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摘 要：改革开放以后我国的设计主义市场经济得到了快速的发展和不断的完善,房地产经济也日益繁荣起来.许多公司与企业将大笔的资金投入到房地产投资中去,除了自身用途
之外,也大量的进行出租,以赚取相应的租金.本文旨在通过国家对房地产行业进行调节的两种计量模式（公允价值模式、成本模式计量）进行深入的分析和比较.
关 键 词 ：投资性房地产,公允价值,成本
一、引言
投资性房地产是专指为赚取租金或为了资本增值,或两者同时存在持有的房地产,这其中包括那些已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已经出租的建
筑物.投资性房地应当能够单独计量和出售.
二、成本模式与公允价值模式的涵义
投资性房地产作为一项带有投资性质的非金融资产,其定性和计量模式一直是国家关注的焦点.我国的新会计准则中规定,投资性房地产在取得收入时入账价值一般都是以历
史成本为基础,其后续的计量模式主要有成本计量和公允价值计量两种模式.企业可以通过自身的实际情况自主选择,但是,采用哪种计量方式必然会对企业的财务情况和经营效
益等方方面面产生不同的影响.
企业会计准则中指出,在投资性房地产的后续计量中 在资产负债项目中可以采取成本模式进行相应的计量,而对于在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠
取得的情况下可以对其企业采取公允价值模式的方法进行计量.简单的说成本计量模式是不考虑公允价值变动因素,和固定资产一样计提折旧,而公允价值计量模式下,不计提折
旧,但是期末要根据公允价值变动来确定公司的损益,期末如果有减值的迹象还要进行减值测试.根据企业会计准则的要求,企业只能采取一种计量方式,一旦企业确定选择了哪
种计量模式,不得再随意的进行变更.假如企业采取的是成本模式,如果想变更为公允价值模式的话,要根据国家的相关规定进行变更.但是假如企业采取的是公允价值模式,就
不能变更为成本模式.
三、两种计量模式的比较研究
由于成本模式和公允价值模式的差异很大,而且选择何种方式对企业的影响也很大,我们应在清楚知道它们之间的差别之后再科学客观的选择企业适合的计量模式.
1.适用条件不同.成本模式适用于投资性房地产的任何企业,是一种传统的后续计量模式,是基于会计账目发展形成的.但是企业如果采取公允价值模式计量的话应同时满足
两个条件：①投资性房地产所在的地区应当有相对活跃的房地产交易市场.②企业能够确定从房地产交易市场上取得同类或者类似的房地产价值及其它与之相关的有价值信息,近
而才能对投资性房地产的实际公允价值作出客观的估算.投资性房地产企业应依据企业自身的发展情况选择一种计量模式.
2.账目处理上不同.成本模式和公允价值模式之间的核算差异是比较大的.采取成本模式进行计量时,会计只需按照收入实现确认收入以及根据投资性房地产的初始成本进行
计提折旧或者摊销,整个的处理流程是相对简单的.但是采取公允价值模式进行计量的时候,会计除了要按收入实现来确认相应的收入外,还应当根据公允价值的变化重新对投资
性房地产的价值进行计量,得出公允价值与原有账面价值之间的差异并划归到当期的损益里,在这个过程中不用计提折旧或者摊销.公允价值计量模式在账目处理上可以有利于提
高会计信息的相关性,可以比成本模式计量更好的反映资产目前的价值,也可以较好的反映企业一个阶段的经营能力、偿债能力以及所承担财务风险的能力.
由于两种计量模式之间的差异比较大,所以不同的计量模式对企业产生的影响也是不同的,主要是表现在以下几个方面：
1.对企业资产价值的影响.采用成本模式时,企业的总资产是固定的,但是会对企业的内部资产结构调整产生很巨大的影响.原来分别在存货、无形资产、固定资产中核算和
列表的投资性房地产,将归为“投资性房地产”中进行核算,并且在资产负债列表中单独报出.这样将影响企业的资产结构,减少了企业可以流动的资产,资金的流动比率也会相
应的降低.当采用公允价值模式时,企业的资产结构同样要受到很大的影响.当公允价值上升的时候会大幅度的提升企业投资性房地产的账面价值,使资产呈现增值的现象,使投
资性房地产占公司资产比重较大的公司账面价值得到很大的提升.这样相应的降低企业的资产负债率,企业也会呈现出较低的财务风险.这样对企业以后的整个融资过程是十分有
利的.
2.对企业利润的影响.采用成本模式进行计量,如果企业中一旦出项减值的迹象,就会对其作出相应的减值测试,计提相应的减值准备,采用成本模式计量的时候企业是不能
调整利润的.但是采用公允价值模式进行计量的话,应当是以资产负债投资性房地产的公允价值为基础对其账面价值进行相应的调整,当公允价值与原有账面价值存在差异,就将
差异计入到企业当期损益中,利润随着公允价值的波动而波动,如果投资性房地产得到增值,那么企业利润就会增加.在公允价值模式下,投资性房地产不需要计提折旧或者摊销
的过程,成本也会大幅度的降低,企业的毛利率和净利率也会得到明显的提高.
四、总结
综上所述,公允价值计量模式是符合投资性房地产的总体发展趋势的,它能够很好的反映投资性房地产的市场价值和盈利情况.但目前我国的大多数上市公司还是采取的成本
计量模式而不采用公允价值计量.所以,企业尤其是持有大量投资性房地产的的企业应当详细、充分的考虑当时的市场环境和风险等因素,以谨慎、客观的态度去选用公允价值计
量模式.但是,随着市场经济体系的逐步完善,广大的投资者会更多的关注投资性房地产各项的真实价值,公允价值计量模式必然会被越来越多的企业所接受并使用.（作者单位
：重庆钢运置业代理有限公司）