关于设计管理在房地产住宅项目的重要性

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[摘 要]设计管理是项目建设过程中的关键环节,它也在建设项目管理中占有十分重要的地位.本文在调查了诸多房地产项目的基础上,结合建设项目设计管理的实际案例,阐述了设计管理在房地产住宅项目的重要性.

[关 键 词 ]设计管理;房地产住宅项目;重要性

中图分类号:TU241;TU201.2 文献标识码:A 文章编号:1009-914X(2014)40-0088-01

工程设计对项目的实施有着十分重要的意义,尤其对项目实施的资金效益、环境效益及社会效益等方面都起着无法替代的作用.设计管理是整个项目管理过程中的一个十分重要方面.设计时的图纸和文件给后续施工、采购、交付使用等方面的实施提供了直接依据.此外,设计管理还将会对项目的投资、进度、质量控制产生最直接影响.设计管理在房地产住宅项目开发中具有十分重要的作用,笔者实际走访调查了北京某房地产住宅项目的施工与管理,对设计管理感触较深,从工程设计的各个阶段,阐述设计管理在房地产住宅项目的重要性.

1.项目建设工程设计招投标

1.1 工程设计招标的目的

项目业主往往以招标方式委托某些勘察设计机构设计,其目的是为了形成设计竞争,从而选择优秀的工程勘察设计单位,基于此不仅可以实现降低工程造价、采用先进技术,还可以有效缩短建设周期,达到供投资效益利益最大化.

1.2 设计任务书的主要内容

在工程设计招标文件中,一项十分重要的内容是有明确的要求,投标人必须明确这些要求.招标人编制工程设计任务书,并且指导投标人进行投标设计.任务书中必须要有以下内容:工程主要功能、规划设计条件和要求、使用要求、平面布局要求、技术经济指标、结构设计要求等.

1.3 工程设计招标、定标条件

设计方案、经济效益、勘察设计、投标报价的合理性、设计单位资质等几方面共同形成了工程设计招标的评标标准;而工程设计招标的定标标准主要需考虑以下几方面内容:评标委员会的评标报告、推荐的候选中标人、设计方案的技术风险、中标候选人的设计方案、成本与效益、经济风险等.

1.4 建设项目工程设计管理模式

建设工程设计管理主要有三种管理模式,但是不管采用哪种模式,建设单位都是最终风险承担人与最终决策人.这三种管理模式分别是:第一,通过咨询公司代替建设项目业主进行设计管理的模式.第二,由业主聘请专家协助自己进行管理活动或者直接由业主进行管理的模式.第三,由项目管理公司代替业主进行管理的模式.因此,建设单位必须在充分研究项目特点的基础上,搜集决策的依据,根据需要聘请知名专家进行咨询.

2.建设项目工程设计管理的主要内容

建设单位工程设计管理工作的主要内容有很多,主要包括:对设计进行组织,其中包括对优选工程设计单位、工程设计方案竞赛招标进行组织.提供设计条件并配合设计,其中包括提供建设协议文件、勘察设计基础资料和项目审批文件等. 控制设计规模与投资、控制工期与工程质量,其中包括组织工程的质检、工程的竣工与验收和对项目的后评价等工作.对批准和审查文件活动进行组织,其中包括对施工图设计文件与图纸进行审查,对初步设计文件并按有关规定进行审查并按相应的规范要求进行上报等工作.另外还要提供相应的外部条件并且协调设计的各种外部协作关系,其中包括处理好设计单位与设备供应之间、各设计单位之间、设计单位与施工单位之间的关系.

3.房地产住宅项目的方案设计要点

建设项目的方案设计是建设项目成败的关键,也能解决建设项目的开发问题和总体布置问题,是开发商实现利润最大化的重要环节和城市规划的具体体现.其主要任务是对建设场区和建设项目进行总体规划,为了使交通更加顺畅、安全和短捷,必须对建设项目的交通组织与环境关系的规划,场区内车流、人流、消防通道等交通路线进行科学的规划.并在建筑风水的基础上,因地制宜地进行街景布置和建筑设计,根据场区自然地貌、地形以及地质条件地对总平图进行布置,提出经济技术指标和建设的规模等.

为了使方案具备合理性、科学性和前瞻性.必须对项目进行市场调研,认清市场需求,处理好建设规模、产品方案与市场需求的关系,合理确定项目远期目标与近期目标,经济规模和开发进程的关系.邀请建筑设计专家与市场营销专业人士对方案进行评审,并提出相应的优化建议,优选设计方案要采用招标的方式,并且要注意多方案选优.正确处理好分步实施与总体规划的关系,建设是可分步实施的,但是总体规划必须一次完成.正确处理效益与投资之间的关系,希望可以用最小的投资换得最大的效益.

小区景观是项目的价值所在和项目的卖点,设计时必须结合地貌和地形,合理确定场区的竖向布置标高,力争挖填方趋于基本平衡,尽量减少挖填土石方工程量.为了防止市政的排水管网在特殊情况下倒灌,必须采取必要的防洪措施便于场区雨水排泄.为了取得各单位的审查意见、相关意向协议和批准文件,要与城市规划、人防和消防、环境保护、交通部门等当地主管部门协商.

4.设计管理的方法

4.1 推行限量设计以节约成本

对于建设单位的投资控制来说,推行限额设计也就是限量设计显得十分重要.其核心特点就是在一些阶段,根据经验估算或估算来得到很多工程量和报价,如在合同签署阶段,项目招投标阶段和设计尚处于初步设计阶段.在投资控制工作中,限额或限量设计是完成工作指标的一个很重要的因素,以至于对项目的赢利指标起到了直接的决定作用.

4.2 推行方案优化以节约成本

推行方案优化还可以在满足规范和使用功能等规定下,有效的为工程节约成本.许多年轻的设计工程师由于缺乏对设计规范深层次的了解,而且也缺乏现场经验,往往会造成很多笨、大、粗、重的现象发生,这些现象在增加了施工费用和采购费用的同时,也增加了工程的直接成本.但是如果对项目进行优化,比如对地下车库顶板采用预应力空心楼盖技术设计的方法进行优化,则可以节约一大笔投资.建设单位在项目管理中,应该在方案优化进行考虑,并争取形成包含了奖罚制度和激励的规章制度.方案优化工作应该在充分发挥各专业技术负责人、专业部室设计专家的经验的基础上,以各专业部室为核心,项目部牵头,有组织有纪律的进行展开.

4.3 做好技术基础工作

为了能够做好技术基础工作,必须协调好项目各责任主体部门和单位工作等各方面的关系,做到避免进入“设计管理工作就是设计人员的事情”的误区.这会设计到很多的单位,主要涉及的单位包括建设单位、勘察设计单位、监理单位和施工单位等.建设单位做好各个单位对设计意见的汇总工作并结合大量的工程实践,为设计管理工作创造有利条件.

5.总结

总之,设计管理工作决定了项目执行的成败,在项目管理中起到至关重要的作用.同时,要做好设计管理工作,必须完善相应的考核制度,设计管理等规章制度,为项目管理创造最为有利的条件并打下坚实的基础.只有在引起公司领导的足够重视的基础上,并通过施工单位技术负责人、总工们等一线的设计管理人员共同努力,才能做好设计管理工作,才能使设计管理工作有一些质的改变.本文提供了一些工作中的实际经验和切身感受,希望可以为设计管理工作提供一些参考价值,可以为广大一线工作者的工作可以提供指导.

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