保障房建设需要精细化管理

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百姓安居才能乐业.近年来,国家在积极调控楼市房价的同时,加大力度建设保障性安居民生工程.整个“十二五”期间,我国将建各类保障性住房3600万套,覆盖面可达20%.针对今年以来我国保障性住房建设的现状以及未来的规划趋势,《经济》记者专访了住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹.

引进民间资本的关键在于政府补贴

《经济》:据住房和城乡建设部公布的数据显示,今年上半年,中国保障性安居工程已开工470万套,开工率为63%,基本建成260万套,完成投资5070亿元人民币.下半年还有很大一部分保障性住房在建,对资金实际投入的需求量也将很大,这些保障房建设资金该如何解决?

秦虹:整个资金安排主要有六个渠道:一是各个地方土地出让净收益的10%,还有很多地方已是超过政策要求,按土地出让总收益的10%支持保障性住房建设;第二是公积金的增值收益;第三是财政的转移支付,上半年的补贴总额已经和去年全年的总额几乎一样多,估计下半年数额还会有增加;第四就是地方的财力,地方政府从财政收入中拿出一部分资金来;第五个部分就是购房的收入,指的是经济适用房和限价商品房的销售,这部分钱的收入占相当大一部分.还有一个渠道就是地方建设债券,主要用于保障性住房的建设.剩下不足的,还需要通过银行贷款,或是一些企业的投入等.

实际上,各个地方每种渠道所占的比例不一定相同.比如中西部比较困难的地区,主要是财政的投资占的比较大.东部地区主要是土地收入、地方财政的支出占的比重比较大.

《经济》:由住建部等7部门刚发布新规,强调通过多种方式引导民间资本参与保障性安居工程建设.市场化解决资金问题政府该如何引导?有没有进一步的政策或措施?

秦虹:关于社会资金进入保障房建设,现在主要看是什么样的保障性住房建设.如果以是否拥有产权来衡量,就是经济适用房、限价商品房这类保障性住房建设,民间资金的投入是没有问题的.因为企业的这种投入是有利润有回报的.对于租赁式保障性住房,比如说廉租房和公租房,企业参与投资的主要方式是代建.建完了再由政府回购,实际上也是政府出钱.

但是,通过企业投资、企业持有、企业经营这种租赁性的保障性住房的建设目前来看,还有相当大的难度.要实现通过民间资金投入、民间资金持有、民间经营这个租赁式的保障性住房,恐怕最主要的一点是看政府补贴能不能到位,即政府能否真正承担起由于租金限制或变动、准入控制、选址配套不当等造成空置的风险,要看政府的补贴能否达到企业投资的一个合理利润率.如果达不到,就很难吸引民间投资进入.当然,国有企业投入承担责任和义务也是必要的.

《经济》:有部分城市申请利用住房公积金贷款支持保障房建设,也有消息称,公积金支持保障房建设有可能写入住房公积金管理条例,为什么这些城市选择住房公积金贷款作为支持保障房建设的尝试?这种尝试对将来保障房建设有什么样的作用?

秦虹:公积金的增值收益用于廉租房建设,是公积金条例规定的.至于公积金贷款用于保障性住房建设,我想可能是因为在很多地方有大量的公积金沉淀,这样就不能发挥出它们应有的作用.而建保障性住房又需要资金,于是就把这部分沉淀的资金拿来先建保障性住房.然后政府再逐渐的偿还这个公积金.

这其中是有一些争议的,主要还是风险问题.因为公积金不是财政资金,财政资金是不用偿还的.公积金是个人的资金,如果出现风险,那缴纳者的风险谁来补偿呢?主要就是这个问题.

保障房供求要有效对接

《经济》:部分城市5年前建设的保障房现在有相当一部分已经被转变为商品房出售.有人担心,如果没有一个好的退出机制将影响保障房良性作用的发挥,在您看来,保障性住房在后续管理上应如何加以规范,如何建立有效的退出机制?

秦虹:避免通过保障性住房获利,最好的办法就是只建租赁式保障性住房,不建产权式保障性住房.不建产权式保障房,相关人就不能从中获利.另外,租赁式保障性住房也有退出的问题.有部分人收入提高了,已经不符合保障条件了,却还在里面住着不出来.一个通行的办法就是提高租金.把公租房的租金提高到市场租金水平,或者之上.租房者可以不出来,因为房子的租金跟市场上一样.这样至少政府财政不用贴钱.采取这种办法在操作上就要先按市场租金收取,再按家庭困难程度返还相应数额的租金,不符合困难标准的就不返还.

国际上还有些经验是可以借鉴的,他们通常是每年或每三年审核住户的资格.如果不符合资格的就不能再住保障房.还有一个好办法就是.左邻右舍知道他的收入已经很高了,就可以.政府就可以去审查,查了之后不符合条件就要搬出来.如果住户不愿意搬走,政府就提高租金.在日本,不再符合资格的租户如果不退出保障性住房,他要缴纳的租金高出市场的一倍.

还有一个很好的退出管理办法就是“以房促退”,保障房不能建得太豪华.保障房一定只体现基本保障.要让住户觉得收入一提高就不想住在里面才可以.房子建得太豪华,谁都想住在里面,当然就不愿意退出了.

所以我认为首先要以规促退,事先定好规则,超过条件就必须退出;第二就是以房促退,因为房子建的正好是用户比较困难时才愿意住的,一旦收入高了就不愿意租.现在各国的保障性住房都没有豪华保障,都是基本保障.

《经济》:对于保障性住房建设,您最关注的是哪些问题?

秦虹:现在保障性住房建设恐怕还是一个供求有效对接,不要错位的问题.就是政府保障性住房保障的对象和需求对象,怎么能够有效的对接,而不是错位.

有一些大学教师、政府公务员也享受着保障性住房政策,但是,他们是不是真的需要?而农民工需要保障性住房,他能不能住进去?还有就是一些小城市建了这么多保障房,是不是有这么多需求?有些城市需求量很大,建的保障房够不够?这是一种有效对接的问题.

保障性住房特别需要精细化管理.而不是说简单的把房子一盖就算了.盖完了之后谁住进去,住进去怎么退出,怎么管理,租金怎么才能收上来,物业怎么管理,这些东西都需要非常精细化地来考虑,不是那么简单的.


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