本站原创本文是一篇住房论文范文,关于住房类毕业论文范文,关于“债”解保障房相关毕业论文的格式范文。适合住房及政府及财经方面的的大学硕士和本科毕业论文以及住房相关开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
决定保障房建设的根本在于资金,而其中庞大的资金缺口,令各级财政吃紧.
对此,财政部部长谢旭人8月25日表示,今年财政安排保障性安居工程建设资金总计1705亿元,目前已全部下达.但是,根据保守的测算,“十二五”期间3600万套保障房建设所需资金为4.8万亿元,按今年应开工1000万套计算,仅今年就需要资金1.3万亿元.
住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹近日对《财经》记者表示,保障房建设资金总量上是平衡的,但结构性问题突出,特别是其中的公租房和廉租房资金缺口明显.她认为,世界各国的保障房建设配比均是以租赁式保障占绝对多数,中国应该学习国际经验.由于“十二五”期间土地供应总量增大,保障性住房和商品住房用地量均有所增加,影响地方政府土地收入的主要是商品房市场而不是保障性住房.
秦虹在7月11日由国务院总理温家宝主持召开的经济形势专家座谈会上,就房地产有关问题作了专门汇报.
温家宝在会上强调,要重点抓好保障性住房和普通商品房建设,落实好今年1000万套保障性住房开工建设计划,加强金融支持,推动制度建设.对此,秦虹的建议是,由政府发行公租房债券,以解决保障房建设的融资难题.
资金结构性缺口多大?
《财经》：今年1000万套保障房需要多少建设资金?资金来源有哪几个方面?目前的缺口有多大?应如何解决?
秦虹：1000万套保障房大约需要1.3万亿元－1.4万亿元.其中,8000多亿元通过社会机构投入和保障对象及其所在企业筹集.剩余的5000多亿元资金,将由各级政府通过各种渠道来筹集.
具体来说,经济适用房和限价商品房需要5000亿元,基本上由销售回款就可以解决.棚户区改造需要5000亿元,其中有三分之一由职工出,三分之一由和企业的福利出,能解决3400亿元,缺口有1000多亿元.
廉租房和公共租赁住房需要4000亿元,这部分要由政府财政担起来.加上棚户区的1000多亿元缺口,一共加起来需要政府融资5000多亿元.
这5000亿元怎么来呢?一方面是财政转移支付,补贴困难地区的廉租房和公租房建设,今年安排了1300多亿元；第二个是各地方土地出让金收益计提10％,加上公积金的增值收益,再加上地方的建设债券,以及公积金的贷款试点,总共也可以有2000亿元左右.
最后,真正有困难的约有2000亿元,主要是公租房和廉租房,这是需要政府最终承担的建设资金,目前是以银行贷款为主,少量的由社保资金等来支持.
《财经》：大城市比较容易从银行获得贷款,西部地区和中小城市怎么办?
秦虹：困难地区政府的补贴力度较大,这些地区基本是通过地方保障房融资平台解决,政府通过其他的财政收益、土地收益综合进行还款.
《财经》：地方融资平台已经蕴藏了较大的风险,再为保障房融资开口子,会不会加大平台风险?
秦虹：发改委在今年提出,保障房融资平台不在清理范围之内,而且要求一个城市集中一个保障性住房融资平台,目前来看,它发挥的作用还很重要.
《财经》：如何防范地方融资平台的新旧债务风险?
秦虹：现在正在清理非保障性住房的融资平台.
《财经》：保障房建设资金是否存在问题?
秦虹：资金总量上不存在太大问题,渠道都很清楚.但结构性问题肯定是有的,有的地方的确是有困难.过去保障住房建设量小,现在一下子增大了,任何地方肯定都要有一个筹资的过程.
《财经》：都包括哪些困难?
秦虹：比如土地出让金收益计提的10％,保障性住房上半年就要开工,但土地收益可能需要等到下半年.时间上的错位肯定是存在的,挪腾或周转都需要安排.另外,地方财政出资也需要时间上的安排.越是发达的地区,其财政收入、土地收入、公积金增值收益等各项渠道都高,而困难的地区各项都少,所以存在不平衡.
《财经》：结构性问题应如何调整?
秦虹：财政补贴也是结构性的调整办法.今年财政对困难地区廉租房建设每平方米最高已补贴到800元.实际上地方除了出地,基本不需要出建安费用.而且越是困难地区补贴得越多,越是发达地区补贴得越少.
《财经》：除此之外,地方政府还有哪些融资渠道?
秦虹：除了已有的资金渠道,我想地方政府没有更多的渠道.
国企参与保障房建设
《财经》：有可能引进社会资本吗?
秦虹：保障房属于公共资源,理应由政府履行保障的责任.所以,无论具体由谁建保障房,最终的责任人都是政府.引进社会资本参与需要一个前提,就是社会资本要求有起码的赢利,否则很难大规模引入.即使应急需要暂时引入,后面也会有其他的交换条件,最终还是政府承担.
《财经》：现在企业参与保障房建设的情况如何?
秦虹：这要看是什么类型的保障房.经济适用房和限价商品房企业参与是没有问题的,而且过去都是企业参与建设.
廉租房和公共租赁住房,如果是采取代建、配建的方式,企业也是有积极性参与的.企业建好后,由政府买下,企业获得代建费或回购款.
现在还看不到哪个企业投资长期持有、长期经营的公共租赁性住房.租赁式保障房都是政府在做.如果企业参与,要有一个前提：企业经营三年或者五年后将把房子卖掉.但我认为如果把公租房几年后卖掉,这不能算作公租房,还是产权式保障.
《财经》：在制度层面上,有没有办法让企业更好地投入公租房?
秦虹：现在还看不到.目前已经出台了很多政策,比如税收政策,建设公共租赁性住房的企业除了交所得税以外,土地使用税、印花税、房产税、营业税等所有的税都免掉了.比如财政政策,各种资金渠道合并使用等.但对企业来说,长期持有经营连财务成本都无法覆盖,参与难度很大.
《财经》：今年,房地产企业、尤其是大型的房地产企业对保障房建设的热情有所提升,原因有哪些?
秦虹：首先,国资委要求央企国企参与保障房建设,履行社会责任.其次,很多央企是从施工企业转过来的,比如说中冶、中建等.它们在保障性住房的建设中,可以发挥从组织开发到施工建设的全产业链优势,成本更容易控制,并能保证利润.第三,许多地方在土地招拍挂中包含了保障房的建设比例,企业要拿地,必须承担保障性住房建设任务.第四,建设产权类的保障房,企业是有利可图的,建设租赁式保障房,只要政府回购,企业也是有利润的,只是利润多少而已.
《财经》：有人认为房地产企业参与保障房建设,实际上是为了解决其资金困难?如何监督企业专款专用?
秦虹：和其他贷款一样,银行贷款给企业进行保障房建设,银行就必须监督企业是不是专款专用.而且银行也不可能对贷款投向不闻不问.
《财经》：应如何监督政府在保障房资金上的使用?
秦虹：总体上,银行贷款由银行来监督.财政资金由审计部门监督.
应发公租房债券
《财经》：在保障房融资的金融创新方面,政府是否可以发行专门针对保障性住房的债券?
秦虹：我非常赞成政府发债支持建设公租房,这有以下几方面的好处：
一是政府发债比企业和地方融资平台发债的信用更高、成本更低.
二是政府发债支持地方建设公租房,可以更好地体现政府的政策意图.比如政府希望将公租房作为保障性住房的主体.但现在地方政府为了解决融资难题,很多都考虑在公租房建好三年或五年后就将房子卖掉.如果将来都卖了,如何形成公租房为主的保障体系呢?政府的政策意图何时才能实现呢?如果政府出钱支持地方建公租房,解决了地方政府的资金难题,建设问题就可以相应解决.财政也缺钱怎么办?可以通过发债解决.
三是可以满足保障房长期资金需求.住房保障是政府的长期任务,并不是今年的1000万套,或者是“十二五”时期的3600万套就能彻底解决住房保障问题,因此就需要长期的资金支持.尤其是对租赁式保障房,其资金靠租金回收可能要长达30年－50年,无论是即期的财政投入还是银行贷款都难以满足.政府发债的好处是可以长期滚动发债,但建设量到一定时期就减少了,那么后期,实际上政府就是发新债还旧债,政府的债务负担也会随之减少.
四是提供住房保障本身就是政府的责任.坦率地说,建公租房是政府的责任,就得政府出钱.政府财力有限,通过发债的方式来填补资金的缺口,是很多国家的成功经验.再加上政府发债可以给一般市民、机构、社会上丰富的流动性提供一个投资的机会,也有利于缓解通胀的压力.
五是住房问题不仅仅是经济和社会问题,更重要的也是政治问题.政府应该对政治问题承担更多的责任.从世界各国的经验看,政府出资支持地方政府建设公房,都是非常普遍的.
《财经》：除了政府发债,保障房建设融资还有没有其他的金融手段?
秦虹：我认为发行保障房债券是最好的办法,也是现在最需要考虑的办法.
其他的方式,例如银行贷款只能解决短期资金需求问题,解决不了长期的问题.地方政府用过多的短期贷款,后期还款压力太大,实际无法承受.
还有各种股权投资,如REITs (房地产信托投资基金),但中国现在没有REITs,等到REITs的法律法规都制定出台了,再建保障房已经来不及了.剩下的如私募基金和信托等收益要求太高,保障性住房不能满足.
《财经》：在补足资金缺口的融资手段配比上,未来是政府发债多一点,还是银行贷款多一点?
秦虹：如果政府发行保障房债券,财政提高投入比例,就不需要现在这么多的银行贷款.如果不能发债,不但不能解决公租房的长期融资问题,而且公租房的建设比例也不可能大幅提高,那就还是以产权式保障为主,这种情况下的公平性就会受到质疑.
《财经》：未来,发债主体是政府?省级政府有没有权力发债?
秦虹：现行《预算法》规定,地方政府不能发债.
《财经》：有消息称,正在修改的《预算法》倾向于赋予地方发债权?
秦虹：我们还没有见到.《预算法》修改了多年,现在不是还没完成吗?
不会减少土地收入
《财经》：“十二五”期间保障房建设任务大幅增加,地方财政需要大量的投入,但保障性住房的土地是无偿划拨,作为地方政府主要财源的土地出让金,是否会同步减少?资金的缺口会不会越来越大?
秦虹：现有政策规定,不管地方政府土地出让收入是多少,都要拿出10％的土地出让金净收益建设保障性住房.
地方政府土地收益并不会因增加无偿划拨土地而减少.因为住宅建设用地的总量指标增加了,今年全国是21.8万公顷,2010年安排了18.5万公顷,最后完成了12.5万公顷,比2009年的7万公顷多了5.5万公顷,比2008年的5万公顷翻了1倍还多.
也就是说,虽然今年的保障性住房占地多了,但商品房用地同样也多了,由于商品房用地总量增加了,土地出让收入应该不会减少.影响地方土地收益的是房地产市场而不是保障房.
《财经》：有一种说法就是,去年和今年地方之所以能拿出大量土地和资金建设保障房,是地方用了这些年积攒的土地储备指标,而且这些指标今年就用完了.
秦虹：住宅用地指标每年都在列计划,不可能用完.今年用的地有前几年储备的,同时今年也在为以后的用地做储备.现在还没有哪个城市没有住宅用地指标了.
《财经》：但保障性住房在数量上是翻几倍的增长?
秦虹：翻几倍是指套数,保障房看着套数多,但是每套面积小.同样一块地,按照同样的容积率计算,保障性住房的户数是商品房户数的2倍.1000万套保障房只有5.5亿平方米.商品房如果要建1000万套,至少要10亿平方米.另外,还可以提高容积率.所以保障房需要的土地没有你想象得那么多.
《财经》：国土资源部规定70％建设用地要建设保障房,落实情况如何?在制度上有何保证?
秦虹：你这个概念是错的.国土资源部说的是保障性住房和中小户型商品房一共占地不低于70％.真正的保障房用地只占到年度用
本文是一篇住房论文范文,关于住房类毕业论文范文,关于“债”解保障房相关毕业论文的格式范文。适合住房及政府及财经方面的的大学硕士和本科毕业论文以及住房相关开题报告范文和职称论文写作参考文献资料下载。
地的三分之一.在保障房用地的机制保障上：第一,总量增加了,保障性住房和商品性住房都增加了；第二,国土资源部要求保障性住房优先落实后,才能安排商品房的拍卖和出让；第三,国土资源部明确说,去年保障性住房用地完成率为100％,而同期商品房住房用地并没有完成.去年一共安排了18.5万公顷建设用地指标,实际落实了12.5万公顷,剩下的6万公顷没完成的就是商品房用地.
租赁式保障是主流
《财经》：在保障房的规划建设方面,应主要建在城区,还是远郊区?
秦虹：保障房建设因为是财政资金投入,占用公共资源,因此保障房建设的基本原则,一是基本保障、小户型；二是在保证建设质量的前提下,尽可能地降低其投资成本.所以只能降低土地成本,只能建在土地便宜的郊区或新市镇,但政府要做好交通、商业等公共配套.
还没有哪个国家的公共租赁性住房是建在海边或市中心、CBD.世界各国各地区的保障房绝无例外,如新加坡、香港是建在新市镇,日本是建在荒地、丘陵地等处.
《财经》：政府为保障房建设交通等配套基础设施的资金如何解决?
秦虹：公共设施可以共用.有商品房的地方,保障房去了,只会分担基础设施的建设成本,而非增加建设成本.基础设施是规模经济效益,服务人口越多,分摊在每单位的成本越低；服务人口越少,单位成本越高.
《财经》：但远郊区公租房的租金综合优势并不明显,重庆远郊区公租房就出现了遇冷的情况.
秦虹：我不太清楚重庆公租房的情况.如果保障房没有人去,只有两个原因：一是其所在位置太差了,且没有交通等配套设施；第二种情况就是所有的配套都齐全,但是还是没有人去,那可能就是没有这么大的需求.
《财经》：有需求,重庆城区有很多人在合租.
秦虹：所有国家的保障房项目都是分散的.如果你没有能力自己解决住房,需要政府保障,又想住在靠近市区的公租房,那你就要等候、轮候,否则就只能住远郊区的公租房.你要是不想等,也不想去远郊区,而且能在市区里解决住房,那就说明你不需要保障.
《财经》：远郊区的保障房,是不是更适合产权式保障?
秦虹：远郊区也应该以租赁式保障房为主.目前,世界各国的保障房都是以租赁为主,产权式保障房非常少.香港的产权式保障,也就是居屋,搞了大概一二十年,到2003年就不再建了.
世界上只有新加坡是产权式保障,其93％的组屋是买的.新加坡为什么是产权保障?第一,新加坡是城市性的国家,人口有限；第二,国家非常富有,政府有能力；第三,其住房目标就是“居者有其屋”,政府就是鼓励居民拥有产权住房.新加坡的政策就是让国民买房,老百姓买不起,国家就建便宜的房子让你买,也就是组屋.而且新加坡的组屋是不卖给个人的,必须卖给家庭,并在使用面积上有严格的控制,两个人就是23平方米,30平方米的组屋不能低于三个人住.建便宜的房子你还买不起怎么办?政府就发放补贴帮助你买.
《财经》：为什么国际上的保障房是以租赁为主要形式?
秦虹：因为,第一,住房天然地具有资产属性,产权型住房的供应本质上属于财产再分配过程.如果政府通过对公共资源的行政配置,使部分人低价拥有了财产,则是社会的不公,也易滋生寻租和腐败,引发社会矛盾.第二,租赁式保障由于住房可以周转使用,因而可以较少的公共资源,帮助较多的住房困难人群,提高住房保障的效率.
保障性住房应该体现在两个方面的保障.一是托底的保障.这是指社会上有一部分人的生活非常困难,如残疾人和没有工作能力的人,政府不仅要管他们的住房,而且要管到底.
二是过渡性的保障.例如刚毕业的大学生,由于没有积蓄,而且工作也不稳定,他们不仅买不起房,也很难承受市场价的房租.因此政府要帮助他们五年到七年,让他们积累工作经验,稳定工作,并有了一定的积蓄.等有能力买房或到市场租房了,这时他们就必须要离开保障房,靠自己的力量在市场上解决住房问题.
这就是世界各国的保障性住房均以租赁为主的原因.
住房保障的目的不是卖给个人便宜的房子,让个人进行财富积累,这不但超出了基本保障,而且保障房的建设资金是纳税人的钱,土地是国家公共资源,以此来解决少部分人的财富的增值是不公平的,会引起社会各阶层的不满.
《财经》：国内的大城市中,有没有你所说的纯粹的公租房?
秦虹：公租房从去年才开始全国推广,今年新开工220万套,去年是37万套.之前租赁式保障房基本是廉租房.
《财经》：中国现阶段解决住房保障还是以建设实物保障房为主?
秦虹：住房保障工作不可能一蹴而就,这是政府永远的责任.但在保障方式上会有所变化,建（房）、补（租）、贴（息）、免（税）都是政府住房保障的手段.比如我国政府现在建设保障房让你租赁,等以后市场供应充足了,政府就可以发放租金补贴.美国现在就是发放住房券的保障形式,你只需要支付你家庭收入的30％,剩下的缺口通过政府的住房券补充,而且你可以到任何一个地方按标准去租房子.
世界通行的保障规律是,如果家庭的住房支出超过了家庭收入的30％,这个家庭就是需要保障的.但这里的住房支出不是指买房子的支出,而是租房子的支出.
目前阶段,中国还是需要建设一批保障性住房.在城市化过程中,农村人口不断地向城市集中,城市结构和人口结构还在发生变化,城市房屋的总量还没有超过家庭的户数.在这种情况下,房屋租赁周转偏紧,政府多建一些保障性住房才能更好地解决租赁问题.其次,我们的租赁市场还不够成熟,法律法规还不够健全,政府建设保障房能弥补市场的缺陷.
当社会整体上住房数量大于家庭户数,房屋租赁市场也规范了,政府就可以发放补贴为主.
《财经》：全国城镇大概需要多少套保障房?全部建成需要多长时间?
秦虹：这和家庭户数有关系.中国去年底有6.66亿城镇人口,按三口之家计算,大约是2.22亿户家庭.如果按1∶1计算,城镇里现在应该至少有2.22亿套房子才行.而要解决周转问题,还要多出10％到20％才够用,因此目前就需要2.6亿套住房.随着城市化进程,城镇人口会有一定程度的增加,所以这个数字目前还是变动的.就保障性住房建设数量而言,应该有认真的摸底调查,如果底数不清,建设就会盲目.
《财经》：以前有数据表明89％的城镇人口有自有住房,中国的保障性住房需求是不是没有想象得那么多?
秦虹：这个表述并不准确.在城镇里89％的房屋是私有住房,11％是属于公房.经过房改后,一直统计的都是私有住房率.住房私有率和自有率不是一回事,自有率是指我自己的房子自己住,私有率是这些房子都是私人的,可能有一部分是自己住,有一部分则出租了.我认为国家现在还没有对住房自有率做过全面统计.