面分析若是抬高房价的所获取的收益,以及放弃优惠增长而支付的税费,两者进行比较,最终采用企业获取利益比较的高的一个方案[3].例如,上海市某一地产开发企业正在销售一批商品房,扣除项目的允许金额为2000万元,设商品房销售价格为X,这样销售所附税额与附加就应该为5%X（1+3%+7%）等于5.5%X,算式中的5%指的是营业税税率,3%指的是教育费附加征收率,而7%则指的是城建税的税率.这样,企业所需要扣除的项目金额就是2000+5.5%X,此时,若是房地产开发想采用起点征收优惠方案,那么房价的售价最高为1.2×（2000+5.5%X）等于X,通过计算,X等于2569（万元）,房地产开发企业就应将房价控制在2569这个范围之内,不可超出,这样才可免缴土地增值税,所获利润为428万元,这样才可获取最高利润.若是企业不采用此方案,所使用的是提高房价来获取利益,那么增值率超过20%的部分,就比较适合增值率不超过50%的时候,速扣数就为0,而税率则为30%,此时,设价格增加了Z,房产销售价格久违X+Z,这样扣除项目所允许的范围金额就有所增加,增加值为5.5%Z,扣除项目允许的金额就为2141+5.5%Z,增值金额则为2000+Z-（2141+5.5%Z）等于94.5%Z+428,应该缴纳发达土地增值税的金额为30%×（94.5% Z+428）等于 0.2835Z+64.2,此时,企业获取最高利益,应将放弃起点优化政策,通过提高房价来获取经济效益,由此可知,0.2835Z+64.2

3.对土地增值税的税收范围做筹划

房地产开发企业可从税收范围上对土地增值税进行控制,企业要合理节税,可从三个方面达到这一目的.首先是采用合作建房的方式来节省所需缴纳的税费,房地产开发企业在进行开发时,相互进行协商,一方出钱,一方出地,双方共同合作,一起建房,当房子完工之后,按照比例进行合理分配,达到免缴土地增值税的目的.若是将房子转让给他人,就要向接管方支付土地增值税税费,由此看来,房地产开发企业可采用此方式进行房屋经营活动,免缴土地增值税,达到提高企业受益的目的[4].其次,采用出租以及联营的方法合理避税,房地产开发企业有时采用出租的方式所获取的效益,比出售方式所获取的效益更加大,采用出租的方式来获取租金,所缴纳的费用只是房产税,这样一来并不是将房屋进行转让,就不必缴纳土地增值税.当房地产开发企业采用联营的方式时,进行投资的一方则可免缴税费,企业便可从中获利.最后,采用代建房屋的方式来控制税费,房地产开发企业为了和客户长期进行合作,通常会使用合同方式确立彼此之间的关系,以客户的名义进行房地产开发,当完工之后,客户只需向房地产开发企业缴纳一些代建费,但是产权并没有发生任何变化,而房地产从客户手里所收到的费用是在劳务性质收入的范围之内,所以,可以免缴土地增值税.

从纳税范围的角度出发,通过合作建房、出租、联营以及代建房屋的方式来节省税费,使房地产开发企业从免缴土地增值税的方式中获取利益,是现如今一个比较理想的合理避税的方法.

四、结束语

房地产企业是推动着我国经济发展,房地开发产企业土地增值税税收筹划工作势在必行,只有从土增值税的角度为企业获取更大的利益,才可推动房地产开发企业的发展.