房产开发中的质量控制与成本控制

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【摘 要 】房地产业作为我国经济支柱产业之一,目前国家正采取各种调控措施,使房地产行业持续良性的发展,房地产市场中的竞争越来越激烈,作为一个消费者,都希望购买到物美价廉的商品.那么作为房地产开发商,就需要在开发的过程中做好质量和成本的控制,从而使用户购买到物美价廉的房子.质量控制和成本控制有利于促进房地产业的持续健康发展.本人结合自己的工作实践经验,对房地产开发的质量和成本控制从不同阶段进行研究,旨在为我国的房产开发提供一定的理论指导.

一、房地产开发勘察阶段的质量和成本控制

房地产开发勘察阶段的质量控制直接影响设计质量,因为结构设计的安全性数据来源于勘察报告所提供数据.勘察数据的科学性和准确性直接导致结构配筋和基础形式的选择,对整个项目的投资起指导性作用,那么勘察工作的质量和成本控制应做到以下几点.

1.建设单位对勘察队伍的选择和勘察设计任务书的内容要全面

勘察队伍素质的高低决定了勘察成果的准确性,所以建设单位在选择勘察队伍是不能一味的追求低价,应多方比较,综合考虑.建设单位向勘察单位下达察设计任务书时对所勘察的项目应做出详细的要求,因为勘察单位的工作内容是根据建设单位的要求实施.建设单位对勘察单位提交的勘察方案应严格审查

2.勘察施工阶段的质量控制

勘察过程中,应重点检查如下内容：检查人员是否持证上岗、原始资料获得方式、手段以及仪器设备等,同时还要检查原始记录表格是否记录清楚,经专人检查后方可签字.是否严格按勘察方案和勘察任务书的要求在实施.

3.对勘察成果的审核

勘察最后结果为勘察报告,,当勘察单位提交勘察成果后要严格审查是否满足建设单位对勘察工作内容的完备性,对地基承载力特征值和极限值取值是否准确,对建筑物场地类别和基础形式的判别是否合理.对现场工程地质条件、地质问题,而且还要结合设计、施工方案、要求以及条件和标准（地基处理开挖、支护以及降水要求）,进行论证、评价,并在此基础上提出解决问题的建议.

二、房地产开发方案设计阶段的质量和成本控制

开发商在做方案设计之前,必须要对市场做大量的调查和分析,方案设计是施工图设计的依据,方案设计的依据又来源于开发商对该项目的定位,针对的消费群体,一个科学合理的设计方案,可以为房产开发商赢得更多的利润.做好这个阶段的质量和成本控制,可以对下一步施工图设计节约时间,该阶段质量控制的关键在于建筑风格和功能设施是否满足开发商的定位和针对的消费群体,是否符合当地社会经济发展的需要,人文和景观是否符合社会以及生态环境效益之间的和谐性.设计方案应满足相关设计规范、标准和要求,应当确保计算准确性,文字说明应当清楚、图纸准确清晰,以免出现错、碰、漏和缺现象.

三、施工图设计阶段的质量和成本控制

1.设计单位的选择

通过招投标的方式,房产开发商可以有更多得选择设计单位的机会,因而就能获得最佳的设计效果.参加投标的设计单位一定要具有国家规定的资质.在招标的过程中,不能一味地以价格最低位中标的标准,应该要综合考虑设计技术水平以及投标价格两个方面.

2.施工图设计实施阶段

图纸是房产工程施工的依据,结构的安全性是不能有丝毫的差错的.施工图设计的合理性对整个项目的成本控制起决定性作用.开发商不能为降低成本而降低设计单位对结构安全系数的取值,但设计单位也不能过于保守,开发商在进行设计任务交底时应全面,在此过程中,要求房产开发商必须对建筑行业中的各种规定都要非常熟悉.施工图设计完后,房产开发商应与施工单位一起反复审阅图纸,做到图纸零差错,找出其中施工的难点所在,并就施工难题提出解决方案,为后续施工节省时间和成本.根据图纸,房产开发商要对施工过程中可能会出现的索赔情况进行预测,尽可能避免和减少索赔的产生..

四、施工阶段的的质量和成本控

1.施工队伍的选择和施工合同的签订

在整个开发项目的实施中,建安成本占的比例是最大的,开发商要确保建安成本投资效益的最大化,必须要进行风险的分担,选择资金雄厚,管理水平高的施工队伍尤为重要,这样在建设过程中开发商可以将资金压力转移部分给施工单位,但必须保证施工单位有合理利润.如何保证双方的利益,施工合同谈判时对造价的控制和取费方式很关键,注重合同的没一个细节,尽可能的避免漏项或有争议的内容出现,为今后在合同管理过程中避免合同纠分.

2、开发过程中开发商应监督施工单位做好以下几方面,以确保项目顺利进行：

（1）督促施工单位健全岗位责任制,明确各管理人员的职.

（2）严格审核施工单位编制的施工组织设计,专项施工方案.

（3）对施工单位的技术力量进行严格监管,避免盲目施工所造成的成本浪费严格验收制度.

（4）加强对过程产品质量的控制和管理,保证产品合格,达到以质量降低成本的目的.

（5）随时掌握政策法规变化,尤其是关于设计方面的规范变化,有关材料或产品的淘汰或禁用,并将信息尽快通知设计单位和施工单位,避免产生设计变更的潜在因素.加强对施工阶段的质量和成本控制,开发商对承包单位提出设计变更要求进行统筹考虑,确定其必要性,同时将设计变更对建设工期和费用的影响分析清楚后才能确认,非改不可的需调整施工计划,以尽可能减少对工程的不利影响；要严格控制设计变更的签批手续,以明确责任,减少索赔.

3.开发商在施工过程中对合同的管理

（1）严格控制合同变更

合同一旦变更就可能引起成本预算的增加,对于整个过程的成本控制非常不利.因此,要尽量杜绝因合同变更而引起的建设规模的扩大和费用的增高.如果某些合同变更必须发生,那就必须认真处理.设计变更要经过建立单位、设计单位和房产开发单位的三方签字才可以生效.

（2）实行效益奖励制度

为了加强对施工现场的质量控制,就要求管理人员有很高的工作责任心和积极性.因此,必须采取一系列的措施激发管理人员的积极性,从而更好地对施工现场进行管理.如果将效益和管理人员的薪水挂钩,就会在很大程度上调动他们的工作积极性.

（3）做好监理工作

监理单位在施工的过程中发挥了重要的作用.因此房产开发商在选择监理单位的时候一定要非常慎重.监理单位应该要做好施工过程中的质量控制、进度控制以及成本控制等工作,每个月都要进行进度款的审核,以方便成本控制.

（4）造价人员做好工程变更的计算

一旦工程发生了变更,就会对预期的成本预算造成一定的影响.因此,造价管理人员必须明确的计算出变更工程中的每一个部分对于总成本控制的影响.除此之外,还应加强对工程进度款支付的管理.

结语：综上所述,质量控制和成本控制贯穿房产开发的整个项目工程,其控制效果依赖于对房地产工程项目的各个阶段管理水平.除此之外,房产开发商还要不断地完善质量管理和成本控制的制度,从而有利于实现在确保质量前提下的利益最大化.