底特律的房到底能不能买?

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有“汽车城”之称的美国底特律市今年3月宣布进入财政紧急状态后,楼市惨烈崩盘,数百元购置当地房产的消息引发中国投资客的兴趣,国人有意争先抢购投资房.“底特律,一双鞋能买两套房”的消息更是成为媒体各界关注焦点,带着国人对底特律投资便宜房,甚至“1元房”的浓厚兴趣,还原一个真实的底特律房产市场.本刊特约记者亲赴底特律对当地房产市场进行深入调查.

抄底前先搞清“两个底特律”,房价大不同

记者到达底特律后,当地华裔房产中介介绍,来到底特律购房前要首先明确底特律的范围,而目前我们通常所说的底特律是两个概念.一个是目前人口70万,面积370平方公里的“底特律市”（Detroit City）,这里也是今年3月份宣布进入财政紧急状态的城市.目前底特律市居住了大批低收入群体以及无业游民和黑人,城市治安更是糟糕,犯罪案件频发.便宜房和 “一元房”也都集中在这个区域.

另一个是430万人口居住、面积超过1万平方公里的“大底特律都市区”（Metro Detroit） ,大底特律都市区由底特律市和周围数个“卫星城”组成,这里有四五百万中产阶级,大底特律都市区仍然是美国具有影响力的大都市区之一.大底特律都市区的房子并不便宜,例如华人聚集的大底特律地区特洛伊（Troy）或诺维（Novi）等地,一般家庭别墅都在25万美元左右.

中介说,目前媒体报道的便宜房或“一元房”主要集中在底特律市,而大陆投资客计划投资抄底的房产也基本都集中在底特律市.但那里的廉价房和大底特律都市区的房产市场完全是“两重天”.底特律市房产市场对于很多地产中介来说基本都是“禁区”,很多华裔地产中介甚至放弃了该地区业务,因为在他们眼里,底特律市房屋市场根本不能带来经济效益,除了大集团和财团外,个人购房者很少,房产严重供大于求.另外当地人口不断减少和恶劣的治安环境也让很多有益购房者望而却步.底特律市房屋价格也因此一直处于低位,数百或几千美元买一套房屋没有任何意外.

相反,在距离底特律市车程30分钟左右的特洛伊（Troy）、诺维（Novi）、卡顿（Canton）、北维尔（Northville）等“卫星城”,人口却每年不断增加.而这些地区也因为越来越多从底特律市迁移而来的民众,将房产价格炒高.一位朱姓华裔地产经纪向记者表示,很多之前居住的底特律的华裔以及其他族裔不断从底特律搬出,迁往附近的“卫星城”,加之每年华裔、韩裔等新移民的不断涌入,让这些卫星城的房价逐年攀升.以Troy地区为例,2008年左右15万就能在当地买下一套独栋别墅,而目前20多万的房源已经基本没有了,30几万的房子也是比较老旧.

小心买房不成,买到了“一身债”

底特律市当地房产经纪王小姐向记者表示,地产经纪带客人去看底特律市中心的便宜房,很多人都要携带才敢进入房内,因为那里藏匿着很多无业游民以及罪犯.另外底特律市的便宜房也主要聚集在贫民窟附近,整个街道荒凉不堪,甚至人影难觅.记者随后又联系了多位房地产经纪,听到记者有兴趣投资购买底特律市便宜房,要求看房的要求,都纷纷表示,不做底特律市区房产生意,让记者通过网络自行前往看房.

记者随后通过全美地产网站ZILLOW登出的底特律市便宜房地址,走访了数个便宜房,场景让记者大为震惊.记者一路驱车来到底特律市Beatrice街附近的一处“一元房”,吃惊地发现这里的“1元房”两边的房屋破烂不堪,门窗破损严重,门前杂草丛生.整条破烂的街道没有一个人,社区环境显得阴森落寞.记者随后又来到位于底特律Kentuckey街的“1元房”房源所在地,场景和第一站如出一辙,整个街道几乎看不见一个人,偶尔在人行道上见到提着牛仔裤,双手边比划边唱着HIPOP的非裔男青年在自我陶醉.周围的商店也都关门大吉,废旧的墙壁上都到处都是涂鸦.

旅居大底特律地区超过20年,现任福特汽车公司产品设计工程师的郑良根表示,在底特律5美元肯定能买到房,1美元买到也不奇怪.但买家买到的房根本住不了,必须大规模维修后才能入住.买家花1元或数百元买到的其实不是房子,而是债务.在底特律市投资购房看不到任何前景,即使在底特律市的上班族,下了班也驱车离开底特律市,回到附近的大底特律都市区的“卫星城“居住.

郑良根举例称,如果你花100美元买了一套房,不仅面临接管前屋主所留下的债务以及房屋维修费用,还要面临政府每年大约数千美元的地税和每年房屋检查费用.因此平均每年你花在房子上的成本就要近万美元,而底特律市的房地产税又是出奇的高,政府依靠地产税收入来维持政府运作以及社会福利分发.

当地地产经纪给记者算了一笔账,买家在底特律市中心如果花2000美元购买了一栋别墅,政府每年要对该房屋进行价格评估来确定地产税.因为该房屋地处市中心,即便你只花了2000美元,政府对该处房屋的估价价也会在20万左右.而底特律市房产税是每年3.35%,这样算下来一年买家向政府交的地税大约在6700元,买家每年地税支出要高于房屋价值.

底特律,一个失败城市的样本

在底特律市购买一套便宜房不是什么难事,但买家购房后可能将面临意想不到的琐碎事,让人头皮发涨.

底特律市政府楼宇及安全环境部门负责人哈默尔说,在底特律有很多这样的便宜房子,不过购买前,必须要做好功课, 很有可能你用500元买房子后,之后每年你要花数万元去维修它.

哈默尔表示,在底特律市购买任何房产之前,卖方和买房都需要向市政府楼宇及安全环境部门提出房屋检测申请,这是在买房之前的必经程序.很多房屋长期无人居住后,房屋内的马桶、水龙头、窗户甚至地板砖都会被人盗走或拆卸,政府评估房产也是为了房屋能够适于购房者居住,政府一旦评估完毕后会出具评估意见书.

政府出具的房屋检测报告会在数天内送达买房和卖方手中.而买房要根据房屋检测报告,知道自己的权益和买房后应该承担的维修责任.买房如果认定房屋检测报告的内容后,需要签署一张表格,并必须保证承诺维修房屋. 哈默尔说,根据底特律市的法律,任何屋主购房后如果在6个月内没有履行房屋检测报告的要求,承担维修责任,或没有重新预约新的房屋检测申请,屋主将面临90天牢狱之灾和500美元罚款.任何新屋主购房后,如果在6个月内按照房屋检测的要求完成维修义务后,市府将向屋主发放批准许可,随后屋主才可以自住或再次出售.

当地地产经纪还向记者表示,大陆投资客来底特律市投资便宜房,看中的是它未来的升值机会.但其实,在底特律买房投资看不到任何希望,想出租更是基本不可能,因为这里居民人人都有房,即使是贫困户也“不差房”,房屋出租市场有限,租金更是低得可怜.另外买家如果买了房子放在那里,等待升值,不管理不维修,房子很快就要垮掉.这里社会治安不好,很多犯罪份子一旦发现屋子长期无人居住,便会进入屋内盗窃水龙头、门窗等,变卖换取.另外底特律市冬天很冷,夏天酷暑难耐,天气影响加上蝗虫、蚂蚁侵蚀,房子不管理很快就会坏掉.

汽车工程师郑良根告诉记者,底特律市的人口不断减少,到了晚上基本成了“空城”.底特律的人口从上个世纪50年代的170万人缩减到如今人口总数不到70万,而之前供170万人口居住的房子,现在只需供60余万人居住,造成供大于求的现状.大量房子空置后,政府收不到地税,还要拿出钱救济穷人,发放社会福利,政府当然要破产.

他有一个朋友上个世纪50年代在底特律买了一套价值100万美元的高级别墅,十年后房价一点没涨,20年后开始大幅贬值,30年后,也就是上世纪80年代,因环境等原因,已经不适合居住.朋友搬离了底特律,房子一直扔在当地,市价也就几千每元.

郑良根感慨说,底特律市曾经有过辉煌,但单一的产业结构,畸形的人口结构,违反了城市多元化的本性.一旦产业结构链条断裂,将最终减低城市吸引力,导致大量人口外迁,留下大批无人居住的房屋,最终形成现在底特律市房屋泛滥的格局.

插排

中国人无法享受买房优惠

美国当地房产中介经纪人称,美国政府推出了许多政策来照顾首次购房的本国居民,比如减免税收.美国2008年开始对首次购房者提供个人所得税抵免或退税优惠,并在2009年和2010年2次延长了这一政策的执行期限,同时将7500美元的抵免限额提高到8000美元.

但政府对于优惠措施也做出严格界定,其中“不能申请税收抵免的人”包括9种情形,如住房的购买价格超过80万美元,调整后的毛收入超过14.5万美元（夫妻联合申报的,超过24.5万美元）；外国人等.而政府明文规定外国人不能享受税收减免,所以说针对大陆投资客在美国购房,基本不享受任何购房优惠,每年还必须交纳房产税以及房屋的管理费等各项费用.