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【摘 要】本章通过分析YGK项目存在的风险,建立了风险指标体系,并运用层次分析法对风险进行了度量,结果表明材料价格上涨、施工质量要求高、地方百姓的干扰等是对该项项目风险影响最大、最重要的,需要引起高度重视.
【关 键 词 】层析分析法；项目风险度量；房地产业
一、前言
任何一个投资项目,在享受收益的同时,必然要承担一定的风险.房地产项目的高度复杂性决定了其在各个方面都有很多不确定性的因素,需要承担更大的风险.本文以YGK项目为研究对象,重点分析了该项目在建设过程中存在的风险,并对风险进行了度量.
二、项目风险指标体系的建立
（1）社会政治风险,指由于社会动荡、国家之间的冲突而造成损失的风险.（2）法律风险,指由于国家法律政策、法规不健全导致项目投资受到损失的风险.（3）经济风险,指因国家产业政策、利率变动、汇率稳定性以及通货膨胀等因素变动所造成损失的风险.（4）环境风险.一方面,房地产项目是露天作业,容易受自然环境的影响；另一方面,如果项目所在地政府及社会团体关注各种活动对环境造成的影响.（5）技术风险,指技术本身的不确定性以及可替代新技术的出现而造成的风险.对房地产开发项目来讲,技术风险主要是指设计失误风险和施工风险.（6）财务风险,指项目涉及到信用问题带来的风险,即一个基建项目涉及的当事人很多,一旦任何一方的当事人不能按时履行其付款的义务时,均可能导致整个项目的失败或至少导致财政上的超支或时间上的延误.（7）管理风险,指工程项目企业在项目开发和经营过程中因管理不善而导致投资损失的可能性.（8）市场风险.风险企业面对的是未来的市场,具体涉及原材料价格变化、市场需求情况和竞争性.在对YGK项目可能面临的潜在风险因素进行识别以后,本文选择YGK项目延期或失败作为分析的目标,即项目可能因风险引发的最终结果（如表1）.
三、运用层次分析法对风险因素进行比较分析
单一准则下一级指标权重的计算及一致性检验：（1）逐行计算矩阵（M）的几何平均值Gi：Gi等于 ；（2）对Gi进行归一化,计算权重Wi：；（3）计算判断矩阵的最大特征值：等于8.7234 （i等于1,2,等,8）；（4）一致性检验：CI等于0.1034,CR等于等于0.0733<0.1.因此,认为矩阵的不一致程度是可以接受的,即通过一致性检验,矩阵比较有效.根据以上的步骤同理计算出各基层风险因素在相应风险中的权重.在得出一级指标和二级指标的权重后,就可以求出各风险因素的组合权重,即每种风险对项目风险的影响,如表1中数据所示.
四、YGK项目风险度量结果分析
项目管理人员应对这些因素要引起高度重视.一般重要的是产品价格竞争能力不足、施工设备落后、费用超出预算等.低风险的是国家经济发展状况较差、生产销售资金供应不足、业主盲目干预工程设计施工等.