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李宁毕业后在某国家级事业单位工作,月薪3000~4000元.属于地道的中等收入阶层,但这点钱要想在北京买套商品房着实不易.不过最近推出的限价房吸引了李宁的目光,限价房据说是专为买不起房的中产阶层准备的,自己有本市城镇户口,各种条件也都符合,买限价房不正好是门当户对吗

李宁的这种想法不无道理.限价房在一定程度上确实是政府为买不起房的中产阶层准备的,定价标准理论上仅为同等地段、同等类型商品房价格的70%,房价原则上低于普通商品房.

不过李宁要是把自己的想法落到实处,会发现与理论有一定差距.这种差距可能意味着潜在的中产阶层购房者买限价房,可能还不如买普通商品房来得划算.

价格未必低

限价房在政府制定计划时可能有一定价格优势,但到推出时,市场可能已经发生了巨大的变化.在房价高企时,限价房价格优势比较明显,在房价低落时,则可能没有价格比较优势.这是由政府决策相对市场的滞后性决定的.

全国首个限价房――广州保利西子湾小区2008年2月6日正式接受签约,刚开盘就出现滞销,有60%的报名申购者并未真正买房,部分因为与每平米6500元的西子湾相比,旁边还有4000多元的时代糖果楼盘.


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很明显,限价房是一种收益受到人为制约的高风险资产,与中低价房相比,没有多大优势.在广州、深圳地区,政府的保障性住房开始在一季度面市,广州市2008年将有15000套限价房面市,占2008年广州住宅总供应量的20%,政府的70/90政策下催生的大量中小户型住宅,也会在2008年大量上市.这将推动整体房价回落,使得今后限价房的优势更不明朗.


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不完全属于你

购房者获得的是不完全产权,使得限价房的退出机制不畅.

根据北京市推出的限价房管理办法,限价房为有限产权,只能自住,不得出租或出借,上市交易时与经济适用房一样,设定了取得房产产权是否满5年的条件.不满5年的,限价房与经济适用房政策类似,都是不得转让;确需转让的,由政府部门进行回购.其中,限价房的回购价格需要按照原价并参考折旧和物价水平确定;经济适用房则是按原价直接回购,或 给符合条件的购买人.

限价房的购房者为中等收入阶层,由于限价房属于政策性住房,申购与交易都受到制约.限价房目前的低价,在今后交易时是要付出代价的,代价就是交易受限,需要支付更高的交易成本.产权所有者除了购房者之外,政府是另一个隐身的产权所有人,这体现在交易价差上.

供给不定

另外,有限价房推出城市的政府官员指出,限价房不是每个时段都进行,当中低收入的收入跟房价接近或是差不多的时候,限价房就少出甚至是不出.如果商品房价格升高或回

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落,限价房房价也会相应进行调整,只是调整时间可能会相对有点滞后.这使限价房的供应和价格都具有很大的不确定性,意味着购房者无形中又增加了一块风险.

总而言之,政府对限价房实行不完全产权政策在法理上站得住脚,是为了防止房地产优惠政策成为某些特权者的囊中之物、生财捷径.但由于政府本身在适应市场上的局限性,当前中国的限价房实践还远不成熟.同时,房价短期内的向下调整预期,及部分地区房价大幅度调整的现实,使限价房的价格优势很容易成为“空中楼阁”,故对想买限价房的购房者而言,眼巴巴地等限价房未必是上策,如果有合适的普通商品房也不要轻易错过.

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