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摘 要 :随着人们生活水平的不断提高,住宅需求量不断增加.如何在保证住宅工程质量的基础上,加强对工程造价的控制,降低造价以提高企业利润,就显得尤为重要.
关 键 词 :住宅工程 造价指标 分析 意义
住宅作为一种特殊商品,既有一般商品的成本属性,又有其独特的成本构成.通常情况下,住宅开发成本是指从建设用地的取得到房产销售完毕全过程所支出的各项费用总和.
近年来,各地商品住宅销售价格的涨幅呈现逐步回落态势,压缩了开发企业的利润空间.面对全球金融危机,银行也严格对待开发贷款和住房消费贷款的发放,资金供应不容乐观,进一步加大了经营风险.企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,必须加强对开发项目的工程造价管理,控制和减少商品住宅建设成本,力求取得最大的经济效益.
一、住宅工程造价控制的背景和意义
随着经济的快速发展和国民收入的不断提高,人们的刚性住房需求和投资要求不断提高,随之带来的住宅建设项目也不断发展.然而住房建设的质量与造价控制之间的矛盾随处可见.施工企业为减低施工成本,偷工减料导致质量下降,造成住房购买者投诉的比例逐年上升.造价控制是工程项目控制的三大要素“质量、进度和成本”之一,住宅工程项目的实践中,必须处理好这三者之间的关系.工程中面临的状况往往是:投资方往往只能提供较少的资金,而要求较高的工程质量.并且项目施工方与投资建设房常常签订“工程量清单计价”为基础的固定价合同.因此,在面对低额的投资的时候,如何既能保证项目的质量,又能降低造价成本,求得企业的更多的利润,就是一个重要的命题.
二、住宅项目开发成本的组成及造价控制的四个阶段
住宅项目而言的开发成本一般由三部分组成组成.这里着重指出建安工程费,它包括建筑工程费(包括建筑和特殊装修工程费)、设备与安装工程费(包括排给水、电梯、燃气管道、消防、防雷电等设备的购买和安装)和室内装修工程费组成.本文讨论的造价控制,主要是论述工程造价和装饰工程(包括室内和室外)两部分.一般来讲,工程造价的控制可分为四个阶段:决策阶段、设计阶段、施工阶段和竣工阶段.决策阶段由建筑公司管理层决定,它对拟建项目进行可行性论证,对建设方案进行比较选择和判断.设计阶段虽然设计费占整个工程费用的比例只有1%～3%左右,但是它对整个工程造价的影响程度却很高.施工阶段的造价控制是关键部分和决定性阶段,因为它是工程实体的形成阶段,投入的资金量最大.
三、典型的住宅工程造价指标构成
以某别墅建筑为例,从工程造价构成以及装饰工程造价构成两个大的方面分析了造价指标的构成.依次建立对钢筋工程、现浇混凝土工程、防水工程、模板工程、砌筑工程、屋面工程、土石方工程和大型垂直运输机械使用费工程、脚手架工程和其他工程等的统计分析.通过汇总信息发现:分部工程造价从低到高依次为:脚手架及其他工程占1.64%、大型垂直运输机械使用费工程为1.45%、土石方工程为2.30%、钢筋工程分部41.70%、屋面工程为3.6%、砌筑工程为3.79%,模板工程为10.09%,防水工程为24.3%,现浇混凝土工程为41.71%.可以发现钢筋工程分部、现浇混凝土工程、防水工程、模板工程一起占到工程总造价超过80%.同样的方法可以得到,装饰工程中,造价由低到高的顺序依次为:栏板、栏杆和扶手工程为1.84%,脚手架工程为4.35%,楼地面和天棚工程分部为8.60%、隔墙、隔断和保温工程分部为13.79%、墙面工程为23.13,门窗工程分部48.29%.
四、其他因素对住宅工程造价的影响
通过对该工程主要的材料采购如混凝土、钢材、人工材料和其他材料等因素的研究,找出这些因素与该别墅住宅工程造价的关系.钢筋价格随着金融危机的到来,变化的幅度相当剧烈.从2007年10月份的4100元/吨到2008年3月的6300元/吨的顶峰,再到2009年4月的3700元/吨.建立钢筋价格与土建工程的定额造价比值图,可以发现:钢筋价格的变化对该住宅建筑的土建工程造价影响非常大,土建工程造价的变化幅度达到26%.而且,钢筋价格和土建工程价格之间符合很好的正相关性.因此,要采用有效的手段,来预测钢材价格的波动趋势,避免工程造价的大幅上升.混凝土价格的变化,对该住宅工程的工程造价影响很小,与土建部分定额造价对比,其变化幅度最大时不过3%.因此,对混凝土的价格的波动,可以适当的放开,但是也要保证避免在变化幅度最大的区域内增加造价.分析人工与材料联合对建筑工程造价的变化可以看出人工材料价格对工程造价影响幅度从4%上升到26%再到43%,变化幅度非常大,给工程总造价带来相当大的波动,其中钢材和混凝土材料价格对建筑工程造价影响比较大,人工价格变化对建筑工程造价相对比较小.
五、结语
造价控制要建立在保证住宅工程质量的基础之上.通过分析不同因素对住宅工程造价的影响,可以为设计的造价控制提供有效的参考.实际的造价指标因素分析中,还应当包括对钢筋工程、模板工程和门窗工程等与整个造价的关系以更好的控制造价,增加企业利润.