对房地产前期工程造价控制的探究

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【摘 要 】近年来随着我国经济发展,房地产价格不断攀升,房地产造价控制是影响房地产价格的主要因素之一,房地产造价控制贯穿于整个房地产开发过程,仅依靠地产开发过程中的造价控制是不全面的造价控制.本文就房地产开发项目前期工程造价的影响力进行分析,从决策阶段、设计阶段、招投标阶段及合同阶段等方面阐述房地产前期工程造价控制措施,以期望对今后房地产前期工程造价控制有所帮助.

【关 键 词 】房地产开发、前期工程、造价控制、探索、对策

长期以来人们对建筑工程造价控制认识存在一定偏差,大多只重视建筑项目施工阶段的造价控制,而忽视建设前期造价控制.在建设成本控制中,施工后控制节约投资约20%,而决策设计阶段造价控制约占60-80%,由此可见,在工程造价控制方面,应适当加强决策实际阶段控制.

1. 房地产工程决策阶段造价控制

决策阶段是房地产项目开发建设过程中占据核心地位,它是选择及决策投资方案的过程.

1.1投资决策造价管理程序

做好房地产决策阶段造价控制就必须了解房地产投资决策造价管理的每个阶段,通常情况下投资前期建设项目投资决策程序可分为：投资机会研究阶段、项目建议书、可行性研究阶段、项目评估与决策审批阶段等四个阶段：

1.1.1投资机会研究阶段

投资机会研究又称为投资机会论证,这一阶段的主要任务是对房地产项目投资方向提出建议.依照市场发展需求,国家产业政策及地区部门的行业要求等情况,结合实际工作经验及实践调查分析,科学合理的选择房地产建设项目.

1.1.2项目建议书

项目建议书就是针对拟建项目做得整体规划,规划需要结合社会经济发展水平,行业地区发展计划,站在客观角度从房地产开发项目建设必要性方面作出分析.

1.1.3可行性研究阶段

可行性研究阶段是由：初步可行性研究阶段及详细可行性研究阶段.主要对拟建设项目的市场需求、经济效益、社会影响等方面进行调查研究,并最终做出是否可行的结论.

1.1.4项目评估与决策审批阶段

在项目可行性评估报告作出后,邀请具有评估资质的单位对项目可行性报告进行评估、论证,这种由第三方做出的评估论证相对科学,编制项目评估报告,交相关决策部门作为项目审批的重要理论依据.

1.2房地产项目工程决策造价控制措施

房地产工程决策造价控制要求在整体上把握项目工程的投资方向,分析投资主要影响因素,编制投资估算,对影响房地产项目决策因素进行风险管控.

1.2.1影响房地产项目决策可行性的因素

政府因素、环境因素等都是影响房地产项目的重要因素,直接关系到房地产项目的开发成本.因此,房地产项目工程决策前应该适当分析周围影响项目决策可行性因素.

1.2.2投资估算编制

投资估算是房地产项目决策的重要依据之一,是项目建议书与可行性报告的重要组成部分,投资估算的准确性直接关系到项目可行性研究评估结果,对房地产开发项目筹措资金产生重大影响.因此,房地产开发商应正确、全面的评估工程造价,编制全面、可信的投资评估报告.

2.房地产工程设计造价控制

2.1房地产工程设计造价控制概念

建筑设计对整个建筑项目进行全面合理的规划,并为后续施工提供可靠、详实的技术依据.目前,我国部分开发商在楼盘建设中,过分注重施工成本控制,而忽视建筑设计造价控制,从而降低了工程项目利润率.

2.2建筑设计阶段控制工程造价的措施

2.2.1设计过程中运用价值工程概念

价值工程是指通过对产品功能分析,实现以最低成本完成必要功能的方式并最终提高产品价值的科学分析方法.同一建筑项目,同一单位施工,存在不同的设计方案,也存在不同造价,因此可以充分运用价值工程选择合适设计方案.但选择设计方案时造价并非越低越好,而是要结合工程的功能与造价两方面因素进行综合分析与评定.

2.2.2合理运用限额设计

限额设计指的是以设计任务书与投资评估为依据控制初步设计,以批准的初步设计为成本控制图纸设计的依据,同时相关专业应给予确保投资额分配合理.截止目前,我国大部分建筑设计都是委托给专业的设计公司代为设计的,设计单位不承担工程的经济责任,因此在设计项目中存在漏项等问题,为解决这一难题,可以适时引入限额设计理念与方法,对设计标准、工程数量、概预算指标等各个方面进行全面控制.在初步设计阶段应依照可行性报告对投资金额进行估算,进行限额设计.投资估算应大于控制概算,这有助于培养设计人员增强工程造价成本控制的意识,实现在满足工程使用功能的前提下对投资额及工程量进行限制的目的.

2.2.3设计方案的优化

先进设备、合理工艺都是设计方案控制得以实现的关键因素,因此在实际工作中应该对设计方案给予充分考虑,并住着专家对设计方案的经济性、安全性进行全面评估.评选最佳设计方案需要遵循以下几个原则：首先,确保建筑资源的合理配置,以设备成本为例,设备成本在工程项目建设总成本中约占40%的比重,如果设计中尽量选择标准化、系列化的通用设备,不仅有利于确保工程项目建设能够顺利开展,而且可以降低工程设备的租用费用,选择设备型号时,在满足建筑施工工艺要求的前提下,尽量选购国产设备,并避免重复选购设备.其次,管线布置及建材运输也是影响工程建设造价的重要因素之一,因此,应合理选择建材的运输方式,以降低工程造价为出发点,应选择无轨运输方式运输建材,一方面可以减少占地,另一方面起到节约投资的作用.

2.2.4应引入设计竞争机制

在工程设计阶段,应引入竞争机制.招投标制的实行可以最大限度的提高资金的利用效率,比如设计方案应含有开发商每平方米建筑的用钢量,如果实际施工用钢量超出设计方案所列,应扣除相应设计费用.这样可以增强设计人员的成本控制观念,促使设计师将设计与经济挂钩,杜绝技术与经济脱节现象的出现.有利于激发设计师寻找最优设计方案、实现建筑造价控制的潜能. 2.2.5加强对设计概算的监督

此外外部监督也是实现建筑造价控制的有利措施,相关部门应该对设计单位的技师体系认证、设计资料是否超标等进行审核.审核设计概算应结合日常工作经验,平时应对不同结构类型、不同等级装修、不同用途进行分类.对于不同类型的工程,应分别列出其所包含的单项和单位工程及主要参数；这样有利及时于收集相关工程项目的名称、地点、类型、施工单位、占地面积等资料并及时掌握相关建材、设备价格.

由于我们长期对成本控制的理解仅仅局限于对目标值的比较方面,当实际值偏离目标值后在采取相应措施,这种滞后的行为只能发现偏差,并不能减少偏差,因此应分析以往产生偏差的原因,并依此为基础采取事前控制措施,尽量避免实际值与目标值出现偏差,变被动控制为主动控制,实现建筑设计有效控制工程造价目标.

3.招投标及合同阶段工程造价控制

3.1招投标及合同阶段工程造价控制的重要性

招投标阶段也是建筑工程合同的签署阶段.建筑工程合同内容主要包括：工期、付款方式、工程质量及验收标准、奖惩条款、安全生产、双方责任与义务等.是项目法人单位与施工方签署的具有法律效益的文书,是双方施工、监理、验收的重要依据.其中关于承发包价格及索赔条款的规定直接影响工程造价.

3.2招投标及合同阶段工程造价控制的措施

3.2.1推行工程量清单招标 工程量清单是国际上通用的计价模式之一,由招标方及代理机构根据施工图纸计算并汇总工程量,然后在通过招标询价的方式,经过公平竞争选择价低者.实行工程量清单招标方式可以有效避免招投标中弄虚作假、暗箱操作等违法行为,有利于净化建筑市场,控制工程造价.

3.2.2改进建筑工程评标方法

我国目前现行的工程评定方法有：最低标价法、综合评估法等评标方法.地方政府应该根据当时实际情况及法律法规规定适宜的综合评定办法,选取投标中价格最低的标的.

3.2.3重视投标文件评审工作

招标方应对重视评标工作,评标委员需要严格遵循招标文件规定评标,而且需要对标书中的错误及遗漏加以更正及补充,减少合同履行中责任划分不清现象的发生.

4.结束语

综上所述,做好房地产项目管理,就得有效的控制工程造价,房地产工程造价控制是一个动态的控制过程,房地产工程造价控制贯穿于整个建设过程,不仅需要施工过程中造价控制,而且需要加强房地产前期工程造价控制,采用切实可行的方法控制投资估算、初步设计、招投标及合同等阶段工程造价,将有效地控制房地产工程的投资,是房地产开发项目造价控制发展的必然趋势.

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