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中图分类号：F235文献标识：A文章编号：1009-4202（2012）04-000-02
摘 要 随着房地产业近年来的蓬勃发展,在国家产业结构中的地位越来越重要.财务管理是房地产经营管理中的重要一环,起着核算与监督的作用.2010年,国家陆续出台了一批房地产调控政策,使房地产行业遭遇“严冬”,作为企业经营管理的参与者,财务人员更应该帮助企业领导出谋划策、渡过难关,本人仅就此问题提出自己的几点认识.
关 键 词 房地产会计经营管理控制
房地产企业是从事房地产开发、经营、管理和服务活动,并以盈利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织.房地产经营是指房地产企业对经营目标进行科学决策,并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和.它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管理职能活动.房地产开发企业的资金运动在不同阶段表现为不同的资金形态,形成资金的循环与周转,会计应适应不同阶段的资金运动需要进行会计核算.
一、房地产会计的职能及特点
房地产会计是运用会计的基本原则和核算方法,对房地产开发经营的全过程进行反映和监督的管理活动.具有多样性、核算对象具有开发经营周期长的特点.
二、房地产会计在企业经营管理中的主要核算内容
一般情况下,房地产开发过程主要分为投资机会选择和决策阶段、开发前期工作阶段、建设施工阶段、租售阶段、售后服务阶段.筹集资金主要集中在开发前期工作阶段,而对于成本控制则涉及开发过程的每个阶段,要保证有足够的资金开发建设并及时销售,实现资金回笼,同时力争工程成本不突破预算,并能按合同及时支付工程款,需要会计对各项融资方式做到心中有数,并对成本费用进行归集,制定相应措施,下面着重论述资金筹集与成本控制这两个方面.
三、新形势下房地产会计在筹资与成本控制中的作用
(一)资金筹措与风险分析
房地产资金筹措应遵循以下原则：安全性、经济性、可靠性.随着房地产市场的逐步完善和我国金融业的逐步发展,资金筹措的渠道越来越多.主要有：利用自有资金、向金融机构贷款、发行债券、预收房款等形式,对于股份制公司,还可以发行股票.企业在实际操作中,应选择最有利于自身发展的方案进行选择.
首先,企业应分析房地产开发项目的资金需要量,编制资金使用计划,资金使用计划应根据开发项目方案、施工及进度要求、不同阶段的开发工程量及资金需要量等进行编制.尤其是大额资金支出,一定敲定使用时间、每次使用额度等关键性问题.编制资金使用计划可以了解和得到不同时期与阶段的总资金需要量与自有资金之间的差额,这种差额就是房地产开发项目所需筹集的资金.
其次,在估算出所需资金量后,企业根据资金的可行性、供应的充足性、融资成本的高低,在以上资金筹措的渠道中选定资金来源.首先要确定利用企业自有资金和从企业外部进行融资二者之间的比例,其次是确定从外部融资的渠道和方式.
最后,在初步确定资金来源后,还要进行融资方案分析,比较并挑选资金来源可靠、资金结构合理、融资成本较低、融资风险较小的方案.
1．资金来源可靠性分析
分析资本金和债务资金供应是否落实可靠,应力求资金投入时序与项目建设进度和投资使用计划相匹配.
2．资金结构分析
最佳融资结构是指房地产开发企业在一定时期内采取不同融资渠道与方式进行融资时,加权平均资本成本最低的各种资金来源的构成及其比例关系.应合理确定内债与外债的比例、政策性银行与商业性银行的贷款比例、信贷资金与债券资金的比例.
3．融资成本分析
融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用.一般包括资金筹集费和资金占用费,融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一.如成本过高,则应适度控制融资规模.
4．融资风险分析
在融资阶段中,风险规避与控制是一个不容忽视的问题.为了使融资方案稳妥可靠,需要分析融资方案实施中可能遇到的各种风险因素,及其对资金来源可靠性和融资成本的影响.通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险.
在不同时期,资金筹集的主要方式也不尽相同,在房地产市场普遍被看好的情况下,预售或预租是资金筹集的最好方式,而在购房者观望情绪浓厚时,则应尽量通过银行贷款融资、发行债券融资（股份公司可发行股票）、房地产信托融资等方式筹措资金,财务人员应在资金筹集过程中,努力帮助企业管理者出主意想办法,分析比较各种融资方式的利弊,力争使融资成本最低.
(二)管理与控制成本
房地产开发的成本管理分为项目开发成本和期间费用两部分,成本计划应分为项目成本计划和期间费用计划,具体操作时,应结合本企业经营管理部门指定的项目管理规划制定财务部门的成本计划,并做好事前控制.
1．制定项目成本计划
成本计划通常经过确定总成本目标,成本逐层分解、成本估算,再由下而上对成本进行逐层汇集以及成本计划对比分析与处理等过程.
（1）通过项目的可行性研究和分析论证确定项目的总投资目标,项目批准立项后,该项目总投资目标可确定为项目总成本计划目标,这种计划总成本对以后每一步设计与计划起着总控制的作用.
（2）逐层分解总成本计划目标.在前期阶段、施工阶段、销售阶段涉及到的所有成本费用支出层层分解,如前期准备工作中涉及的土地出让金、拆迁补偿费用、三通一平费用、契税等费用,在开发初期的规划设计费、制图晒图费等费用；施工队伍进入现场后的工程施工费用、临时用电费、供水、供热、排风、泵站、燃气等费用、以及电梯安装费、塑钢窗费、外墙保温费,验工阶段的工程监理费等.工程主体完工后的道路平整费、小区绿化费、路灯装饰等费用,销售阶段的备案费、保证金等支出,都先应根据合同、以前项目支出方面的经验等制定成本计划,并能够实时跟踪,对每一个阶段都实行控制,财务主管应在有各类人员参与的策划会议上强调成本控制的重要性,并制定相应措施,如编制工作流程、落实相关人员的职能和任务,注重合同的修改和补充、制定奖惩制度等,使每个阶段的各项成本力争不超支,如确实发生超支,应及时查明原因,并及时调整成本计划,力争做到总成本不超支,最终完成总成本目标.
2．制定期间费用计划
在制定期间费用计划时,应做到与开发企业的规模、项目销售完成的进度相结合,要按照企业经营管理的实际情况,确定恰当的营业费用计划和管理费用计划,并将确定的费用计划在各阶段、各部门进行分解,以提供各项管理活动详尽的费用控制目标.在年初应将整体费用计划落实到各部门,由各部门落实到相关责任人,并按月份上报费用计划,做到按月控制,超支及时发现并及时查明原因修改或订正.如办公费、汽车费、业务招待费、会议费、差旅费、职工食堂支出等期间费用,如能做到按月跟踪考核,基本可实现全年不超支.
3．加强日常控制管理
制定相应计划后,财务人员既要时时跟踪,同时应积极开动脑筋,对临时费用支出也要加强控制,如在财务费用的核算上,以销售某项目收款时使用POS机（银行销售点情报管理系统）为例,若一次性收取房款且房屋销售量不大,则应选择按次收费（每次50元手续费）,若考虑到销售一户房屋需三次收款左右（收定金、二次房款、尾款）,且房屋销售量较大,按1000户每户收150元手续费,需支出财务费用150000元,则选择按年收费较为划算（年费6000元左右,不限刷卡次数）.又如在办公费的核算上,应建议公司积极使用互联网、办公网络等现公工具,逐步实现无纸化办公,可节约大量办公费支出,并在公司大力宣传节支降耗观念,人人参与,节约办公用品、纸张双面打印、出差尽量乘坐火车减少汽车长途费用支出等,可节约大量费用支出.
随着调控进一步加强,房地产企业将面临新一轮的挑战,为了企业能更好的生存与发展,需要财务人员尽职尽责、充分发挥核算与监督的职能,并积极参与到企业的经营管理中来,与企业经营管理者一道,在市场中站稳脚跟并发展壮大.