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中西方不同的生活习俗、消费习惯、法律法规,不同的市场规律与经济环境,造成中西方房地产投资的衡量指标及购房技巧也截然不同.
第一步：选国家.美国、加拿大还是澳洲?
“在海外购房,一定要用当地人的思维判断这个房子是否值得买.人口增长、失业率、针对外国人购房的法律、租售比、当地房屋供应与需求都要考虑.”高锐地产产品经理称.
比如,截止2010年,美国、德国、俄罗斯三大移民输入国；美国移民人口4千万,华裔排名第二,第一是墨西哥,投资移民是第一.美国的优势：永久产权、房屋比较大、赋税相对英国等国家并不重.未来40年,澳大利亚是人口增长最多的国家,其次是美国.在这样的背景下,这两个国家房地产的长期升值趋势才可以保证.
租售比主要是判断当地房产是否存在泡沫,如果200个月至250个月的房租租金可以购买一套中等价位的房子,就说明当地楼市安全.
家庭年收入与房屋均价比——帮你判断当地房价是否合理
一般情况下,4～6年的家庭年收入是购买本区域中等价位房产比较合理的价格.这个数字在美国是4年,在澳洲是6年,在香港则是8年.
失业率——帮你判断未来3～6个月房价走势
通常情况下,失业率处于下降周期时,房价处于上升周期；失业率处于上升周期时,房价处于价格调整或者下跌周期.
第二步：你的需求.是投资还是自住?
以投资为目的的购房者,需要考虑的是如何以最低价格购房,获得最高收益.
投资：8万-15万；每年空置率低于10%,也就是至少一年10多月都租出去的,美国是押一付一,入住后第二个月月初付上一个月房租；不收税更好；当地法律倾向买主.在国内,如果你以租养贷,可能租金在还贷后还会有结余.但是在国外,单纯看租金回报率是无法判断出房地产市场的走势的,还要另外参考通胀率、银行存款利率和按揭贷款利率等.
自住：教育资源、人际关系、便利性.“比如华人都喜欢华人聚集区,这样今后人际交往和生活互帮互助上都有帮助.其次美国也重视学区房的.”高锐地产产品经理称.
第三步：在哪个城市买?是不是只有洛杉矶、纽约可选择?
美国的房价也是跟人口分布相关,一般而言,东西两岸,主要是纽约及周边的城市,还有加州贵一点,中间地区便宜.除了人口之外,还有一个原因就是美国几乎人人有车,这让每个人的生活范围扩大了很多,买房时候的选择余地也很多
美国房子的中间价目前在20万美元左右.前面说过,东西两头贵,所以美国中间大部分地方的都不到20万美元.美国的两个中部城市,一个是底特律,一个是堪萨斯城,就人口而言,这两个城市在美国排在10-50之间,算是二线城市.房价也便宜,一个楼都只要10几万,甚至不到10万,20万出头都是很好的房子了.
美国是一个大企业主导的城市,因此每个城市几乎大同小异.买东西,都去沃尔玛；吃饭,都去subway；买家电,都去Bestbuy.这些大企业几乎垄断了美国人所有的日常消费,是个无处不在的巨无霸,因此自然也要在每个地方聘用当地的员工.再加上电信、银行,小城市里的美国人有很大比例都是在这些大企业工作,收入也都很均衡,大约在3-4万一年,因此选择有大企业进驻、雇主实力雄厚的城市是必须的.
各国购房政策
到海外购房之前,你要仔细研读每个国家对于非本国居民购房的法律法规、限制条款以及贷款和税费要求.否则你通过各种购房技巧获得的收益,都被当地政府“收走了”.
澳大利亚：外国人只能买新房
在澳洲购房不代表你可以移民,但在申请移民时可以加分.此外,在澳洲购买公寓期房可以只付10%首付款,买现房则为20%～30%,没有限购和限贷的要求,贷款利率和本国居民相同,还款方式灵活,允许贷款人在前5年内只还利息,不用还本金.
房子的租金通常可以支撑“以租养房”的投资目的,但是澳大利亚政府规定,非本国居民只能购买新建住宅,包括还未建成的期房及建成后12个月未经出租的现房.购房不满一年出售,需要缴纳50%的资本增值税.澳大利亚没有物业税,但需缴纳土地税；直系亲属没有遗产税,可以世代拥有；非直系亲属需要缴纳高达50%的遗产税.
美国：外国人贷款难
美国的银行现阶段对房屋抵押贷款的审批非常严格,尤其是海外投资者,很少能够成功.
加拿大：贷款最合适
魁北克、联邦、萨省投资移民都和房产无关.外国人能够从银行获得最高60%～65%的贷款；贷款利息低于国内,因此很多在加拿大买房的中国投资者都会选择银行贷款,首付多在50%左右,贷款成本和首付压力都比国内要小.
英国：外国人也得交遗产税
购房最高可贷到房款的70%,贷款利率较低,但外国人较难贷到.不同地区、不同房产类型的房产税征收标准不同,共分8档,以伦敦地区最高,一年从几千到几万英镑不等.英国居民在世界各地的所有资产都需要支付遗产税,而非英籍人士只有在英国国内的资产才需要支付遗产税,起征点为32.5万英镑,税率为40%.
中国香港：贷款比例跟房价走
800万港元以下的物业,自住可以获得70%的贷款；房价介于800万～1200万港元,首付起点为40%；房价在1200万以上的,首付起点为50%.如果是投资类购房,不管金额多少,首付一律50%.香港目前房贷利率处于较低水平,年息在3%左右.香港物业税是租金估值的15%；如果用于自住,则有税率优惠,约为租金估值的5%；没有遗产税和资本增值税.
新加坡：不能购买有地住宅
房产没有列入移民条件中,仅作为个人资产而已.外籍人士在新加坡置业,可以申请贷款,最高为购房款的70%,最长还款期限35年.新加坡的房贷利率较低,长期维持在2%～3%,不能购买有地住宅（圣淘沙岛的别墅除外）.
物业税按照房屋租金评估值来进行一定比例的征收,如一套价值200万新元的自住公寓,每年的租金估值约7万新元；如果此房用作投资,每年缴纳的物业税为租金估值的10%,没有遗产税.
TIPS：这样的房子不要买
小型投资公寓.国人喜欢的投资产品,却是澳大利亚本国人摒弃的投资品种,即使购买也是用于房产退税；投资公寓被银行认为是商业地产,贷款利率会相应提高.
TIPS：这些和你想的不一样
市中心的公寓增值快、风险低.
在海外情况恰恰相反.以悉尼和墨尔本这两大城市市中心为例,过去10年,二手公寓平均销售价格只增长25%～35%,而周边5～30公里范围内的二手房平均价格却翻了一倍.此外,由于市中心很少有中产家庭居住,投资者的比例较高,流动人口较多,银行认知的风险系数较高,因此对公寓的贷款比例较低,通常在60%左右.
人民币升值,海外买房更划算.
事实并非如此.最近十年,人民币对美元持续升值,海外购房的投资门槛儿确实降低了,但是对长年在国内生活的中产投资客而言,终究要把收益转回国内,去掉汇率损失和手续费后,能赚多少?