抄底底特律房市:有钱买,没命住

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据央视新闻称,美国密歇根州州长斯奈德3月14日宣布,由州政府接手底特律市财政,任命一名企业破产重组专家为紧急财政管理人,以应对这座城市濒临破产的局面.曾经以汽车工业、车库音乐和优质港口闻名全世界的城市,终于无法自拔于老态龙钟,曾经180万人口居住的市区,如今还剩不到70万人.

之所以州政府要接手底特律的财政,最明显的原因就是底特律市区的房价,已经跌破底线无数点了,一位职位为“底特律房产投资总裁”的女人,以2300美元的价格购买了一套5年前售价45万美元的房子,12000美元可以买到5年前售价170万的别墅,最便宜的一套房,只花了不到500美元.美国没有限购令,至少底特律没有,于是投机商们这个300套,那个700套的抄底收购,让底特律楼市崩塌得更加铿锵有力!

与此同时,大洋此岸的北京网民,已经明显受不了刺激,在微博上放言：“宇宙中心北京五道口,房价十万一平.在此买一套房子的钱能在底特律买几百套房子.”另有深沉的思考者如@凡人肖申克等,也怀揣着国际主义精神为拯底特律于水火而献计献策：“如不限购买国籍加送户口,我华人保证一个月救活底特律.”

而当大多数人都以为这仅仅是调侃的时候,又传出已有近千大陆人,在着手组团集体赴底特律抄底购房,一时间,一个濒临破产的美国城市,在中国的网上频繁上镜,继而又让中国的炒房者摩拳擦掌.很多人拍案惊奇,这是什么情况?其实要我说,这种情况就叫做：没文化,真可怕.

问题1 崩溃的楼市您真敢买?

央视报道的底特律楼市崩盘,消息不假,“崩盘”二字让众多炒房者狂喜不已.但就在此消息公布不久,学者梅育新就专门撰文指出,这样的想法不过是不了解实际情况的空谈狂想,即使不考虑美国每年征收的物业税所带来的持有成本,经济社会基本面因素也使得底特律市房地产市场对于国人没有任何投资价值.

欲在美国买房,首先要弄清楚美国房地产业的游戏规则,对于购房者来说,最重要的就是“房产税”. 计算房产税的房屋价值是由政府估的,政府估价都比较高.以“触底无法反弹的底特律”为例,花500美元买的房子,政府可能估价30万美元,每年买房人还要支付6000美元的房产税,绝对是赔本的买卖.

美国购房者第一套房子的房产税一般为2%,但第二套、第三套的税收会更高,依此类推,具体税额各州规定有些差别.这也意味着购置多套房产将支出更多税收.房产税有助涨助跌的功能,当房价上涨时,投资价值高于所缴纳房产税,投机者依然会继续投资,如果相反,则会起到助跌作用,因为差价不仅没有了,还因为绝对价格很高,就算比例不变,但由于基数很高,所征收的绝对额还是很大.就像涨10%和跌10%一样,跌幅随同,但基数不同,涨跌的绝对额是不一样的.

再拿央视新闻中的“底特律房产投资公司总裁”“茉莉·麦克莫瑞斯”为例,在央视播出的采访中,她说她一共购买了底特律363套房产,即使就按照她买的每套房都只标价500美元（那套12000美元的别墅我们选择性忽略）,又如果未来的一年底特律楼市依旧不见起色,茉莉的房子全砸手里,那么,她（的公司）将为她这些房产付出至少363×6000等于2178000美元的房产税.同时,据茉莉讲,还有大买家一次性购入上千套房的炒房者,我真的很难想象,到底是一群什么样的人,会有如此胆量,敢下此血本.

再次,买房交税是一件事,“茉莉·麦克莫瑞斯”同时还在央视新闻中提到,她打算把她购买的房产装修一下,好卖个好价钱.在这里,这位黑人投机商又不经意地触碰到了买房者还需要面对的除“房产税”外的另一个无底洞：装修.

美国大多数房子都是砖木结构房,木结构部分或许早就腐烂或者朽断开裂,为了能让这样的房子卖到预期的价格,投机商就必须把将要出手的房子粉饰一新.房市虽然是崩盘了,但建材市场大概不会崩盘,该收的材料费、人工费一分不会少,就按照最低额度一套房1000美元的装修费来算,363套房又至少加上36万多美元的费用.如此一算,买363套房,一套还没卖就背上将近250万美元的债,是什么样的“天才”才能做出这样的事儿啊!

“茉莉”对着央视的记者微笑表示,她这363套房是近两年来抄底买的,可两年前的价格还没有现在低,所以她不可能以比购入价更低的价格出售,于是,手里的363套房至少已经让她付出了300万美金的“税”.但即便如此,她面对央视的镜头依然乐观,让笔者产生了“她这是在利用央视新闻向不懂美国房地产规矩的中国人推销她的残次品”的联想.

当然,也会有国人鄙视笔者的想法,或许要说,我们就是宁愿花一年4万多块钱,到美国大城市底特律去买套房住,不行吗?当然行,但这又推出了我们的第二个问题,有钱买,您有命住吗?

问题2 破产的城市您真敢住?

底特律的楼市为何会崩溃?主流媒体连篇累牍分析的所谓“经济结构单一”绝对不是主要因素,甚至连次要因素都不算.一地房地产市场要具备抄底价值,当地经历的不景气必须仅仅是周期性危机,而不是支柱产业彻底衰亡,更不能是无可挽回的社会动乱；而底特律衰落的根本原因恰恰不是支柱产业周期性危机,而是深刻且在可预见未来无解的种族矛盾.

产业结构单一,过度依赖汽车产业,这一论点粗看貌似有理,实则经不起事实验证,因为在次贷危机达到高峰、三大汽车公司全部走到破产重组边缘的2008年,底特律没有落到这一步；在美国经济复苏已经相当稳固、三大汽车公司生意蒸蒸日上的今天,底特律却离破产只差一步.

2011年,克莱斯勒就成功扭亏为盈,通用和福特营业收入、利润增幅都在两位数上下,通用汽车重夺全球销量第一桂冠；2012年,经济复苏、信贷放宽和旧车置换需求增长推动美国汽车销量猛增13%,通用、福特和克莱斯勒三大公司销量再度全线增长；预计美国2013年汽车销量将同比增长近7%.在美国汽车业已经重现繁荣之际,将底特律破产归咎于产业结构问题,是不合理的. 底特律盛极而衰的真正转折点其实要追溯到1967年7月23日那场“南北战争以后最大规模的国内”（亨利·福特语）,那场将那一年席卷美国32州114座城市的黑人推向了顶峰,迫使时任美国总统林登·约翰逊出动五千兵力入城镇压,死亡43人,受伤数千人,7200人被捕,全市到处纵火,11天内火警多达1600起,第十二街的18个街区和大河路的3英里内一片焦土,三大汽车业巨头全部停工停产,白人中产阶级由此开始大规模逃离,市区人口锐减而黑人居民占比激增,并形成了“——居民外迁——服务业受创——生活便利性降低——居民加速外迁”的恶性循环,刑事犯罪也一路走高.时至今日,底特律已经以“凶杀之都”、“犯罪之都”、“最悲惨城市”、“鬼城”等称号而闻名全美数十年.

根据Neighborhoodscout 的调查显示,底特律平均1000名居民中,62.18人涉及财产相关犯罪,16.73人涉及暴力相关犯罪.另据底特律政府分析,65%—70%的谋杀犯涉及毒品.另外还有约70%的谋杀案未破.这些数据均来自2007年,那一年,茉莉·麦克莫瑞斯现在以500美元买入的房子还价值30万美元,那一年,还是底特律楼价一路走低前最辉煌的一年.那一年之后,市中心13公里以内的地区,几乎沦为另一个世界,黑帮纵横,毒品泛滥,知识人群和白人纷纷离开.

若在这个时候,购房入住底特律市区,你敢保证你家隔壁没有住着一个从得州搬家来的电锯狂人?你敢保证你家楼上没有一个绝命毒师正在熬药?你敢保证你去趟超市碰见个白发苍苍的老人,他就不是通缉了几十年始终没抓住的命盘杀手?你敢保证你的孩子不会在第一时间就学会一边RAP一边嗨?你敢吗?

中国人一般都相信,越中心的地方就越是黄金的地方.所以时下一些国人很难接受,底特律城市的中心其实就是它的贫民窟.你在贫民窟买套房,还想享受什么样的待遇?同时,在市区买了房之后,你会很快发现,13公里以外的所谓大底特律地区,其实房价正常.如底特律市周边的卫星城也是著名的大学城安尔伯（ann arbor）等,环境很不错,而房价甚至高出全美平均价很多.所以,像底特律市中心这样的地方,就算您买得起房,您还敢去住吗?住在市中心以外的底特律人,距离那么近,难道都不知道去抢两套房炒炒吗?或许有些人真的动心了,但胆没敢动.

问题3 底特律楼市崩盘对中国的启示

除了讨论组团去美国购房这类问题之外,媒体和自媒体还在大张旗鼓地讨论,底特律楼市崩盘对中国楼市走向的启示.由于讨论太长,故不摘录.但笔者自己归纳出一点,即：中美两国房地产的基本游戏规则并不一样,所以完全没有可比性!

我们讨论底特律楼市崩盘就跟美国人讨论北京PM2.5值一样,仅仅都是为了博观众和自己一笑而已.另外,如果真要说这两地楼市有什么关系的话,我觉得,还得站在玄学的高度,把地球看作是一个巨大的平衡体,有的地方房价没有节操地掉下去了,那么有些地方的房价就必须很有节操地涨上来.那些抱怨北京中关村最近猛然攀到十万一平房价的人们,不妨可以诅咒一下地球另一端那个不顾及国际道义的底特律.

你不一定知道的那个底特律

你不一定知道,18世纪末期开始,底特律的工业文明迅猛发展,高楼林立,一时间被称作“美国的巴黎”.但如果只有楼长得像巴黎,而骨子里不风流的话,这个“巴黎”是挺不了多久的.反而是它黑帮纵横的本质,让它特立于世,让全世界其他所有难以遏制黑帮发展的城市,被冠以“某某国的底特律”之称.在此,敬告那些“东方的威尼斯”、“东方的普罗旺斯”、“东方的波姬小丝”们,适可而止.

你不一定知道,底特律市最新人口普查结果,人口88万,其中黑人占80%,这个比例远高于黑人在南非立法首都开普敦所占的比例（31%）,也高于开罗（43%）等不过的确低于埃塞俄比亚首都亚的斯亚贝巴（100%）.所以,如果你特别想到一个气候宜人、有湖有海的地方去探访黑人生活文化的话,那么,底特律是一个非常好的选择.不光是黑人多,而且这些黑人都会说英语,便于交流.

你不一定知道,或者,你一定不知道,底特律政府在一定程度上显得比美国其他的市政府更加无能.除了拥有三大汽车公司都能把城市做垮这条硬指标之外,还有一件匪夷所思的事情也发生在这里,足以证明美国人不善于思考和学习的本性.底特律从上世纪70年代以来,黑帮问题就已经是其痼疾,都要打50年了,结果越打越黑,黑到2011年好莱坞终于抛弃纽约这个黑帮片的传统基地,把最新的黑帮片《黑帮教父》的背景定格于此.但翻看底特律的友好城市,我不禁惊诧,中国重庆赫然排在首位,有如此良师益友而不知道学习效仿,足见自由主义泛滥的地方,人和政府的思维都太年轻、太简单,太幼稚.